Menos de un 10% de los chilenos podría comprar una vivienda de UF 3.000

 

@DF

Ante normativas bancarias cada vez más restrictivas para la entrega de créditos hipotecarios, ingresos medianos que no superan los $340.000 por persona empleada y con un mercado inmobiliario con propiedades con precios elevados, el escenario actual no es auspicioso para los miles de chilenos que esperan adquirir una propiedad.

Para graficar con claridad quiénes pueden y no comprar una propiedad de UF 1.700 (cerca de $ 45 millones), Grupo Axion analizó las cifras entregadas por la última Encuesta Suplementaria de Ingresos realizada por INE, y determinó que sólo un 18,5% de la población chilena (unas 3.276.000 mil personas), puede hoy comprar una propiedad de dicho monto al tener salarios que superan los $776.020.

Cuando el ejercicio se realiza con propiedades de UF 3.000, solo un 8,5% de los chilenos –unas 1.530.000 personas– puede, considerando sus salarios, acceder a la aprobación de un crédito hipotecario, ya que para solicitarlo por tal monto es necesario contar con una renta sobre $1.269.921.

En esa línea y considerando que los bancos están financiando solo el 80% del valor de las propiedades y que las personas deben cubrir 20% restante por medio de ahorros o comprando sus viviendas en blanco para poder pagar el diferencial en cuotas hasta la entrega del inmueble, sólo ese porcentaje de la población podría realmente ser considerada como calificada para solicitar un crédito hipotecario en las entidades financieras.

Cabe destacar que el Informe Trimestral Mercado Inmobiliario Gran Santiago 4to Trimestre de 2016 de GFK Adimark, cifró en UF 4.085 (cerca de $ 108 millones) el valor promedio de los departamentos vendidos en la capital.

El principal factor del alza de precios de las viviendas son los plazos de las hipotecas. Las de 30 años hicieron su primera aparición en los 30´s en USA. En Chile, como en el resto del mundo, hasta tal vez principios de los 2000’s, los precios de las casas y departamentos eran muy razonables. Con 3000 UF´s te podías comprar una excelente vivienda con gran terreno y excelente ubicación, tal vez no en el Golf o Santa María de Manquehue, pero muy buena. Hoy con suerte consigues un departamento de 40 m2 en Santiago Centro por ese precio.

Y eso se debe al estreno de las hipotecas a 30 años con cero pie.

El problema es lo que expresa el reportaje. No existe forma de que las viviendas se puedan transar a los precios actuales sin acceso a crédito casi completo a un plazo gigantesco. Eso significa que las viviendas se podrán transar a lo que es posible de conseguir en la media en términos hipotecarios desde ahora en adelante. Y eso es mucho, mucho, mucho, mucho menos que las 4000 UF´s de promedio actual según el reportaje, sobre todo si comienzan a subir las tasas que en algún momento tendrá que producirse si USA las aumenta.

Eso se conoce como desapalancamiento. Después de cada ciclo de expansión de crédito existe una contracción de este, por sector, o por economía completa. Mientras mayor es la expansión, mayor es la contracción que sigue.

Significa que los precios de las viviendas van a bajar??. Todo dependerá de como reaccione el empleo. Si se mantiene relativamente alto, probablemente no existirá tanta presión a la baja. Si aumenta el desempleo, si, existirá una baja de precios, particularmente en el rango medio alto, que está copado por empleados bien pagados.