Venta de viviendas en Santiago cayó 40,2% el primer semestre

 

@latercera

La venta de viviendas en Santiago durante el segundo trimestre del año registró una caída de 39,2% en comparación con igual período de 2015, informó este martes la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).
Esta cifra se explica por la baja de 41,9% en la venta de departamentos y de 30,9% en la venta de casas. De esta forma, en el período abril-junio se comercializaron 6.628 viviendas (4.807 departamentos y 1.821 casas), casi 4.300 unidades menos que en el segundo cuarto de 2015.
Con estas cifras trimestrales, la venta de viviendas en Santiago durante el primer semestre del año cerró con una caída de 40,2% en comparación con igual periodo del año anterior.
"Esta brusca caída es consecuencia principalmente de la compra anticipada de viviendas que realizaron muchos chilenos el año pasado, para adelantarse al efecto en precio de la aplicación del IVA a la vivienda que estableció la reforma tributaria. Pero no podemos desconocer que también se explica por el bajo nivel de dinamismo de la economía, que afecta las remuneraciones, el empleo y las expectativas de la gente, así como por mayores restricciones crediticias", dijo, Javier Hurtado, gerente de Estudios de la CChC,
La menor cantidad de unidades vendidas explicó además que el monto total de viviendas comercializadas en Santiago ascendiera a 22,6 millones de UF, 39,8% menos que en el segundo trimestre de 2015, cuando se vendieron 37,6 millones de UF. Así, este indicador anotó una disminución en doce meses de 39,5% en el primer semestre del presente año.
PRECIO, SUPERFICIE Y ESTADO DE OBRA

Durante el segundo trimestre de 2016 los departamentos que más se comercializaron (34%) fueron aquellos cuyo precio fluctuaba entre 2.000 UF y 3.000 UF, alcanzando la mayor participación de mercado durante el año, en detrimento de los tramos de precios inferiores. Les siguieron los departamentos entre 1.500 UF y 2.000 UF (22,6%) y entre 1.000 UF y 1.500 UF (14,8%). En casas, destacó el aumento en las ventas de viviendas con precios en el tramo 1.500 UF- 2.000 UF, cuya participación de mercado subió de 5% a 22% en un año.
En cuanto a la superficie de las viviendas vendidas, el 54% de los departamentos comercializados tenía menos de 50 m2, mientras que sólo el 7% anotaba más de 120 m2. En casas, las unidades de hasta 70 m2 concentraron 43% de la demanda, mientras que las casas de mayor tamaño, de más de 120 m2, capturaron 19% de la demanda, cinco puntos menos que en 2015.
Por su parte, la venta de unidades no terminadas mantuvo una alta participación en el período. En departamentos, ésta concentró el 82% de las unidades comercializadas, mientras que en casas representó el 79%. Con todo, cabe destacar que en el segundo cuarto de este año el 43% de los departamentos vendidos estaban terminados o en etapa de terminaciones, lo mismo que el 33% de las casas comercializadas en el trimestre.
COMERCIALIZACIÓN SEGÚN COMUNAS
Aun cuando perdió un punto de participación respecto de igual trimestre del año pasado, Santiago Centro continuó siendo el sector que concentró la mayor venta de departamentos (16%), seguido por San Miguel (13%) y Estación Central (11%). Asimismo, cabe destacar el aumento de participación de la agrupación La Florida/San Joaquín/Peñalolén, que entre el segundo trimestre de 2016 duplicó su participación respecto del igual período del año pasado (de 4% a 8%).
En casas, la agrupación San Bernardo/Buín siguió siendo la que concentró la mayor cantidad de ventas (27%), seguida por Lampa/Quilicura/Renca (24%) y Puente Alto (15%). Por el contrario, Maipú, Lo Barnechea/Las Condes/Vitacura y Peñalolén/La Florida redujeron su participación en la demanda entre 1 y 4 puntos.
OFERTA Y VELOCIDAD DE VENTAS
Durante el segundo trimestre del año la oferta de viviendas aumentó 24,3% en doce meses, lo que se explica por un incremento de 30,3% en la oferta de departamentos y una disminución de 2,1% en la oferta de casas. Del stock total, el 17% de los departamentos y el 19% de las casas estaba para entrega inmediata.
Respecto de la velocidad de venta, durante el segundo trimestre del año el tiempo para agotar la oferta disponible promedió 24,6 meses: 29 meses para departamentos y 12,9 meses para casas.
PRECIO DE LAS VIVIENDAS
Según el Índice Real de Precios de Viviendas (IRPV), en el trimestre móvil abril-junio el precio de las viviendas registró un alza de 2,8%. Mientras que el precio de los departamentos se desaceleró, pasando de 0,4% en el periodo anterior a -0,5% en el mencionado trimestre móvil, el precio de las casas se aceleró, pasando de 7,9% del período anterior a 8,5% anual

UF… (Pun Intended)

Los precios han tendido a mantenerse básicamente porque no hay aún presión a la venta, dado que los niveles de desempleo no han aumentado tanto en el país, e incluso se han mantenido bastante resistente en Santiago.

Mientras no existan menos ingresos disponibles, se mantendrá la actual estructura de precios de venta.

Y mientras los propietarios de las actuales casas de 50 m2 a UF 5000 piensen que todavía pueden cubrir el dividendo cobrando más que el canon mensual, tampoco van a bajar los arriendos.

Pero todos esos efectos deberían comenzar a mermar. Aunque la demanda por arriendos debería mantenerse por un tiempo dado que ahora nadie quiere comprar casas.

Para que bajen los arriendos, debe suceder que entre más oferta, y eso comenzará a suceder cuando el ingreso disponible baje y los dueños quieran cambiarse a un lugar más económico y arrendar su vivienda para no “perderla”.

Esa es la primera etapa.

La segunda es que ya no puedan cubrir los cánones de arriendo. Y salen a liquidación las casas. Eso colocará presión a los precios de ventas.

Eso puede ser de dramático a muy dramático en regiones periféricas, como las que soportan la minería y los salmones. Debería ser menos dramático en su conjunto en Santiago, pero seguramente habrá comunas que sientan más el impacto que otras.

Estos ciclos relacionados a los bienes raíces son muy destructivos, porque quitan muchísimo flujo de ingresos a la economía, en la forma de 30 años de flujos futuros al día de hoy. Sólo hay que esperar que no sea tan destructivo para la economía en general, aunque a nivel individual supongo que se van a hacer sentir los efectos particularmente en aquellos “inversionistas” que tomaron múltiples hipotecas dada las facilidades de los cero requisitos de pago inicial.