Hipoteca revertida: chilenos podrían convertir su casa en una pensión sin proyecto de ley

 

@EyN

Parecía un negocio redondo. En 1965, el abogado francés André-François Raffray, de 47 años en ese momento, no dudó en firmar un contrato con la anciana Jeanne Calment, entonces de 90 años. En el acuerdo, él se comprometía a transferirle 2.500 francos mensuales de manera vitalicia, y a cambio de esa transferencia mensual, el abogado se quedaría con el antiguo departamento de la nonagenaria francesa cuando ella muriera. Mientras tanto, ella podría seguir viviendo en el departamento.

Era un acuerdo aparentemente favorable para el abogado. Pero no. Calment vivió 122 años, es decir, 32 años tras la firma de aquel acuerdo, y terminó recibiendo en este período más de un millón de francos, casi el doble del avalúo de su departamento. Raffray, en cambio, murió antes que ella y su viuda tuvo que seguir pagándole a la anciana, hasta 1997.

Esta historia de un acuerdo entre privados refleja las dificultades para estimar con precisión la esperanza de vida de las personas, y cómo este factor es uno de los riesgos asociados a un mecanismo para mejorar las pensiones que, en la década del setenta, fue bautizado como hipoteca revertida.

En lo medular, se trata de un sistema en que una persona vende su propiedad a una entidad -financiera o de otro tipo- a cambio de una pensión mensual, pero manteniendo además el uso del bien hasta el fallecimiento. Y solo después de eso, la entidad financiera puede disponer del bien raíz.

¿Es viable para Chile este sistema institucionalizado en el Reino Unido? En el contexto en que en Chile ya se plantearon ideas de mejora de pensiones vinculadas a la tenencia de una casa -algo que incluso ya se implementó en Perú, permitiendo el retiro de fondos previsionales para comprar una propiedad-, expertos estiman que la hipoteca revertida sería un mejor mecanismo. Porque al menos existiría mayor control en que los recursos no se gastarían en otros fines, como en consumo. Pero explican que dicho sistema no está exento de dificultades y que solo sería aplicable en ciertos casos.

De partida, destacan que un mecanismo así debiera operar como algo voluntario y complementario al sistema de capitalización individual vigente.

Además, debe ser para los cónyuges, de modo de resguardar el derecho del viudo o viuda a permanecer en la propiedad, dice el ex director de Impuestos Internos, hoy asesor de empresas, Francisco Fernández, inscrito en el registro de directores para las AFPs. Su propuesta apunta a que este mecanismo se incluya dentro de la Ley de Pensiones y que en su articulado se especifique que se usaría una licitación para escoger a la compañía oferente. De este modo, dice, se podría asegurar que se opta por "la mejor y óptima hipoteca revertida para pensionados que tienen una vivienda".

Riesgos: longevidad y deterioro del bien raíz

Según el economista de la Universidad Católica Salvador Valdés, hoy "no hay impedimento legal para que las personas y compañías de seguros contraten hipotecas revertidas". Es decir, no haría falta legislar para permitir que los chilenos pudieran entregar sus viviendas a una entidad financiera que quisiera comprometerse a pagarles una mensualidad vitalicia.

O también bajo un acuerdo entre privados, en el que se vende la nuda propiedad y el vendedor se queda con un usufructo vitalicio.

¿Por qué no se utiliza, entonces?

Porque este sistema supone una serie de riesgos para la entidad gestora. Uno de ellos es la longevidad del vendedor, que ha crecido por las mayores esperanzas de vida. Es decir, de tener que financiar por mucho tiempo la pensión del beneficiario.

Por ello, una alternativa que podría hacer más viable la hipoteca revertida es suscribir los contratos a una mayor edad, por ejemplo, a los 75 años: "En ese momento es mucho más interesante para las personas y las aseguradoras, considerando los menores plazos como renta vitalicia", plantea el director del fondo Independencia, Enrique Ovalle.

Otro riesgo está asociado al deterioro del bien, por el uso. Esto supone un problema menor en el caso de propiedades bien ubicadas y con gran terreno, en las que el comprador busca la plusvalía del sitio y no de la edificación. Por ejemplo, casas en barrios antiguos que las inmobiliarias buscan para luego construir edificios. Pero tiene menos sentido en viviendas tipo departamento, que es el más masivo, porque son inmuebles que tienen más deterioro y no tienen otro uso.

"Es una solución de nicho, para aquellas personas de la tercera edad que tienen una vivienda de un valor comercial tal, que alguien esté dispuesto a comprarla, pagando al contado o en cuotas, con el riesgo de recibirla en 15 a 20 años. Esto opera bien con casas de buen terreno, bien ubicadas, con plusvalía garantizada, y no en el mundo de los departamentos, en donde el deterioro puede ser grave por el uso, y donde la plusvalía es muy baja", estima Alejandro Ferreiro, ex superintendente de pensiones.

Por ambas razones -longevidad del beneficiario y deterioro de la vivienda-, es que una de las dificultades prácticas del mecanismo de hipoteca revertida es llegar a acuerdo en el valor que se le asignará a la propiedad, puesto que al hacer el acuerdo, la entidad gestora tendría incentivos para descontar precio del valor comercial actual, previendo que recibirá el bien en bastantes años más y con deterioro.

Salvador Valdés identifica, además, una baja eficiencia del sistema judicial civil, en el caso de que los contratos terminaran en litigios entre las partes: "¿Qué puede hacer la política pública? Adosar al Conservador de Bienes Raíces un registro de contratos de hipoteca revertida familiar, que tenga procedimientos simples y baratos, y que ofrezca dos o tres contratos tipo, redactados por abogados de primera categoría, que consideren cláusulas de salida en casos de abuso, especificando cómo documentar el abuso, y proveer a esos contratos vigilancia barata por medio de jueces de policía local", dice Valdés.

Varias entidades han estudiado el sistema, pero...

En Chile, en el pasado reciente, varias entidades estudiaron este mecanismo. A principios de 2013, BBVA Research realizó una investigación para medir el impacto que tendrían las hipotecas revertidas en el caso de las personas que jubilarán en 2050. Se simuló la situación de un hombre que comienza a ahorrar a los 25 años, que jubila a los 65, que tiene un salario de US$ 2.255 (el equivalente a $1,5 millones) y que, en ese período, alcanza una densidad de cotización de 80%. Para ese caso, los fondos alcanzarían para acceder a una pensión vitalicia que representaría una tasa de reemplazo de 47%. Pero si esa persona contratara una hipoteca revertida y convirtiera su casa -avaluada en $65 millones- en un flujo de dinero mensual, alcanzaría una tasa de reemplazo de 67%.

Otra investigación del Ciedess agrega un elemento a considerar: que el 76,3% de los adultos mayores (de 60 o más años) posee vivienda propia y pagada, lo que garantizaría la existencia de un mercado potencial donde desarrollar este tipo de herramienta.

En Chile, el Fondo Independencia analizó hace unos 15 años la posibilidad de emplear este mecanismo, un tema que, cuenta su presidente Fernando Sánchez, estudiaron junto con Fuenzalida Propiedades. Sin embargo, relata, hubo varios temas que no lograron resolver. Por ejemplo, mediante focus groups realizados con Adimark, constataron una negativa disposición a usarla, básicamente por razones de tipo afectivas con parientes cercanos, a quienes se espera compensar con la herencia del inmueble. También vieron dificultades para resolver eficientemente temas de mantención en propiedades dispersas y heterogéneas; la creciente expectativas de vida de adultos mayores y ausencia de incentivos o subsidios para cubrir riesgos de longevidad.

También el hecho de que un sistema de este tipo requeriría de un alto numero de operaciones, de modo de diversificar y compensar riesgos para la entidad compradora.

Sánchez cree que hoy se podría estudiar el tema, pero en forma conjunta entre compañías de seguro y residencias de tercera edad. "La idea sería que la persona entrega su casa a cambio de un derecho de uso vitalicio de viviendas o habitaciones que forman parte de un conjunto de propiedades administradas profesionalmente, más una renta complementaria", estima.

El préstamo como alternativa

Según Gonzalo Edwards, académico del Instituto de Economía de la Universidad Católica, una alternativa o variante del mecanismo sería establecer un préstamo -con pagos mensuales-, que entregue la entidad gestora al beneficiario, contra la futura propiedad. Así, a la muerte del deudor, la institución acreedora se paga con la venta del bien raíz. Y si el inmueble valiera más, el saldo queda como herencia. Claro que esta alternativa supondría una tasa de interés elevada, estima Edwards, debido al riesgo que corre el acreedor de que al finalizar el proceso (tras la muerte del beneficiario), el valor del bien raíz no alcance a cubrir la deuda acumulada.

"Es una forma de aumentar la pensión, pero obviamente deja sin mucha herencia, si es que queda algo", estima Edwards, reconociendo que puede haber dificultades culturales, dada la expectativa de la herencia que puede haber entre los descendientes. "La propiedad es algo que le gusta a la gente", agrega.

HAY EXPERTOS que creen que la hipoteca revertida se puede incluir en la Ley de Pensiones. Otros estiman que incluso hoy puede llevarse a cabo como un acuerdo entre privados.

76,3%
de los adultos mayores posee una vivienda propia y pagada, según una investigación realizada por el Ciedess.

En realidad no es tan mala idea, aunque no como un medio de aumento de pensiones, sino como cobertura ante la pérdida de valor de la propiedad y la necesidad de liquidez en momentos en que más se necesita.

Ahora, si individualmente se quiere cerrar un contrato privado de hipoteca reversa para aumentar los flujos de la pensión, es en realidad una decisión individual. Lo que aportaría es que el negocio, aunque privado, fuera supervisado por un ente regulatorio que evite abusos y subvaloraciones.

La gran diferencia de los ricos con los pobres es que los ricos rentan sobre sus activos. Los pobres prestan su poco capital al gobierno sin ningún pago de interés por ello. En ese sentido, las AFP´s hacen una gran labor en democratizar el concepto de inversión en activos para todos.

Que esa inversión no sea suficiente para vivir de las rentas sobre el capital ahorrado en la vejez, ese es enteramente otro asunto.