Hipotecarios: créditos hasta por el 90% van en retirada

 

@latercera

De 13 bancos que operan en la plaza en el segmento de los préstamos hipotecarios, cinco financian hasta el 80% del valor de una vivienda y los ocho restantes tienen como límite el 90%.

Ese es el escenario en el nicho de la banca hipotecaria, a cinco meses de la entrada en vigencia -enero de 2016- de una norma de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF) que establece estándares mínimos para que los bancos provisionen este tipo de créditos, considerando explícitamente la morosidad y la relación préstamo a garantía, y que desincentiva a la industria bancaria a prestar más del 80%.

Los bancos Falabella, Security, CorpBanca e Itaú entregan créditos por hasta el 80% del precio de la casa o departamento. El Banco Internacional tiene por límite un 75%. En cambio, Bice, BCI, BancoEstado, Santander, Scotiabank, Banco de Chile, BBVA y Consorcio siguen con una cota de 90%.

“Pensaba que los bancos se irían adaptando más rápido al límite de 80%, pero no fue así”, dice el economista Alejandro Alarcón”. “Este segundo semestre seguro lo harán”, agrega.

En la mayoría de los casos, esta información fue proporcionada por las propias entidades. En las restantes fue recopilada desde sus páginas web o a través de sus call centers. Cabe consignar que las instituciones no siempre van prestar el equivalente a los porcentajes mencionados, pues el monto final dependerá del análisis del perfil de riesgo de cada persona.

Algunos de los bancos que dan créditos por hasta el 80%, como Security e Internacional, tenían ese límite previo al anuncio de la norma de la SBIF, en diciembre de 2014.

“En relación al mercado hipotecario, este representa menos del 3% de nuestras colocaciones totales, por lo que la nueva normativa sobre provisiones hipotecarias no afecta significativamente nuestro portafolio”, dice Ximena Hernández, gerente de control de división financiero del Banco Internacional.

Otros bancos afirman que lo han reducido buscando adecuarse a la norma. Uno es Falabella, para el cual la regla general es el 80%, aunque mantiene una cota de 90% para clientes que comprueben buenos hábitos de pago e ingresos holgados.

“Sin duda, la nueva normativa fomenta que solicitemos un pie del orden del 20% del valor de la propiedad”, explica Mauricio Cáceres, gerente de productos activos de esa institución. “Más allá del porcentaje de financiamiento y del impacto en los costos por las mayores provisiones que ya está realizando (...) Banco Falabella está especialmente enfocado y preocupado de contar con una política de riesgo adecuada”, agrega.

El Banco Central ya dio cuenta de este fenómeno. En el Informe de Percepciones de Negocios, revelado esta semana, dijo que en la macrozona norte del país, “los bancos dicen que el porcentaje de financiamiento para este tipo de préstamos se ha reducido hacia niveles cercanos al 80% como respuesta a la nueva normativa”.

Como sea, Alarcón advierte que si bien una regulación como esta es sana, también es importante medir su impacto. “Si hay gente que no tiene el 20% de ahorro, simplemente no podrá adquirir una vivienda”, dice el economista. “Esa restricción a mí me preocupa”.

Juzgando por la progresión de precios desde el 2010 respecto de los años anteriores, podríamos decir que estamos en terreno de burbuja. Casi triplicar el avance de precios en el mismo periodo de tiempo que la anterior referencia inmediata califica como tal. Particularmente cierto en las casas.

Si consideramos que nos acercamos a un periodo deflacionario, con mayores tasas de desempleo, menores ingresos disponibles y con más restricciones a crédito, creo que estamos ad portas de una corrección importante del mercado inmobiliario. Espero estar equivocado. Un impacto en mercado de bienes raíces es extremadamente relevante para la economía. Si comienzan a ingresar viviendas usadas al mercado saturando la oferta, esto frena la construcción y por lo tanto la actividad en general obviamente bajando los precios.

No tengo estadísticas de los precios de arriendos, pero por temperatura ambiental supondría que si los precios de las viviendas están en terreno de burbuja, los de arriendos deben estar ya instalados cómodamente. Esto significa que no existe desconexión real aún entre los precios de venta y el de los arriendos como retorno, esto es, se pueden pagar los dividendos con los arriendos. Cuando esto cambie, podemos decir que estamos en terreno de inminente contracción. El primer paso de una hipoteca insostenible es tratar de arrendar y bajar a un nivel sostenible. Como la gente siempre piensa lo mismo, va a tratar de cobrar un arriendo que cubra el dividendo y pague parte del arriendo de la nueva vivienda donde se movieron. Cuando comience mucha gente a pensar lo mismo, la oferta de arriendos se elevará, particularmente en el segmento alto, y la demanda por casas o departamentos más económicos se elevará. Y el precio de arriendo de segmento alto bajará en consecuencia. El mejor mercado inmobiliario en épocas de contracción es el de casas o departamentos de rango medio-bajo. Así como de productos baratos en general. Es lo que se busca en esos periodos. Conveniencia. No lujo ni apariencia.

Lo primero que se resiente por supuesto es el segmento “subprime”. Es decir, las viviendas de entre 2000 – 5000 UF´s actuales con financiamientos 100%, o 90%. Ese es el que sufrirá el primer mayor impacto. Después vienen las de mayor rango. Y las de menos rango en general no deberían resentir tanto el tema.