El mercado inmobiliario prepara su soft landing

 

@latercera

El sector inmobiliario fue una de las áreas que lideró la actividad en 2015.  Su intensivo uso de mano de obra ayudó a mantener bajos los niveles de desempleo mientras que la venta de propiedades contribuyó a sostener la demanda por créditos hipotecarios. Pero en los últimos meses la industria comenzó a evidenciar las primeras señales de la desaceleración que afecta al resto de la economía chilena: cayó la construcción de oficinas, bajaron levemente los arriendos, apareció la sobreoferta de departamentos en algunas zonas de Santiago y hasta el imbatible precio de las casas inició un ajuste a la baja.

Nadie quiere hablar de crisis, pero inversionistas, bancos y  promotores inmobiliarios ya mencionan un soft landing, periodo de aterrizaje suave propio de un mercado que creció vertiginosamente durante la década. Corría el año 2010 cuando el sector comenzaba a expandirse con tal fuerza que hasta se habló de burbuja. Tradicionales barrios enteros sucumbieron ante la presión por el uso del suelo. Donde antes el metro cuadrado valía 10 UF, en cosa de meses saltaba a 30 UF. Y donde costaba 30 UF, se revalorizaba a 50 UF. Las grúas se hicieron parte habitual del paisaje.

Nada de esto se puede entender sin una inflación reducida, crédito barato, niveles normales de desempleo y, por si fuera poco, una reforma tributaria que al imponer el IVA a las propiedades hizo que la gente adelantara su opción de compra para ahorrarse ese tributo. Según un Estudio de Oferta Inmobiliaria, que esta semana presentaron GfK Adimark y los Desarrolladores Inmobiliarios, durante 2015 se vendieron 52.427 viviendas en el Gran Santiago. La cifra es histórica, con un alza de 35,6% respecto de 2014. Y casi en su totalidad explicada por el llamado “efecto IVA”

A eso hay que añadir el rol de los inversionistas: en un mercado con pocas opciones de rentabilidad, el sector inmobiliario se convirtió en un verdadero refugio (por su estabilidad, apreciación y tangibilidad como bien inmueble y no instrumento financiero). Mientras la bolsa rentaba negativo y las tasas estaban tan bajas que la renta fija tampoco resultaba tan atractiva, las propiedades eran capaces de asegurar al menos una  ganancia del 7%. Hasta ahora.

De hecho, según las cifras de GfK Adimark y los Desarrolladores Inmobiliarios, los 4.200 departamentos en blanco que se vendieron sólo en el cuarto trimestre de 2015 se atribuyen a inversionistas, pues se trata de proyectos que no han iniciado obras y cuyas fechas de entrega son incluso posteriores al 2018.

Cae la construcción

Pero la caída de la economía ya comenzó a sentirse en el sector. Partió en el negocio de la construcción de oficinas y poco a poco penetró en el de la vivienda. Pese a la condición de refugio del negocio, “el entorno no puede soslayarse”, dice un desarrollador. Esta misma semana el consejero del Banco Central Mario Marcel dijo que hasta ahora todo hace prever que el crecimiento del PIB se ubicará en torno al 2% este año. Hace poco más de un mes, el último Informe de Política Monetaria del instituto emisor ya había recortado la proyección de crecimiento para este año en cinco décimas, a un rango de 2% a 3%, cifra que los expertos califican de excesivamente optimista. Hoy, varios analistas estiman que el PIB ni siquiera se expandirá al 2% este año.

Según cifras de la consultora inmobiliaria JLL, la misma que está  a cargo de la gestión inmobiliario de la torre Costanera,  “los niveles de producción de 2016 serían inferiores a los de 2014 y 2015”. Según su informe, la construcción de oficinas clase A y AB (alto estándar, más modernas y con mejores terminaciones y espacios) durante el cuarto trimestre fue cercana a 30.000 metros cuadrados, sumando un total anual de 177.000 metros cuadrados. Eso en medio de una vacancia de oficinas -espacios sin ocupar- que llegó al 9,9%. “Si bien la vacancia general ha exhibido una tendencia al alza durante los últimos 8 trimestres, durante el cuarto trimestre disminuyó desde 10,3% a 9,9%, impulsada por una menor producción en comparación con la absorción”, explica Felipe Acevedo, director asociado de JLL Chile.

Por lo mismo, el ejecutivo anticipa que las tendencias del mercado (vacancia al alza) están generando disminuciones de precio de entre 5% y 10%. Es por eso que las rentas “pedidas” en promedio para las oficinas de clase A en Unidades de Fomento (UF) exhibieron una leve disminución (-1,6%) respecto del trimestre anterior, situándose en UF 0,60 /m2 (US$ 21,7 /m2), mientras que para Clase AB se mantuvieron estables en UF 0,47 /m2 (US$ 17,0 /m2 ).

En Echeverría Izquierdo Ingeniería y Construcción, su gerente general, Pablo Ivelic, añade que la disminución en la producción de oficinas de alto estándar era un resultado esperable. “Esto, dado que en 2012 y 2013 se inició una producción de casi el doble de los metros cuadrados promedio del quinquenio precedente. Adicionalmente, la salida al mercado de esa mayor superficie de oficinas en los años 2014 y 2015 han sido acompañados de una baja en el ciclo económico nacional y, por tanto, de una absorción menor a la que estábamos acostumbrados, generando un porcentaje de vacancia muy alto, cercano al triple de lo que se manejaba en la industria”. Y adelanta que “esta baja nos debería acompañar por los próximos dos años aproximadamente”.

Se arrienda oficina

De acuerdo con JLL, la tasa de vacancia subirá al 11%, sobre todo por la entrega de las torres que se están levantando especialmente en Providencia y que podría aportar 65 mil metros cuadrados. De ese total, más de la mitad vendrá de Costanera y la nueva torre Santa María.

Las Condes, que concentra la mayor parte de los edificios de oficinas clase A, aportará otros 45 mil metros cuadrados a la oferta desde los ejes Andrés Bello, El Bosque, El Golf, Escuela Militar, Apoquindo y Nueva Las Condes.  “En general, se ha observado una disminución en el desarrollo del segmento comercial e industrial en comparación con años anteriores, lo que ha estabilizado la vacancia. Esto deja espacio a que el desarrollo comercial o industrial tome mayor preponderancia a mediano plazo. Ante un escenario de recuperación incierto, esperamos se sincere el precio de las oficinas en pos de dar competitividad a la colocación. Por lo mismo, es un buen momento para quien está buscando oficinas tanto en arriendo como compra”, añade Felipe Besnier, gerente de inteligencia y estrategia de Patagon Land Investment.

Fernando Sánchez, presidente de Independencia, la mayor administradora de fondos inmobiliarios del país, lo que está pasando era esperable. “Venía una producción considerable de metros cuadrados, los cuales ya están empezando a recepcionarse (por ejemplo, el Costanera Center), esto si lo relacionamos con el mal momento económico que está viviendo el país, obliga a los desarrolladores a pensar mejor antes de iniciar un nuevo proyecto de oficinas”, pero agrega que en momentos en que los mercados financieros están malos y siguen a la baja, los inversionistas buscan otro tipo de inversiones en donde resguardarse y acá es donde el sector inmobiliario toma aún más relevancia. “Para los inversionistas sigue siendo muy atractivas las inversiones inmobiliarias (ya sea en el área de oficinas, retail o vivienda) por lo que hay más factores, además del IVA, que explican el buen desempeño del área inmobiliaria”, sostiene.

Bajan los arriendos

La situación no es diferente en el hasta ahora vigoroso mercado habitacional. La firma Portalinmobiliario.com, que desde 2007 desarrolla diversos índices sectoriales, ya constata una baja en el precio de los arriendos de las casas tras siete años de subidas casi ininterrumpidas.  “Durante el año pasado vimos una fuerte demanda por comprar viviendas por efecto de la reforma tributaria. Si bien la incorporación del IVA afecta a las viviendas nuevas, las viviendas usadas son un sustituto a estas, por lo que también vio aumentada su demanda. Por otro lado, el mercado de arriendo no se ve afectado por el efecto reforma, por lo que el comportamiento de precios va mucho más en línea con la realidad económica del país, donde un factor que pasa a ser clave son las expectativas respecto de la evolución del mercado laboral (desempleo y evolución de ingresos).  El fenómeno se da en la mayoría de las comunas del Gran Santiago, pero de forma mucho más clara en el sector oriente”, explica Nicolás Izquierdo, subgerente de Estudios de esa compañía.

El índice de Portalinmobiliario.com que refleja la evolución del precio medio de la vivienda alcanzó 0,23. Hace un año era 0,24.

Pese al punto de inflexión que sugiere el dato interanual, lo cierto es que la estabilización aún debe consolidarse. La evolución del precio medio en los próximos meses dependerá del comportamiento de la economía y el mercado laboral, sobre los que siguen planeando algunas incertidumbres, añade Izquierdo.

Las cifras de esta compañía además indican que la rentabilidad del sector también está en retroceso, sobre todo en el segmento de los departamentos. Si hace un año era de 6,1%, hoy es de 5,5%. En casas usadas y nuevas la tendencia es similar, pero más acentuada en las primeras. “En general, el mercado de arriendo de casas es mucho más acotado que el mercado de departamentos en arriendo, esto dado que la demanda por arriendos se concentra en este último tipo de producto. El aumento en la oferta de casas en venta lo atribuiría al mayor interés por publicar a altos precios dada la fuerte demanda observada durante el año pasado”, añade el ejecutivo.

¿Sobreoferta?

Por zonas, el sector sur de Santiago comienza a mostrar señales de “saturación” de departamentos. Aunque nadie en el mercado se atreve a señalar que la sobreoferta en esa zona es grande, actores del mercado confirman que para algunos inversionistas hoy está siendo más complicado que hace unos meses colocar sus departamentos en arriendo. “Los datos que se tienen es que si hay caídas estas son paulatinas y aún no significativas. Sin embargo, si en los próximos meses en algunos nichos de mercado entra mucha oferta, en esos casos caerán aún más”, sostiene Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

En todo caso, el grupo formado por las comunas de La Reina, Ñuñoa, Macul, Puente Alto y San Miguel registra el mejor dato de evolución interanual, con una subida en sus precios, mientras que el sector oriente marca caídas ligeras respecto del momento más alto del ciclo. La comuna de Santiago y otros municipios cercanos al centro de la capital mantienen valores y destaca el caso de Maipú, donde los alquileres suben levemente.

Precio de las casas

Con las casas la situación es parecida. El sector registró su menor incremento de precios desde el primer trimestre de 2009: 0,3%, lejos del 10,2% de 2011. Desde entonces, en todo caso, los precios se han mantenido altos aunque bajando continuamente. Eso sí, el ritmo de ajuste comenzó a acelerarse en 2013 y lidera las bajas el sector oriente de Santiago.

No obstante, advierten en el mercado, este es un mercado muy segmentado, y los datos anteriores son medias que esconden una gran divergencia entre zonas geográficas o tipos de viviendas. “Las señales de debilitamiento del precio de arriendos nosotros las atribuimos principalmente a dos motivos: menor crecimiento económico y aumento en la oferta. Por un lado, la demanda por arriendos depende fuertemente de la evolución del mercado laboral. Si las expectativas de crecimiento económico caen, esto también hace caer las expectativas de evolución de ingresos y de desempleo. Por otro lado, últimamente una proporción no menor, sobre todo durante el año pasado, compró viviendas (principalmente departamentos) para ponerlos en arriendo. Esto último trae como efecto una mayor cantidad de oferta y, por lo tanto, un mayor poder de negociación de quienes quieren arrendar”, añade Domínguez.

También hay otros factores que apoyan el desarrollo del sector como la tasa de interés que se mantiene acotada, la desocupación que no ha subido y la inflación que ha vuelto a estar más controlada. “Se estima que durante el 2016 disminuirán los precios de la oferta, ya sea en venta o en arriendo de propiedades usadas. Este efecto será menor para propiedades nuevas. De igual manera, un aumento en el desempleo podría traducirse en un aumento de la oferta de propiedades en venta en un mediano plazo”, advierte Besnier.

En todo caso, desarrolladores y constructores recalcan que pese a este soft landing, hay muchos inversionistas con liquidez que seguirán apostando por este nicho debido a su condición de refugio. Probablemente, con menor dinamismo. Y a menores precios.

So it begins…

Con la secuencia lógica de bajada muchas veces expresada en el blog, de primero arriendos comerciales, después arriendos de viviendas y finalmente los precios de venta, al parecer ya se está configurando ese escenario.

También lo lógico del inicio de estas bajadas, que son los arriendos de departamentos y viviendas más infladas, que son las del sector oriente, donde los wannabe´s invirtieron en la tan ansiada imagen exitosa ingentes cantidades de deuda bancaria por pagar en DFLs-2 a 10.000 UF´s…

Algo que no entienden muy bien los muchachos de las consultoras es la dinámica de las burbujas. Cuando hay un sistema saturado o casi en el punto de ello, solo basta una pequeña adición para provocar un colapso de sobresaturación. En el caso de los precios, en un mercado saturado, solo hizo falta un pequeño desbalance de demanda para que los precios se fueran a las nubes en todas las regiones del país, particularmente en el norte.

Igualmente, solo basta un pequeño desbalance de oferta para que los precios comiencen a bajar, primero en los arriendos, y cuando ya la carga de deuda sea insostenible, en los precios de venta. Primero lentamente, y después en estampida. Es la dinámica de precios cuando mucho capital se concentra en una actividad específica. En este caso, en la inmobiliaria.

Por cierto. Eso se llama burbuja. Gran concentración de capital en un breve periodo de tiempo en una clase de activo específica.

Si a eso agregamos que con todas las reformas tributarias solo se está dejando una vía en el mercado, que es la venta, porque ahora a nadie le interesa el mercado inmobiliario para invertir…

No se ve muy bien el panorama, para ser franco. Es muy intensivo en capital el mercado inmobiliario, y que se deprima como actividad es muy relevante en la economía. Sin considerar que la deuda generada son los ingresos a valor presente de 30 años en el futuro. Borrar esa deuda del sistema para comenzar limpios va a ser toda una tragedia griega en los próximos años. Por cierto, borrar del sistema las deudas y por ende dinero se suele conocer como deflación. De aquellas que generan periodos de depresiones como los 30´s. Y de precios de activos de centavos por USDs.