Deuda pagada…Mención de Adyaner en entrevista de FF

 

Mención de Blog de Adyaner en entrevista a FF en radio concierto, va el PODCAST…

Nice¡¡¡ (FF pidió autorización previo a publicación publimetro que yo no contesté (no vi la solicitud, no por mala onda¡¡¡), nobleza obliga… Un video dedicado a la aparición del blog en la entrevista…

Y para complementar (y ojalá cerrar) el tema de la burbuja…

Especial de DF con reportajes asociados a Burbuja (en arriendos,pfff)…

y el post original (26 de Enero) con la evaluación PRO del valor de inversión real de una propiedad…

Uno de los indicadores que utilizan los profesionales es el Yield de Renta, que mide el rendimiento de tu inversión en términos del valor de arriendo estimado.

Veamos un ejemplo:

Arriendo de la Propiedad: 18 UF´s

% de desocupación: 5%

Caja Anual: 205.2 UF

Costo de la propiedad: 4000 UF’s

Pago de Pie: 800 UF´s

Monto del préstamo: 3200 UF’s

Costos anuales (seguros, impuestos, arreglos, comisión de corredor (5% típicamente)) 77 UF´s

Por lo tanto el Yield sería: (205.2 – 77)/4000 = 3.2%

El yield de caja es más ilustrativo y mide en términos reales el flujo de caja anual:

este sería los costos anuales + el servicio de deuda del préstamo, digamos 15 UF´s, es decir 180 UF’s + 77 UF´s o sea 257 UF´s. Entonces el Yield basado en caja sería: (205.2 – 257)/800 = –6.5% es decir el rendimiento de los flujos reales que has desembolsado versus los que te ingresan, esto es 800 UF de pie vs el flujo anual neto de caja. En este caso es una PÉSIMA inversión.

Como referencia, buenos indicadores que representan oportunidades son 10% para el de renta y por supuesto positivos para el de caja y malos si son menores a 4%. Posibilidades de ganancia de capital son consideraciones adicionales secundarias, y generalmente es el discurso estrella de los corredores en los que todos caen lamentablemente (tiene una gran plusvalía, seguro sube el valor en unos pocos años, te suena conocido?)(consultora gemines alguien?)

Espero te sirva como guía en tu compra y ya sabes, no le creas a tus agentes de bienes raíces cuando dicen que las propiedades siempre suben de precio, existen oportunidades en todos lados, simplemente hay que saber que buscar y como evaluarlo y pensar en plusvalía no es la forma.