Precio de departamentos se duplica en ocho años y valor del m2 en arriendo es similar en Vitacura y Estación Central

@pulso

Los precios de las viviendas no paran de subir en el Gran Santiago. En medio del buen momento económico del país y el cada vez más caro y escaso suelo, las ventas de departamentos experimentaron en el cuarto trimestre de 2018 su mayor alza desde mediados de 2016.

De acuerdo al estudio trimestral de Mercado Libre y Portalinmobiliario, los precios de estos inmuebles experimentaron un salto de 4,5% en el último cuarto de 2018.

“Este incremento no se veía desde desde el segundo trimestre de 2016, periodo aún marcado principalmente por el efecto de la reforma tributaria”, dijo el informe.

Con este resultado, el precio promedio de los departamentos en la capital anotó un alza de 4% en todo 2018, lo que se compara con el aumento de 1,8% del año anterior.

El informe reveló que Maipú y Estación Central fueron las que muestran los mayores crecimientos en precios de departamentos en venta (14% y 12%, respectivamente) mientras que, en casas, nuevamente aparece Maipú como la comuna con los mayores crecimientos (7,8%), seguida de Quilicura y La Florida.

Durante el último trimestre de 2018, las comunas que más crecieron en demanda de compra para departamentos fueron La Florida, con un 23% y Maipú, con un 21%. Esto hizo que ambas comunas crecieran en sus precios sobre el promedio del Gran Santiago, alcanzando Maipú el mayor incremento con un 14%. En el caso del arriendo, San Joaquín, Estación Central y San Miguel lideraron el ranking.

En el caso de la venta de casas, La Florida y Maipú también destacan dentro de las de mayor crecimiento de búsquedas, aunque relegadas en algunos lugares por Peñalolén y Padre Hurtado. Respecto al crecimiento de demanda por casas en arriendo, se observó un fuerte dinamismo concentrado en comunas Centro-Norte del Gran Santiago.

Sin embargo, a pesar del incremento en la demanda, la composición de esta sigue fuertemente concentrada en unas pocas comunas, principalmente en el mercado de departamentos, donde sólo cuatro -Las Condes, Santiago, Providencia y Ñuñoa- representan casi el 70% de la demanda.

Precios se han duplicado en ocho años

El Director del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de los Andes, José Miguel Simian, destaca una evidente diferencia en la evolución de los precios de los departamentos en la RM versus otras ciudades del país.

Tomando como referencia los datos de Mercado Libre, se tiene que los precios han subido un 100% en ocho años en la Región Metropolitana, versus un 80% en Valparaíso o incluso menos de un 40% en La Serena. Precios por metro cuadrado en ciudades como Antofagasta, Concepción o La Serena están más o menos estables desde hace casi 5 años, mientras que en la RM no dejan de subir. Lo mismo ocurre en Valparaíso, aunque en menor medida.

Esto lo atribuye a restricciones en la oferta, especialmente por limitaciones a la constructibilidad y altura de los planos reguladores de cada municipio. “Mi hipótesis es que el aumento de precio tiene que ver con restricciones en la oferta. La oferta no se puede expandir todo lo que necesitaría para satisfacer la demanda y esto se traduce en mayores precios”, mencionó el académico.

¿Quiebre de tendencia?

Sin embargo, el experto advirtió que podría haber una menor presión sobre los precios en el futuro gracias a una iniciativa legal que entró al parlamento.

“Estoy pensando en, por ejemplo, el proyecto de ley que ingresó el Ministerio de Vivienda hace unas semanas, que busca el desarrollo de viviendas sociales en mayor densidad y ejes estructurantes como estaciones de metro”, afirmó.

En esa misma línea, explicó que si la política habitacional se mueve en esa dirección podría haber un cambio en esta tendencia de precios al alza.

Con todo, reconoció también que dicha iniciativa legal podría descansar mucho tiempo en el Congreso antes de que se convierta en ley, por lo que sus potenciales efectos podrían verse mucho más adelante.

Arriendos

En relación a los arriendos, el estudio confirmó que las “importantes diferencias” en materia de precios entre departamentos del sector oriente de la capital y otros sectores no se producen en este segmento.

“Este año se caracterizó por ser el año en el que los valores por metro cuadrado del sector centro se equipararon con los del sector oriente”, señalaron desde mercado libre.

En ese contexto, destaca la evolución de precios de departamentos en arriendo que experimentó Estación Central. De acuerdo al estudio, el alza en esta comuna fue del 10% y ascendió a los UF 0,29 el metro cuadrado, lo mismo que comunas como Santiago , Providencia, Las Condes o Vitacura.

Esto es importante.

Dado que la deuda en el mundo ha sido tan miserable en intereses durante los últimos 10 años de tasas cero, los inversionistas institucionales y retail han ido a buscar desempeño en cualquier lugar posible, y eso incluye los bienes raíces.

Gran parte del alza de precios de los últimos años en el mundo han sido debido a este ingreso de inversiones. Y eso sumado a la gran cantidad de deuda volcándose en este mercado particular, ha creado las condiciones para una gran, gran, gran crisis.

Porque la renta típica de un bien raíz es de 5% anual app, descontando impuestos.

Tal vez menos con los precios actuales. Con las tasas subiendo, secuencialmente todas las cosas que vayan quedando bajo las tasas de referencia de la FED van a ir desplomándose. Cuando lleguen a 5%, todos los bonos soberanos europeos se va a ir al diablo, y muy probablemente los bienes raíces a nivel mundial, que han tenido similar trayectoria a la de Chile comiencen su caída.

Ojo con esto.

Independiente de las tendencia particulares, lo que suele suceder es que las nuevas tendencias parten desde la periferia hacia el centro que es más estable. Que se ve en el precios de los arriendos que han ido subiendo hasta llegar al centro. Lo mismo los precios de ventas. Y a nivel mundial, los emergentes va a sufrir primero, después Europa y Japón y finalmente USA.

No es un buen momento para comprar. En precios históricamente altos, y con deuda igualmente históricamente alta, y tasas históricamente bajas, la trayectoria se ve bastante clara.