Venta de departamentos usados agudiza caída y baja 9% en 2017

@pulso

San Miguel, La Florida, Vitacura y Santiago son las comunas más afectadas. La disminución se explica principalmente por las mayores restricciones crediticias de la banca hipotecaria.

Desde 2016, la venta de departamentos usados en la Región Metropolitana viene mostrando señales de debilidad. Ese año, la comercialización de este tipo de viviendas bajó 7% respecto a 2015, la peor cifra en cuatro años. Y durante 2017, el escenario se repitió e incluso la caída se profundizó.

Según cifras del Círculo de Corredores de Propiedades, en 2017 la venta de departamentos usados bajó 9% respecto a 2016. Las comunas más afectadas fueron San Miguel y La Florida. En ambas, la comercialización bajó en un 15%. Les sigue La Florida, con una disminución de 13% en el año.

En el caso de Santiago, la comuna que registró la mayor cantidad promedio de transacciones al mes con 355 departamentos, la venta bajó en 11% en 2017 respecto al año anterior. La misma caída anotó Macul, no obstante: en dicha comuna el promedio de transacciones fue bastante menor, de solo 31 unidades comercializadas al mes.

“La tendencia de venta de departamentos usados hasta el 2015 ha venido al alza del orden del 7% promedio anual, donde se ve un claro descenso entre los años 2016 y 2017”, comenta Tomás Mena, director ejecutivo del Círculo de Corredores de Propiedades. Hay varias razones que explican la caída de las ventas de viviendas usadas. Sin embargo, Mena dice que se debe principalmente a las restricciones crediticias de la banca hipotecaria. Y es que desde 2016 comenzó a regir una norma que exigía a los compradores un pie no menor al 20%, versus el 10% que se pedía antes a esa fecha.

De hecho, según comenta Mena, desde 2015 se ha visto una disminución de un 15% de las ventas debido a las restricciones crediticias respecto del 2015.

Un panorama diferente se observó en la comuna de La Reina, donde la venta de departamentos aumentó en un 27% en 2017, con relación al año previo.

Precios

El valor de los departamentos usados promedio actualmente bordea los 3.350 UF, unos $ 90,3 millones. Vitacura es la comuna con el precio promedio más caro, unos 10.000 UF ($ 269 millones) por departamento.

En comparación a la comercialización de viviendas nuevas, Mena sostiene que existe una relación inversa. “Cuando se ve un aumento en venta de departamentos nuevos, se ve una disminución en viviendas usadas, tal como pasó con la reforma tributaria donde aumentó en forma exagerada la venta de departamentos nuevos, lo que hizo disminuir la venta de departamentos usados”, explicó.

En concreto, según cálculos del Círculo de Corredores de Propiedades, hoy el 35% de la venta son departamentos usados y el 65%, departamentos nuevos.

¿Qué falta para que se reactive?”Mejores expectativas macroeconómicas, descenso en las tasas de desempleo, una banca que vuelva a flexibilizarse y mejores expectativas laborales pueden lograr este objetivo”, comenta Mena.

Mmmm…

Si uno lo mira desde la perspectiva de la persona que compra para vivir, hay dos formas en que venda una vivienda. Para subir de nivel o para bajar. Dejo de lado las segundas viviendas porque el estudio es sobre Santiago.

Conozco a gente que vendió sus casas a un excelente precio, hicieron la ganancia y se compraron un departamento cómodo y mucho más económico. Pero en general la baja de nivel se produce cuando no puedes pagar la hipoteca. Y la subida de nivel cuando la puedes pagar y probablemente cambiaste de necesidades (o aspiraciones).

Si no hay ventas de usados es porque probablemente la expectativa de la gente es neutra en relación a su economía en el conjunto y por lo tanto no es una mala o buena noticia per se. Puede haber algo respecto de las restricciones bancarias, pero la mayoría de la gente prefiere cosas nuevas a cosas de calidad y por lo tanto las restricciones se deberían notar en los nuevos.

La señal clara sería una alza de ofertas de  casas y una disminución de precios. Esa es la combinación que se esperaría para decir que existe una incipiente crisis en el rubro.  Y un aumento de arriendos de viviendas de rangos medio y medio alto con disminución de los altos.

Subida de tasas debería detonar este efecto. No solo en Chile, en el mundo.