Banca restringe créditos hipotecarios adelantándose a un escenario económico menos favorable

 

PERO, PERO, PERO….si no hay burbuja…todos los especialistas coinciden en ello….gad dam it, como es posible???

DF:

En su primera reunión del año para planificar el ejercicio 2013, el equipo de crédito hipotecario de un banco local decidió aumentar las exigencias del monto mínimo para el pie de 10% a 15%.
La situación descrita no resulta aislada. De acuerdo a la última encuesta sobre créditos bancarios del Banco Central, correspondiente al cuarto trimestre de 2012, el mismo escenario se estaría repitiendo en el resto de la banca. Según el reporte, 31% de los bancos consultados señaló que habría una oferta más restrictiva en el otorgamiento de créditos a personas, tanto hipotecarios como de consumo.
Un informe separado publicado ayer por la Cámara de Comercio de Santiago (CCS), destacó que una situación similar se estaría viviendo en el sector del retail financiero.
En cuanto a los créditos hipotecarios, esta mayor reticencia de la banca se está manifiestando “en un aumento en la exigencia del porcentaje del total del ingreso que representa el dividendo”, dice el informe.
Las mayores restricciones se extienden además al sector empresas, pero con especial foco en el sector inmobiliario. De acuerdo a la encuesta, 25% de los bancos señaló que ha habido un aumento de las restricciones en el otorgamiento de créditos a inmobiliarias y 17% a las constructoras.
¿Temores de burbuja?

Para los especialistas, más allá del fantasma de burbuja que se ha instalado, los bancos estarían reaccionando a otras señales macroeconómicas, las que apuntan a un escenario económico menos favorable en el mediano plazo.
“Estamos viviendo una expansión que está yendo más allá de lo sostenible en el mediano plazo”, dice Alejandro Alarcón, académico de la Universidad de Chile y ex gerente de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras. “En la medida que el ciclo empiece a descender va a haber un ajuste de todos los sectores procíclicos (la construcción, el comercio, los servicios), y lo que le importa a los bancos es que ese ajuste no sea abrupto”, agregó.
El mismo Banco Central habla de perspectivas menos favorables del entorno económico del sector inmobiliario, “manifestándose en un aumento del spread sobre el costo de fondo y mayores requerimientos de garantías”.
En lo referente a la demanda, esta ha aumentado en todos los segmentos, precisamente por el buen momento actual de la economía.
Efecto regulatorio

A las proyecciones de un menor crecimiento se suma una mayor incertidumbre regulatoria y mayor riesgo de no pago. Según el analista senior de Humphreys, Antonio Velásquez, “el riesgo de no pago puede deberse, en parte, a una mayor opacidad en el mercado y menores incentivos al pago de deudas tras la entrada en vigencia de la Ley Dicom, y no necesariamente a mayores niveles de endeudamiento”.
Y es que en materia de deuda de los hogares, tanto el último Informe de Estabilidad Financiera, como el reporte de la CCS publicado ayer, concuerdan en que se ha mantenido estable. Según la Cámara, el compromiso financiero de las familias (consumo e hipotecario) está en torno a 59% del ingreso disponible, cifra similar a la de los últimos cuatro años.
Al respecto, Alarcón agrega: “El tema regulatorio ha sido negativo para el crecimiento del crédito en una zona de expansión de la economía donde el déficit en cuenta corriente ya se está revelando”.
En esto concuerda la CCS: “Este nuevo entorno económico-normativo ha tendido a debilitar el crédito no bancario”. Esto explicaría que el crecimiento de las colocaciones del retail financiero fuera de sólo 1% en 2012.
Macroprudenciales

Pero los especialistas agregan un tercer factor, especialmente en el segmento hipotecario. Se trata de la posibilidad de que el BC ponga exigencias a la banca respecto de las condiciones de los créditos hipotecarios, como un porcentaje mínimo del pie o una relación ingreso-dividendo.
“Del último Informe de Estabilidad Financiera se puede desprender que el Central no sólo está considerando ajustes de tasa de interés, sino también medidas macroeconómicas prudenciales. Y los bancos se están adelantando”, dice Alarcón.

YEP, traducción en línea, tienen que desinflar el monstruo, por lo tanto van a restringir el crédito a los hipotecarios, y que el mercado se encargue del resto. Que pasa si los junkie_flippers_seudo_inversionistas_con_5_propiedades_que_creen_son_de_ellos,  ya no tienen la posibilidad de comprar 100% financiado si no que tienen que colocar un pié, el cual también está restringido en créditos de consumo??.

Lo curioso de las deudas hipotecarias es que no desaparecen, si compraste una caja de fósforo en 5000 UF´s y esta baja a 4000 UF´s, y quieres liquidar el préstamo vas a quedar endeudado en el saldo entre lo que falta por pagar del principal (5000) y en lo que remataron la casa, que obviamente será menor al valor de mercado porque a los bancos no les interesa mantener en inventarios las casas, quieren deshacerse de ellas lo más rápido posible. Es decir, NO CASA Y UNA DEUDA ADICIONAL, que puede ser significativa si recién comenzaste a pagar tu crédito a 40 años heredable. Estoy seguro que todos los “new real estate investor” en bienes raíces entienden esta dinámica. Mira¡¡¡ tengo 5 departamentos¡¡¡¡¡, i´m the king of the world and mfk genius¡¡¡ esto es tan fácil¡¡¡ ni siquiera se lo que significa amortización del capital o interés compuesto, y tengo 5 mfk casas de 5000 UF cada una¡¡¡¡¡ GENIUS¡¡¡¡