He estado leyendo la historia de las burbujas inmobilarias (históricas), y la verdad es que no puedo creer que SIEMPRE, siempre sigan el mismo exacto patrón. Expansión de crédito, baja de tasas, subida de precios, confianza desmedida, arrogancia, reventón de la burbuja, destrucción de capital, depresión. Es un esquema tan obvio, que es casi ridículo. Que hace pensar a la gente que colocando un 10% de una propiedad que probablemente vale eso en primer lugar, y endeudándose en 90% va a considerar eso como inversión?. Tan torpe se ha vuelto la sociedad que piensa que puede “generar” un activo 10 veces mayor que lo que aportó sin ningún esfuerzo, sólo esperando?. Por supuesto pueden existir excepciones (un familiar lo ha hecho con éxito), pero la generalidad simplemente cree que todo siempre va a subir. Y tan torpe se ha vuelto la sociedad que no es capaz de ver la calidad de una construcción? y la ubicación????
Misma ubicación, menor precio, una con construcción sólida y 170 m2¡¡¡, la otra una caja de fósforo. Creo que no hay demasiado que discutir al respecto, pero no teman, las empresas inmobiliarias, los bancos y el central dicen que absoluta y definitivamente no existe burbuja¡¡¡ ROFMLAO¡¡¡¡¡
Como guía de compra, comparen el valor PREVIO a la expansión de crédito en el mismo sector, y con los mismos horribles materiales usados ahora (si existían pedazos de basura como estos hace 20 años). Ese es el valor REAL. no importa lo que digan los especialistas (que por cierto trabajan para las inmobiliarias que venden las casas y los bancos que dan los créditos). Y si no lo creen, tal vez un poco de historia no es malo. El centro de Santiago pasó de ser súper valorizado (casas aristócratas) a ser un gheto por la migración suburbana que antes era campo y estaba destinado a la población campesian (aka pobre), que ahora está volviendo de nuevo al centro revalorizando las propiedades. Por eso se llaman ciclos de negocios, no líneas de negocios…o pensabas que los domínicos y el arrayán siempre fueron refugio de las clases altas?…
Cuando veas esto en el centro de Santiago, sabrás que ha llegado el momento del pop de la burbuja, de ninguna manera estos retardados podrían pagar los dividendos que ya ahora existen y que probablemente tienen que subir algo más.
Sabes, me a costado un mundo hacer entender a mi padre que existe una burbuja inmobiliaria, se lo tuve que explicar con la burbuja de los tulipanes que existió ya tiempo atrás y así me entendió (mas o menos)
ResponderEliminarEs sencillo, muéstrale en UF´s lo que se podía comprar (y donde se podía comprar) en el año 1995-2000, y con las mismas UF´s lo que se puede comprar ahora y donde lo puedes comprar.
ResponderEliminarYo estoy buscando un depto de 2000 UF en el centro y las alternativas "en verde" son para deptos de 45 m2... pero cuánto tiempo crees que haya que esperar para que se reviente la burbuja?
ResponderEliminarNo tiene importancia colocarle números o fechas, sin duda cuando ocurra lo tendrás claro y en ese momento podrás probablemente entrar sin riesgo. Esa desesperación (miedo) de perderse la última oportunidad de entrar porque las tasas aún siguen bajas pero van a subir(LOL), es lo que hace a la gente meterese en uno de estos desastres. Calma, espera con caja REAL ahorrada, cual es la diferencia entre 1 mes o 3 años?, tienes más tiempo para juntar más capital para una mejor casa.
EliminarUna definición de burbuja que me gusta en materia inmobiliaria es cuando se pierde la correlación entre los ingresos y el costo de las viviendas. Mal que mal, las viviendas no tienen otra utilidad que brindar techo a la gente de modo que si la gente no puede comprarlas o arrendarlas, debe haber una corrección. La corrección ocurre automáticamente cuando se restringe el acceso al crédito o cuando bajan las remuneraciones, por algún tipo de crisis. Lo bueno al momento de comprometerse a un pago por 20 ó 30 años es conocer los fundamentos de sus ingresos. Si éstos se basan en la primicia que el crecimiento económico durará parejo por los 20 ó 30 años venideros, es mejor revisar los riesgos y las alternativas. No olvidemos tampoco que cuando se compra con crédito hipotecario a 20 años, el capital insoluto permanece igual por los primeros 5 años, de modo que si compro un depto. en UF 2000, pago el dividendo por 5 años y vendo el depto. a los 5 años, le debo las mismas UF 2000,- al banco que al principio. Ups!
ResponderEliminarMis padres contentos me dijeron:" hijo, este mes pagamos la cuota 120 de 240 del dividendo, solo nos queda la mitad"
Eliminary yo les dije: ¿Cual es el saldo insuluto?
Lo buscamos y resulto ser de $6.500.000 por un credito hipotecario original de unos $9.000.000
La cara de #FAIL que me pusieron fue indescriptible.
"Bienvenidos a la economia de libre mercado", les dije.
Corrección: era insoluto*
Eliminarpor si hay algún taliban ortografico en este blog.
Tampoco hay que olvidar que el banco puede demandar el pago completo del crédito cuando se le de la regalada gana, punto en el cual yo supongo nadie se fija cuando firma los contratos. Tan sólo deja de pagar un mes, o atrásate un día y estas en la lista de liquidación inmediata de la deuda o...y los tarados del Sernac se fijan en las clausulas abusivas que no muestran el monto exacto del interés o el pago mensual...JAJAJAJAJAJAJ.
ResponderEliminarConsulta, cuando revienta una burbuja inmobiliaria, ¿los precios bajan? si es así, entonces seria una buena oportunidad de comprar para el que tiene ahorros, o no.
ResponderEliminarSaludos, Manuel
Bajan, incluso se subvaloran y despues toman el valor real.
EliminarCreo que adyaner lo comentaba en uno post muy antiguo que una norma bastante aceptable para saber el valor real de un bien razi es cuanto le sacas arrendandolo por 10 años.
Si el arriendo es de $100.000 entonces el valor real es de $12.000.000
En esa lógica, habría que estar seguro de comprar cuando los precios toquen el piso, lo que no es fácil de evaluar. En segundo lugar, los bancos intentan siempre mantener el valor de sus activos de respaldo de modo que sostienen de alguna forma el valor de las propiedades. Las mejores oportunidades son entre particulares y en efectivo. Y en tercer lugar, para destinar los ahorros a un bien inmobiliario (en tiempos de crisis), hay que estar seguro de no necesitar esos ahorros para otras cosas, como (sobre)vivir.
EliminarHay suficiente información en este blog de Adyaner como para evaluar los riesgos reales.
Los activos del banco son las deudas hipotecarias, y las deudas no se deprecian, el valor de las casas si, lo que afecta sólo al "propietario" que debe todo aún al banco. Básicamente, al banco le da absolutamente lo mismo si la burbuja revienta o no.
EliminarYo esribiendo el comentario anterior cuando noticia salvaje aparece...
ResponderEliminarhttp://www.df.cl/descartan-burbuja-inmobiliaria-para-el-mediano-y-largo-plazo-en-chile/prontus_df/2012-10-02/141004.html
Jajaja ya me imagino la reacción de Adyaner...
EliminarPor mi parte, se refieren a "la solidez del mercado laboral chileno" cuando ni la propia ministra Matthei lo puede explicar. Hay un regla de management que dice que hay saber explicar porque las cosas van bien tanto como porque van mal. Fallar a esa regla sería como si el capitán de un avión se preguntara como diablos seguimos volando...preocupante. Notemos también que hablan de largo plazo basándose sobre datos locales de muy corto plazo...no quiero ser aguafiestas, pero el análisis queda muy corto (además de ser realizado y publicado por un banco, pffff! ¿donde están los periodistas?)
El informe es totalmente correcto, no hay una burbuja en el mediano o largo plazo, existe ahora. Excelente por BBVA diciendo la verdad. Ahora bien, yo creo que la gente confunde burbuja con reventón de la burbuja, ese si puede ser en el mediano o largo plazo (lo que eso signifique). Notar que el informe indica que puede existir estancamiento de precios, aka, próximo reventón, ojo.
ResponderEliminary pasando a otro tema...
ResponderEliminarmañana empieza la recodificacion de las señales de TV satelitales.
Así que los que tenemos decodificadores de "los de aquellos" tendremos que esperar a que aparezca la desencriptacion juas juas juas....
de aquellos iquiqueños??
Eliminareso eso eso
EliminarCasi 80 millones de pesos... ¿150 mil dólares? por un depto. de 50 mts2... en la calle Portugal...
ResponderEliminarNo se yo que tiene la gente en la cabeza. He escuchado de precios similares por el sector de Bustamante... y el comentario: "es que es lo que VALE"... ¿lo que vale?... será lo que cuesta, será el precio al que intentan vendertelo pero lo que vale...
Saludos, tienes una nueva seguidora.
Bienvenida¡¡
ResponderEliminarVeo que estás en face, te seguiré por ahí.
ResponderEliminarLlevo viviendo varios años en Spain,y he visto de cerca la crisis. No soy economista, pero tengo la impresión de que la cosa se viene mala a nivel global. Desconozco cómo puede afectar a Chile, pero le afectará sin duda.
Sin embargo, no creo que haya un colapso económico inminente (como señalas en otro post), aunque nada es descartable, sino un cambio relativamente lento y un desmejoramiento generalizado de las condiciones de vida a nivel mundial, con una crisis alimenticia y energética de por medio. Chile debería estarse preparando para ese escenario con cabeza y planificación.
Adyaner en una de tus respuestas pones respecto al reventon de la burbuja inmobliaria " el valor de las casas si se deprecia, lo que afecta sólo al "propietario" que debe todo aún al banco. Básicamente, al banco le da absolutamente lo mismo si la burbuja revienta o no."
ResponderEliminarPero al banco " teoricamente " no deberia darle lo mismo si en el reventon ocurre lo de USA o España etc, que es que los deudores DEJAN de pagar y simultaneamente los activos se deprecian en sus balances ya que tienen que reconocer entonces gigantestas perdidas, y hasta quiebran como lo vimos en la subprime.
Creo que al banco le da lo mismo basados en la inmoralidad conjunta ( Politico-financiera ) que si los bancos pierden, entonces hay que "rescatarlos" con la plata de los contribuyentes ( muchos de ellos a quienes les estarian rematando sus casas si no pueden seguirlas pagando).
Basado en esto, " entiendo que a los bancos les de lo mismo".
De alli la tristemente celebre frase que las : " ganancias de los bancos se privatizan y las perdidas se socializan"
Esta es la maquina insensible y perversa de poder que mantiene tranquilos y " forrados " a banqueros y Politicos "
¡¡Que atroz descomposicion!! Menos mal que se invento internet para tener estos espacios de informacion independiente y protegernos de esta verdadera Jauria Politica y Financiera.
Básicamente si, les da lo mismo porque el banco central compraría la deuda hipotecaria de la banca, y este pasaría a ser el acreedor a nombre del estado, el cual probablemente propondría programas de pago más flexibles para que los deudores no pierdan sus casas y el banco mantenga intactos sus capitales de reserva.
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