Esclavos de la deuda hipotecaria…versión China

 

Bloomberg:

Sherry Sheng, un policía de 29 años de edad, Shanghai, se compró un 4.000 yuanes ($ 642) chaqueta de piel negro, derrochando por última vez antes de que ella comience a pagar la hipoteca de su primera casa.

Sheng es parte de una generación de clase media que los medios de comunicación chinos han llamado "nu fang", o esclavos de la vivienda, una referencia a la duración del trabajo necesario para pagar sus deudas. Están tomando las hipotecas aún cuando el gobierno mantiene bordillos propiedad de amortiguar los precios que casi se han triplicado desde que China se embarcó en 1998 en una campaña para aumentar la propiedad de la vivienda privada.

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Los edificios residenciales de pie en el área de Pudong de Shanghai.Creciente de China clase media para llegar a la propiedad de vivienda ayudó a repuntar los precios inmobiliarios a partir de la segunda mitad del año pasado. Fotógrafo: Tomohiro Ohsumi / Bloomberg

Una mujer que llevaba productos para la venta pasa junto a la vivienda de nueva construcción residencial en Changsha, provincia de Hunan.Compradores chinos suelen utilizar el 30 por ciento a 50 por ciento de sus ingresos mensuales para pagar las hipotecas, dijo Wu Hao, gerente de la firma de corretaje de préstamos del Grupo Bacic y 5i5j. Fotógrafo: Nelson Ching / Bloomberg

"Es un placer para mí, porque yo nunca podía permitirse ese lujo después de comenzar a pagar mis préstamos de vivienda el próximo mes", dijo Sheng, que pagó 1,1 millones de yuanes para el apartamento de un dormitorio en la periferia oeste de la ciudad y va a utilizar alrededor del 70 por ciento de su sueldo para atender su hipoteca.

Creciente de China clase media para llegar a la propiedad de vivienda ayudó a repuntar los precios inmobiliarios a partir de la segunda mitad del año pasado. Subieron un 1 por ciento en enero respecto a diciembre, el mayor avance en dos años, según el sitio web de bienes raíces precios SouFun Inicio Holdings Ltd. en Beijing y Shanghai cada subieron un 2,3 por ciento respecto a diciembre.

Media por metro cuadrado precios en 100 ciudades seguidas por SouFun son cinco veces los ingresos medios desechables mensuales. A 100 - metros cuadrados (1.076 pies cuadrados) apartamento cuesta hoy unos ingresos anuales de 40 años, según datos SouFun y de gobierno, aun cuando los salarios se han más que cuadruplicado desde 1998.

40 años

Sheng fue capaz de comprar sus 50 metros cuadrados de apartamentos después de tomar prestado un total combinado de 770.000 yuanes a través de una hipoteca de 20 años de Agricultural Bank of China Ltd. y un préstamo a 15 años a partir de la vivienda local fondo de la providencia. Sus padres la ayudaron con el 30 por ciento de pago inicial. Ella va a pagar unos 4.000 yuanes al mes para el hogar, un viaje en metro de una hora desde el centro histórico Bund de Shanghai, que costó 16 veces su salario anual, basado en el precio del apartamento y sus ingresos.

Compradores chinos suelen utilizar el 30 por ciento a 50 por ciento de sus ingresos mensuales para pagar las hipotecas, dijo Wu Hao, gerente de la firma de corretaje de préstamos del Grupo Bacic y 5i5j, el segundo mayor corredor de bienes raíces de Beijing para las viviendas existentes. Se aconseja a los clientes a mantener los pagos mensuales inferiores a un tercio de sus ingresos.

La "guía general" entre los bancos chinos es que el salario de un prestatario debe ser al menos el doble de su pago mensual, de lo contrario se le pedirá que presente pruebas de los activos, tales como propiedades, automóviles, o un seguro de demostrar su capacidad para pagar la deuda , dijo Wu. Con el 70 por ciento de los ingresos mensuales para pagar la hipoteca es "muy raro", dijo.

Prestamistas Hipotecarios

Las tasas hipotecarias, que se mueven con la tasa de interés de referencia, por lo general tienen vencimientos de entre cinco y 30 años. El Banco Popular de China tasa de interés de referencia para préstamos de más de cinco años se sitúa en el 6,55 por ciento.

Saldo de créditos hipotecarios residenciales crecieron un 12,9 por ciento el año pasado a 7,5 billones de yuanes, el ritmo más lento en cuatro años, a medida que China apretó los préstamos, según datos del banco central. Un atracón de crédito en 2009 alimentó la inflación, debilitado buffers financieros de los bancos y llevó a un aumento de los préstamos se desplomó.

Aún así, los analistas se mantienen optimistas sobre los bancos chinos. Los préstamos hipotecarios representaron el 20 por ciento de la cartera total de préstamos de China Construction Bank Corp. , el mayor prestamista hipotecario, a finales de junio, mientras que en el Banco Industrial y Comercial de China Ltd., la segunda, la proporción era de alrededor del 14 por por ciento, de acuerdo con sus primer tiempo los informes de ganancias.

Estabilidad de los precios inmobiliarios en 2013 "CCB deberían beneficiarse al máximo, ya que tiene la mayor inmobiliaria relacionada con la exposición entre los bancos de acciones H,"Grace Wu y León Qi escribió, Hong Kong, los analistas de Daiwa Capital Markets, en un Ene 22. informe. Acciones H son las acciones de empresas chinas cotizan en Hong Kong.

'Calienta'

Los desarrolladores también se están beneficiando como compradores se apresuran a comprar porque esperan que los precios suban aún más. China Vanke Co. , el mayor promotor que cotiza en las bolsas chinas fuera de Hong Kong, dijo que las ventas aumentaron un 56 por ciento el mes pasado desde un año antes, mientras que Evergrande real Estate Group Ltd. , el mayor desarrollador del país por volumen de ventas, dijo que sus ventas de enero a más del triple.

Standard & Poors elevó su pronóstico para los desarrolladores chinos residenciales a estable de negativa en un informe publicado hoy, diciendo que las compañías fueron capaces de mejorar su liquidez a costos favorables porque los canales de financiación reabierto. La compañía calificadora dijo que no espera que el Gobierno central a "drásticamente" apretar o aflojar los controles sobre el mercado inmobiliario y los precios de venta promedio se elevará hasta un 5 por ciento en las 100 ciudades más importantes del país este año.

El volumen de ventas de propiedades residenciales en China aumentará este año, impulsado por una mejor financiación para los desarrolladores, Fitch Ratings dijo en un informe de investigación 29 de enero.

Las valoraciones de Desarrollo

El mercado inmobiliario ya ha "calentado", mientras que los precios de viviendas en las grandes ciudades puede aumentar hasta en un 10 por ciento en los próximos tres meses, dijo Johnson Hu , analista de bienes de Hong Kong, en CIMB-GK Investigación de Valores, en una entrevista .

Política monetaria laxa impulsará precios de la vivienda y las ventas en el corto plazo, Hong Kong, Du Jinsong , jefe de Credit Suisse Group AG de investigación de la propiedad, escribió en un informe de febrero 18.

Credit Suisse favorece a Hong Kong en bolsa desarrolladores chinos con "fuertes" de ventas y valoraciones "menos costosas", como el Country Garden Holdings Co., controlada por los más ricos de China mujer Yang Huiyan , y Poly Property Group Co., un desarrollador que es en parte estatal propiedad, dijo Du. Country Garden y el comercio Propiedad Poly en una proporción de alrededor de ocho veces beneficios estimados, en comparación con 13,4 veces para el índice Hang Seng de la propiedad, según datos compilados por Bloomberg.

El gobierno central tiene desde abril de 2010 se trasladó a acabar con la especulación en el mercado inmobiliario, elevando el requisito de pago inicial en las primeras hipotecas y el 30 por ciento del 20 por ciento, pedir un depósito mínimo de 60 por ciento de las compras de segundas residencias y un aumento en las tasas de préstamos de segundo. También impuso un impuesto a la propiedad por primera vez en Shanghai y Chongqing, y promulgado restricciones en cerca de 40 ciudades, como limitación del número de viviendas que se pueden comprar.

Más medidas

El nuevo gobierno puede introducir más recortes de propiedad cuando se toma el poder en marzo. China podría endurecer las políticas de crédito para las personas que compran una segunda casa o aumentar el impuesto sobre las ganancias de las transacciones de casas usadas en los más ricos, o los llamados de nivel y una ciudades, el China Securities Journal informó el 01 de febrero, citando a una persona no identificada.

Las ventas de viviendas en 10 ciudades más grandes de China casi se cuadruplicó hasta los 8,5 millones de metros cuadrados en las primeras cinco semanas del año pasado, según datos de propiedad y la consultora China Real Estate Información Corp., dijo en una declaración enviada por correo electrónico 19 de febrero.

"La incertidumbre persiste ya que el gobierno puede emitir nuevas políticas de ajuste si los precios inmobiliarios están subiendo demasiado rápido", dijo Tian Shixin , analista de propiedad con sede en Shanghai en BOC International China Ltd., en una entrevista telefónica.

Propiedad privada

Ingresos chinos residentes urbanos desechable promedio aumentó un 12,6 por ciento el año pasado a 2.047 yuanes al mes, según la oficina de estadísticas. El promedio de un metro cuadrado de suelo nuevo espacio coste 9.715 yuanes en diciembre, según SouFun.

El cambio hacia la propiedad de la vivienda privada se deriva de las reformas iniciadas en 1998, cuando el entonces primer ministro Zhu Rongji privatizado estatal alojamiento previsto en las rentas bajas a la población urbana, la transferencia de propiedad de la vivienda por parte del gobierno a las familias que ocupan las viviendas. Unos 230 millones de personas se trasladaron a las ciudades en el período de 2000 a 2011, la urbanización más grande de la historia, según la Academia China de Ciencias Sociales.

La idea de comprar una propiedad con dinero prestado no se hizo popular hasta 2004, cuando los precios inmobiliarios en las principales ciudades comenzaron a subir lo suficientemente rápido como para compensar el pago de intereses, atraer a los compradores que pedir prestado para comprar una propiedad, dijo Liu Yuan, investigador con sede en Shanghai en Centaline Property Agency Ltd., el mayor de China corretaje de bienes raíces.

Hoy en día alrededor del 50 por ciento a 70 por ciento de los compradores de vivienda en las ciudades de primer nivel de Shanghai, Beijing y Guangzhou hipotecas uso, tomando prestada una media del 50 por ciento del valor de la vivienda, de acuerdo con Centaline.

'Modern Idea'

Cai Yue, un gerente de 33 años de edad en una compañía farmacéutica con sede en Shanghai, compró su primera casa hace 10 años después de la graduación, entre la primera oleada de chinos sacando hipotecas como el gobierno trató de estimular la casa propia, ofreciendo rebajas de impuestos y la financiación más barata en dos décadas.

Cai prestado el 50 por ciento del banco para su apartamento 300.000 yuanes en 2003. Su pago mensual era de 1.600 yuanes, alrededor del 40 por ciento de su salario en el momento.

"Fue una idea muy moderna para asumir una hipoteca en ese entonces", dijo Cai, que ganó 3.700 yuanes al mes atrás en 2003 y se negó a revelar sus ingresos actuales.

Con precios de la vivienda de 6,8 veces de su ingreso anual, Cai fue capaz de pagar sus deudas en 2007 y comprar un segundo hogar para los 2 millones de yuanes ese mismo año.Su primera casa, el apartamento de 75 metros cuadrados, a unos 8 kilómetros (5 millas) al norte del Bund, se ha incrementado seis veces su valor. Cai pagado todas sus hipotecas en diciembre y está impedido de comprar un apartamento tercero en Shanghai.

"El término vivienda esclavos es bastante razonable ya que poner un montón de carga para los compradores de vivienda si los pagos de la vivienda son más de la mitad de sus ingresos", dijoLiu Li-Gang , un economista basado en Hong Kong en Australia & New Zealand Banking Group Ltd.

Si nosotros estamos hablando de burbuja con pagos promedios de 25% del ingreso, sólo imaginen lo que hay en China con gente pagando en promedio el 50% y en algunos casos el 70% de sus ingresos en dividendos. O mantienen las líneas de crédito hipotecario abiertas de par en par, lo que eventualmente lleva a la inflación, o cierran la llave llevando a un desplome de la mega burbuja inmobiliaria China. Pick one….Para los que decían que China estaba molesto con USA y que iba a lanzar una moneda respaldada por oro que iba a liquidar al USD…

Cuadro publicado anteriormente de expansión monetaria: