Gemines: “En estos dos últimos años se dio una plusvalía un poco exagerada”

 

La otra visión:

A partir de su larga observación de los ciclos del sector inmobiliario, el socio y gerente general de la consultora Gemines, Tomás Izquierdo, ve a este mercado evolucionando dentro de márgenes normales, a pesar de los incrementos sostenidos en las ventas y precios de las viviendas nuevas.
Pero, al mismo tiempo, reconoce señales en esta industria que escapan de la media, como “una plusvalía un poco exagerada que se dio en estos dos últimos años, y muy alta en el último año y medio”. Consecuencia, explica, de la “fuerte recuperación ya que Chile tuvo una resiliencia mejor de la esperada frente a la crisis, que decantó en una demanda acumulada en los años 2009-2010 particularmente fuerte que se enfrentó a una oferta muy restrictiva, generando un cuello de botella”, señala. Una situación que repercute directamente en los arriendos, “mercado espejo del de viviendas nuevas, y que han tenido con un comportamiento parecido en sus trayectorias de precios, con plusvalías en todo el Gran Santiago, aunque no con la misma intensidad en todas las zonas”.
–¿Dónde es más evidente esta alza?

–Los departamentos pequeños en zonas muy consolidadas, cerca de líneas de metro o comercio, han tenido una plusvalía mayor. El aumento en el precio de arriendo es más importante en aquellas comunas con mayor escasez de oferta. Eso se da con mucha fuerza en Providencia, al igual que en la comuna de Santiago, y también Las Condes.
–¿Qué factores explican el incremento en los precios?

–Ciertas ubicaciones están con escasez de oferta en materia de suelo, particularmente en la zona oriente. Eso significa un proceso de reconversión a mayor densidad con un encarecimiento importante del suelo en la mayor parte de Santiago. Y se suma el aumento en los costos de construcción, principalmente de la mano de obra.
–¿Ve riesgos de burbuja?

–Hay un temor porque no estábamos acostumbrados a la plusvalía. Pero en un país que incrementa su ingreso per cápita en forma sostenida es normal que el valor de sus activos inmobiliarios suban. Todavía las magnitudes de precios en Santiago son bastante atractivas, respecto de otras ciudades con niveles de ingreso similar. Hay una plusvalía sana y la posición mayoritaria es que no hay burbuja.
–¿Cuál es el horizonte de largo plazo para este negocio?

–Una vez que la oferta se ponga al día y la velocidad de venta vaya a rangos más normales, la plusvalía va a comenzar a atenuarse.
–¿Cuál es su análisis de la compra de inmuebles para arriendo?

–Es una alternativa interesante y con rentabilidades atractivas con riesgos acotados, ya que la demanda de vivienda sube con un número de hogares que crece más rápido que la población. Ahora, la rentabilidad no es para fuegos artificiales –entre otras cosas porque el activo aumenta de precio–, pero aparece un nuevo atractivo que antes no estaba para evaluar el negocio de renta, que es la eventual plusvalía adicional del inmueble, que en los últimos dos años ha sido muy, muy atractiva, porque los precios de las viviendas están subiendo.

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A partir de su larga observación de los ciclos inmobiliarios? de cuanto tiempo, 2 años?. Realmente este argumento de la plusvalía me empieza a molestar. Si compras una casa en 2000 UF, la vendes en 3000 UF y te compras una casa en 3500 UF, te endeudaste en 500 UF adicionales sólo para mantener el mismo nivel de vivienda en esta etapa. Esa es la esencia de un burbuja, pagar más por lo mismo o incluso por menos. En el 2003 se inicia el actual ciclo. El 2009 se acelera. Diría que estamos en las etapas finales de esta parte del ciclo de alzas, al menos en lo que se refiere a expansión de crédito inmobiliario. Cuanta gente queda que no esté adentro con un crédito hipotecario?. Cual es el mercado potencial de futuros compradores, si la población Chilena casi está estancada y la actividad económica real es en la minería y por lo tanto en esas ciudades es razonable un aumento de precios pero no en Santiago?.