Hogares que arriendan una vivienda aumentan a 25% y retrocede el número de propietarios

@pulso

El tradicional sueño de la casa propia de muchos hogares del país parece hoy menos alcanzable mientras el arriendo de una vivienda es una alternativa que toma cada vez más fuerza. Así se puede inferir de los datos de la VIII Encuesta de Presupuestos Familiares (EPF) dada conocer esta semana por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

La medición muestra que entre 2012 y 2017 el porcentaje de familias que arriendan una vivienda se elevó en 5 puntos porcentuales (pp), pasando de 20% a 25,1% de los hogares del país. En tanto, y en el mismo período, las familias con una vivienda propia pagada disminuyeron de 46% a 42,5% En cuanto a la vivienda propia que aún se está pagando, se mantuvo en 18% (ver gráficos).

La tendencia respecto al aumento del arriendo de viviendas es un dato que se venía observando desde 2009 en otros estudios de hogares que realiza el país, como la encuesta de Caracterización Socioeconómica Nacional (Casen), que a diferencia de la EPF tiene una cobertura territorial mayor y objetivos de aplicación distintos.

En este contexto, la última Casen (2015) permite caracterizar a la población, dando cuenta que en 2009 la tenencia de viviendas arrendadas llegaba sólo al 17%, mostrando un mayor aumento en 2015, cuando ya había alcanzado el 20%.

Esta mayor opción por viviendas en arriendo se concentra en los sectores medios y altos del país, ya que son en los quintiles cuarto y quinto donde el porcentaje de hogares en esta situación se eleva por sobre el 20%, según la Casen. Se trata de grupos familiares donde el ingreso promedio per cápita del hogar, por conceptos del trabajo, supera los $800.000 (ver gráficos). Asimismo, la Casen revela que la tenencia de vivienda propia también se redujo en 4 pp en un período de 6 años (2009 -2015). Sin embargo, y a diferencia de la vivienda arrendada, la vivienda propia es mayor, porcentualmente, en los quintiles de menores recursos, que la medición vinculó a la cantidad de subsidios dirigidos a dicha población.

¿Por qué se arrienda más?

Para los expertos, habrían tres razones principales por las que el arriendo de viviendas ha aumentado en los últimos años.

La primera sería el sostenido incremento en los precios de las viviendas en un contexto de menor oferta y mayor demanda.

El arquitecto y magíster en Desarrollo Urbano de la Universidad Católica, Iván Poduje, señaló que esto “tiene que ver con un factor estructural por la fuerte demanda de viviendas nuevas producto del acceso a mayores ingresos de la población. La oferta se ha ido reduciendo y eso genera una presión que impacta en el aumento de los precios. A eso hay que agregarle toda la restricción normativa que ha acentuado esta tendencia”.

Pablo Allard, decano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo, también comparte esta visión: “Dada la escasez de suelos bien ubicados, se está encareciendo la posibilidad de acceder a viviendas en zonas bien ubicadas, por lo tanto las personas están dispuestas a arrendar, con tal de estar cerca de las oportunidades que ofrece la ciudad”.

Una segunda razón tendría relación con un cambio de paradigma en las nuevas generaciones, que a diferencia de otros grupos etáreos, escogen viviendas transitorias. En esta línea, Allard aseguró que “hoy se está dando la movilidad residencial, o sea, lo que para generaciones anteriores la casa propia era para toda la vida, ha cambiado y las nuevas generaciones están buscando distintas casas para distintas etapas de su vida”.

Y una tercera razón, que incide en menor medida, estaría en la inmigración. “Este fenómeno, especialmente en Santiago Centro, Estación Central, e Independencia, donde en edificios nuevos hay muchos arriendos por familias inmigrantes”, añadió Allard.

Huh???

Como aumenta el arriendo cuando el mercado inmobiliario en términos de colocaciones en ventas ha aumentado de manera increíblemente masiva??.

Tal vez las colocaciones de dividendos han sido de “inversionistas” que toman deuda a diestra y siniestra para arrendar y ser “rentistas”…

Noooo…

Quien podría decir que con créditos al 90% nominales y 100% reales con un crédito de consumo convenientemente puesto o con una sobrevalorización de la vivienda para obtener el total del crédito y con tasas variables ultra bajas (y que nunca van a subir, LOL) existiría gente que se endeudaría hasta el cuello en dividendos para generar venta vía arriendos, particularmente de casas o departamentos básicos que crecen como maleza en los centros urbanos.

Y justo en el peak…

Esperemos que el desenlace sea diferente que en la película (y en la realidad).

Lo importante de todo esto es que los precios de venta de las viviendas se han visto afectados por el enorme acceso a crédito en condiciones nominalmente muy buenas de tasas de interés. Si esto se restringe, sea por el aumento de las tasas o sea por las condiciones de los créditos (o por ambas), la presión sobre los precios de ventas va a ser astronómico.

Particularmente si (cuando) los préstamos a más de un año con tasas variables (hipotecarias en su inmensa mayoría), que son la mitad de las colocaciones bancarias totales suban. Eso si va a ser bíblico.