Desistimientos en compra de viviendas llegan a máximo de tres años y alcanzan 14,2% en diciembre

 

@DF

Una señal de advertencia para el mercado inmobiliario marcó el nivel de desistimientos de promesas de compras en el último periodo de 2016.

En diciembre este indicador llegó a 14,2%, según datos recopilados por Toctoc.com. Esta tasa es la más alta en tres años para la Región Metropolitana.

Este porcentaje es alto comparado, por ejemplo, con el mismo mes de 2015, cuando los desistimientos llegaron a 6,3%, medido esto en la capital.

El comportamiento, eso sí, no fue homogéneo entre casas y departamentos. Para las primeras, las retractaciones promediaron 24,8% en el mes analizado, mientras que para los segundos alcanzó a 11,1%.

El gerente de Toctoc.com, Nicolás Gumucio, explica que el aumento en los desistimientos puede ser una alerta para la industria, aunque en ningún caso representa una crisis.

Comenta que al mes en promedio y en el caso de las casas, los desistimientos alcanzan a las 130 unidades, mientras que en las viviendas en altura la media es de 250 unidades, esto equivale al 17% en las primeras y al 7% en las segundas en relación con las ventas totales. En diciembre, en tanto, el número de desistimientos llegó a 217 y 361 respectivamente.

Explica que, por un lado, la reforma tributaria y la exención del pago del IVA de la construcción hasta diciembre -que luego se extendió a marzo de este año- produjo una fuerte entrada de proyectos que las inmobiliarias buscaron escriturar, en medio de condiciones de financiamiento más restrictivas por parte de la banca.

Añade que si bien es normal que a fin de año las retractaciones aumenten, porque las inmobiliarias agilizan el proceso de escrituración con miras al cierre del ejercicio, el “salto” que éstas tuvieron en el último trimestre es una señal que los desarrolladores deberían observar.

Esto, añade Gumucio, porque si bien el promedio del año es parecido al de ejercicios anteriores -pese a ser mayor a 2015- la anormalidad se presentó en los últimos tres meses del año.

“Si a la cantidad importante de proyectos en proceso de escrituración se suma una banca más rígida, hace que los desistimientos en el último trimestre estén extremadamente altos”, opina.

Advierte que esta condición de la última parte del año podría replicarse durante este ejercicio, producto de las compras en blanco realizadas durante 2015 y que tienen entrega programada para 2017, cuando el escenario de crédito será distinto.

“Las condiciones bancarias, de 2015 a 2017, cambiaron, pasando para la mayoría de los casos de un pie necesario del 10% al 20%, por lo que los procesos de aprobación de créditos pueden ser más difíciles”, sostiene.

Apunta a que avanzado el 2017 se debería volver a niveles normales de desistimientos. Es decir, entre 8% y 10% para los departamentos y de 18% a 20% para casas.

Los desistimientos están entre las principales preocupaciones de la industria inmobiliaria, tanto así que informes de percepción de negocios del Banco Central han recogido este fenómeno.

Es por eso que, cuentan en la industria, muchas inmobiliarias tomaron recaudos, el principal de ellos fue solicitar un mayor pie a los clientes para, al momento de escriturar, no tener problemas para acceder al crédito hipotecario.

Otras inmobiliarias, en tanto, han sido más activas ante las retractaciones, buscando ellas el financiamiento en los bancos o traspasando promesas a proyectos a futuro, entregando tiempo para que los clientes puedan ahorrar el pie más alto que ahora piden las entidades financieras.

 

Santiago y Ñuñoa lideran en departamentos

Por comunas, y considerando unidades, lideran este indicador Santiago, Ñuñoa y Las Condes. Mientras que en casas lo hacen Colina y Puente Alto.

Gumucio apunta que esto “también es coincidente con el alto volumen de ventas, por lo que ninguna de estas comunas (en el caso de los departamentos) supera el 9% de desistimiento”.

Construcción marca en diciembre menor nivel desde 2009 con caída de 4,1%

El Índice Mensual de Actividad de la Construcción (Imacon) dio a conocer que para diciembre del año pasado la actividad de lese sector sufrió una baja anual de 4,1%. La cifra se condice con la caída que tuvo el mes de noviembre, que fue de 3,9%. Según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) las cifras son las más bajas desde hace siete años, cuando en 2009 a consecuencia de la crisis subprime el retroceso anual fue de 3,8%.
El reporte señala que en el último mes del año pasado los contratos de mano de obra bajaron 2,2%. Por esto, el empleo dependiente sufrió un retroceso de 8,8% anual. Por otro lado, los ocupados por cuenta propia sumaron 29 mil trabajadores, es decir, un incremento de 17,6% en el año.

La aprobación de permisos de edificación siguió a la baja con una contracción de 34% anual en la superficie aprobada. La actividad de contratistas generales (CCGC), creció sólo 1,6% anual, mostrando un estancamiento de obras civiles y montajes, según el Imacon.

Por otro lado, la venta de proveedores retrocedió 13% anual en diciembre. El despacho de materiales como barras de acero para hormigón, cemento y fierro mostró también una baja de 5,3% en doce meses.

Según el Inacor, en todas las regiones hay un descenso en la actividad. En el norte, la venta de viviendas nuevas siguió disminuyendo, igual que en la zona centro, donde advierten que hay menor demanda por malas condiciones de financiamiento. En la zona sur, preocupa la poca renovación de la cartera de proyectos de inversión.

Nadie… nadie lo podría haber previsto. Los copos de nieve milennials comprando a sobreprecio DFL-2´s… Junto con algunos otros inversionistas que ahora deben estar atorados con sus hipotecas.

El sector más complejo de desapalancar de deuda es el inmobiliario, por la gran cantidad de recursos futuros que trae al presente en forma de crédito. Lo que genera las mayores crisis internacionales son las deudas soberanas de las naciones dominantes, como Roma en su momento. Pero en el caso de las economías nacionales particulares, el sector inmobiliarios es probablemente igual de importante en las crisis.

En general lo que se esperaría no es una bajada de precios catastrófica, sino una oferta flotante mayor de arriendos y oportunidades específicas de compra. Salvo por supuesto que produzca una recesión. En ese caso particular, probablemente si existirán caídas de precios de ventas y mucha disponibilidad de arriendos y ventas, secuencialmente.

No se ve bonito el escenario. Mucha deuda que debe ser pagada, con menores ingresos disponibles.

Y un escenario internacional para los próximos dos años muy complicados.

Con Trump queriendo bajar el valor del USD artificialmente, tipo 1985 con el plaza accord del G5. Que devastó a todo el mundo, Japón incluido cuando el USD volvió a subir y provocó entre otros cataclismos menos notorios el lunes negro de 1987.

Si se produce ese movimiento, la entrada estará clara para tomar posiciones en USD´s y en activos relacionados.

En fin, en el tema inmobiliario, solo hay que estar líquidos para las oportunidades que se van a comenzar a presentar, sea por remates, sea por ofertas de inmobiliarias que quieren recuperar al menos los costos de construcción.