Precio de viviendas subió hasta 36% desde anuncio de reforma tributaria

 

@latercera

El denominado sueño de la casa propia cada vez está más lejos de ser una realidad.  Así lo determinó un estudio realizado en el Gran Santiago por el área de Real Estate de BDO, una de las cinco mayores auditoras del mundo, que arrojó que desde el anuncio de la Reforma Tributaria (RT), en diciembre de 2013,  el precio de las viviendas se ha incrementado en hasta 36,6%. 

“Si estimamos que desde el anuncio de la RT los valores han aumentado 36,6% para casas y 30,8% para departamentos y adicionalmente desde su promulgación en septiembre del 2014 este aumento ha sido de 12,9% a  21,6%, podemos pensar que el sueño de la casa propia, en los últimos dos años, se ha incrementado en 17,6% promedio”, dijo el socio en finanzas corporativas y transacciones de la división Real Estate de BDO, Nicolás Herrera.

Ahora bien, si se consideran los últimos cinco años, el alza es aún más fuerte. En el caso de las casas los precios han aumentado 105,7% promedio, mientras que en el de los departamentos, los valores han subido 74,3% (ver infografía). 

Los por qué

Herrera explicó que los motivos que hay tras esta situación tienen que ver con el incremento promedio del mercado, el que fluctúa entre 5% a 6% anual para activos inmobiliarios en el Gran Santiago; el efecto real del IVA en las viviendas, que ronda entre 6% a un 8% del valor total de la unidad; y al cambio de regulación de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (Sbif) relacionado al financiamiento de hasta el 80% de una propiedad, el cual si bien no incrementa el valor de la vivienda, sí sube el costo real de adquirir una.

El informe muestra que el escenario es más desalentador si se consideran los aumentos en comunas que concentran el stock disponible actual de departamentos, como Santiago, Ñuñoa, Estación Central y San Miguel, donde los precios muestran alzas promedios de 16,6% en los últimos 24 meses.

Al considerar que en el Gran Santiago la oferta está enfocada en las comunas mencionadas, que concentran el 51,9% del mercado, se concluye que los grupos socioeconómicos más perjudicados pertenecen a los segmentos C2 y C3, los cuales deberán ahorrar 100% más para poder acceder a una propiedad a través de un crédito hipotecario.

El gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Javier Hurtado, indicó que “el precio del sueño de la casa propia ha subido notablemente en los últimos cinco años. En la CChC estamos convencidos de que tiene que ver con  políticas públicas inadecuadas”, entre las cuales mencionó restricciones como la aplicada a la construcción en altura.

“Considerando solo el tema del IVA y la puesta en marcha de la futura ley de aporte al espacio público, el sueño de la casa propia registraría un aumento de 15%”, dijo el presidente de KMA Assent Management, Carlos O‘Rien.

Este es un gran ejemplo de lo que la gente hace ante la expectativa de futuros precios. Cuando piensa que los precios van a subir, anticipa  compra. Cuando cree que van a bajar, acumula caja. Ambos son ciclos auto alimentados, por lo que los efectos tienden a ser exponenciales, particularmente cuando se concentran en una sola clase de activo.

En este caso, lo que se espera es que la demanda por nuevos bienes raíces disminuya. No implica una bajada similar a la subida de precios de inmediato, sino un exceso de oferta que va a verse reflejado en futuros precios. Y también menor cantidad de oferta nueva en el futuro, lo que implica menor cantidad de actividad en el área de la construcción. Y por lo tanto menores puestos de trabajo y menores ingresos disponibles.

En algún momento pensé que iban a ampliar el plazo para la entrada en vigor de los nuevos impuestos y requerimientos bancarios y no detonar un bajón en el área de la construcción sino hasta el año de las elecciones. Cada vez me convenzo más que quienes detentan el poder no tienen ni la más mínima idea de lo que provocan sus medidas y solo piensan en como llegan a la próxima elección como ganadores y mantener los beneficios.

Es lamentable para la economía y las personas que depositaron sus apuestas en el área, pero presenta grandes oportunidades de compra en el futuro.

El punto es que tal vez no hay que pensar esta compra como inversión, sino simplemente como una gran futura oportunidad de adquirir el lugar donde quieres vivir. Una vez el mercado de viviendas llega a su peak, toma mucho tiempo la recuperación, básicamente porque a en es punto a nadie le queda capacidad de crédito adicional y tienen que recuperar esa capacidad. Y eso se demora bastante. Por lo que esperar una ganancia de capital rápida sobre la adquisición no es muy razonable. Tampoco que el flujo de arriendo pague las hipotecas o un plazo de retorno de 20 años si se pagó con caja.