Rentabilidad de viviendas muestra quiebre de tendencia alcista en comunas de Santiago

 

@DF

La tendencia alcista en los precios de arriendos de viviendas en el Gran Santiago ha comenzado a moderarse desde mediados de 2013. Las últimas cifras revelan que mientras en algunas comunas de la capital se mantiene una fuerte expansión en el valor de venta, los niveles de rentabilidad han comenzado a disminuir.
Según un análisis de Portal Inmobiliario, el valor de los arriendos creció sólo un 0,5% durante el cuarto trimestre del año pasado, cifra que se compara con el 2,7% promedio de avance que registraba desde principios de 2011.
A pesar de lo anterior, la oferta de departamentos en alquiler sigue mostrando dinamismo, principalmente en el sector oriente y norte de la Región Metropolitana, donde aumentó un 74% y 86%, respectivamente. En tanto, la oferta se elevó sólo un 13% en la zona centro.
El tiempo que permanece sin arrendar un departamento es también breve, de 16 semanas, si se compara con las 34 de un bien en venta. Además, se espera que las rentabilidades vayan menguando a lo largo del año en el resto de zonas que ahora experimentan las mayores alzas en precios, como consecuencia de un efecto rebote.
En Providencia, por ejemplo, el valor de arriendo creció un 7% durante el cuarto trimestre de 2013 en contraposición al incremento de 14,7% del precio de venta. Las Condes, por su parte, anotó un alza del 6,3% en arriendos frente al 14% de venta y en Santiago Centro fue de un 13,6% y de un 20,6%, respectivamente.
La diferencia parte con las zonas menos atractivas en demanda, como Macul, San Bernardo, La Reina o Recoleta. En estos casos, aunque las alzas en el valor de venta son superiores a la de los arriendos, estos últimos siguen presentando incrementos de dos dígitos con, por ejemplo, un 25% en Macul y un 19% en San Bernardo.
Detrás de estos mayores incrementos se encuentra el rezago que ha sufrido el mercado inmobiliario en dichas comunas. Estas zonas han registrado un efecto rebote desde los barrios tradicionales, que ya obtuvieron niveles de dos dígitos tanto en arriendo como en venta, y ahora están convergiendo a cifras próximas a los fundamentales de la economía, provocando un “ajuste del mercado”, explica Gabriela Paredes, subgerente de Marketing y Comunicaciones de Portal Inmobiliario.
De hecho, y a pesar de que los bienes inmuebles “siguen siendo un instrumento de inversión seguro y atractivo aún con las rentabilidades más moderadas”, Paredes prevé para este año “crecimientos en torno a un dígito en el valor en casi todas las comunas”.
En tanto, en el mercado de casas para arrendar, el aumento de la oferta es mucho menor. De las comunas más tradicionales, las que se ubican en Santiago oriente suben un 37% en ese lapso, mientras que en el área sur siguen estables y en el sector poniente disminuyen un 3%.
Los factores 

La presión hacia las nuevas construcciones se explica porque la oferta para entrega inmediata o de venta en verde comprendió sólo un 15% del conjunto de inmuebles nuevos, cuando lo normal es que sume un tercio de éstos. La experta dice esperar más proyectos para el segundo y tercer trimestre del año, aunque advierte que las inmobiliarias han aprendido a autorregularse para no generar un sobre stock ante un panorama económico más restrictivo en 2014.
Además, las alzas de arriendos que ahora se han traspasado a los barrios menos solicitados se explicarían porque “las viviendas usadas se convirtieron en sustitutos de los productos de entrega inmediata”.
Junto a esto, los planes de nuevas líneas de Metro también actúan como catalizadores de estos incrementos. “Éstas traen aparejadas el aumento de la plusvalía de una propiedad usada”, dice Paredes, que afirma que “las inmobiliarias han empezado a tomar posiciones comprando propiedades para poder armar paños suficientes para hacer proyectos inmobiliarios, como ya está pasando en Irarrázaval”.

Corredoras de propiedades prevén que los precios se mantengan durante 2014

Las corredoras de propiedades parecen coincidir también en que los precios tenderán a estabilizarse como consecuencia de la "ley" de la oferta y la demanda.
Víctor Danús, gerente general de Re/Max, prevé que las propiedades sigan vendiéndose a tasas marginales decrecientes este año, esperando así que los precios suban, pero a rangos menores, y con la rentabilidad fluctuando sobre el 5%, cifra que en su opinión sigue siendo atractiva.
"Cada vez el período de retorno de la recuperación del capital, sobre todo en Santiago Centro, está siendo de menos años", explica al respecto.
Carlos Garfias, gerente de Fuenzalida Propiedades Santiago Centro, anticipa un mercado dinámico que continuaría sustentándose en "el alto empleo, bajas tasas y confianza en la economía". Sin embargo, afirma que como "el ajuste de precios al alza ocurrido en los últimos tres años en los sectores de alta demanda en Santiago ya se produjo, se debería observar una cierta estabilización ocasionada por un aumento de demanda versus la oferta de propiedades".
Asimismo, esperaría que en Santiago Centro se incrementasen los precios de la oferta nueva después de que se agote el stock. Esto, debido a las restricciones de densidad y altura que ahora rigen en la comuna y que afectan a las construcciones ubicadas al sur de la Alameda.
Junto a estas áreas, también se beneficiarían las aledañas a los de las nuevas líneas de metro y las comunas laterales, como San Miguel, Estación Central o Ñuñoa.
"Irarrázaval y Avenida Mata están teniendo un boom absoluto en construcciones nuevas. Además, creo que tenemos que ver qué ocurrirá de marzo en adelante con las expectativas económicas", señala cauto Danús.
Hugo Risopatrón, gerente del área residencial y agrícola de P&G Larraín Propiedades, explica que el inversionista busca una rentabilidad del 6% anual, porcentaje que aseguran no se ha reducido. "Los factores que influyen en la decisión de compra o arriendo de una propiedad pasan por la proximidad a líneas de Metro, centros educativos y servicios básicos, la seguridad y la consolidación del propio barrio, junto a, en algunos casos, terrenos amplios en lugares periféricos", detalla.
Con estos patrones, asegura que las zonas más cotizadas continúan estando en Vitacura, Santa María de Manquehue, El Golf sur, San Carlos de Apoquindo y La Dehesa, sobre todo en barrios más nuevos como Los Trapenses o Chicureo.

Riesgos en otros países del mundo

Brasil: el emergente en peligro
El drástico incremento en los precios de las viviendas en Brasil aumenta los temores de una burbuja inmobiliaria. Robert Shiller, economista estadounidense, compara el fenómeno con EE.UU. en 2005, antes de la crisis financiera de 2008. Otros hablan de "burbujas locales" más que de un fenómeno global. Fue en 2008 cuando el precio de los bienes raíces comenzó su aumento, extendiéndose a 2011. En 2012 los valores comenzaron a aliviarse y actualmente aunque siguen siendo altos, ya no crecen de forma tan acelerada. Entre 2008 y 2013 en Sao Paulo y Rio de Janeiro el precio de venta de las viviendas se aceleró 197,4% y 242,5% respectivamente según el índice Fipe-Zap y los arriendos subieron 100%. Este brusco incremento se vincula a las bajas tasas de interés, que ha permitido a los brasileños conseguir económicos créditos hipotecarios.

Lima: avance a dos dígitos
El precio de las viviendas en la capital de Perú, Lima, aumentará entre un 4% y un 5% este año para el sector socioeconómico medio alto, según datos de la inmobiliaria Desarrolladora del Pacífico, mientras que la inmobiliaria Valora, aseguró que el precio de las viviendas nuevas –tanto casas como departamentos- tenderán a subir a dos dígitos.
Esto se debería a la poca oferta de viviendas por parte de las inmobiliarias medianas y pequeñas, al no haberse desarrollado muchos proyectos de envergadura en 2013, mientras que la demanda se mantuvo al alza, dijo a Gestión Rossana Arnaiz, gerente general de Valora.
En 2013 hubo cerca de 375 proyectos, mientras que en el 2012 se registraron más de 500.

Londres: riesgo de burbuja
El sólido incremento que han registrado los precios de las propiedades en Londres han llevado a autoridades y expertos a alertar sobre la creación de una posible burbuja inmobiliaria en la capital inglesa.
La advertencia más reciente provino del ITEM Club de la consultora EY, que en un informe aseguró que los valores de las viviendas londinenses están comenzando a mostrar señales de "condiciones parecidas a una burbuja".
El índice de precios del sitio inmobiliario Rightmove subió 6,9% en febrero frente al mismo mes del año pasado, lo que representa la mayor alza anual en más de seis años.
Hace unas semanas, Spencer Dale, economista jefe del Banco de Inglaterra, afirmó que si bien el mercado no se está dirigiendo hacia una burbuja, las autoridades lo están "mirando muy cuidadosamente".

Como calculará este especialista la rentabilidad esperada de por los inversionistas de 6%???

De todas maneras, como era esperable, si los arriendos comienzan a detenerse en su avance (como fue comentado en un post anterior), significa que ya se está comenzando a sentir una menor confianza en la demanda, ya que por el momento evidentemente no existe menor ingreso. Si se acentúan las condiciones restrictivas en los emergentes, eso puede detonar efectivamente menores ingresos, lo que acentuará esta tendencia.