Precios de viviendas en Manhattan baja a menos de US$1 millón

@pulso

Los precios de las viviendas en Manhattan bajaron en el cuarto trimestre y la mediana declinó a menos de US$1 millón por primera vez en tres años, en tanto un amplio inventario siguió permitiendo a los compradores exigir acuerdos más beneficiosos.

Los precios de condominios y unidades cooperativas descendieron a US$999.000 en los tres meses hasta diciembre, una caída de 5,8% respecto de igual período del año anterior, dijeron el jueves en un informe la firma tasadora Miller Samuel Inc. y la corredora Douglas Elliman Real Estate. Muchos apartamentos se vendieron por menos de lo que pedían los vendedores en un primer momento, con un descuento promedio de 6,2 por ciento del último precio de lista, más que las reducciones de precios de 5,4 por ciento del año anterior.

Por primera vez la mediana quedó por debajo de US$1 millón desde el tercer trimestre de 2015, cuando fue de US$998.000.

La caída de los precios es en buena medida resultado de las opciones que tienen los compradores. El inventario de viviendas existentes en el mercado creció 17 por ciento respecto del año anterior. Eso ha dado a los compradores mayor poder de negociación y ha dejado a los vendedores sin más alternativa que bajar precios de lista demasiado optimistas si quieren vender las propiedades.

“Mucha gente volvió para visitar una propiedad por segunda y tercera vez pero nunca hizo una oferta, y eso obedece por completo a los precios”, dijo en una entrevista Steven James, máximo responsable de la división neoyorquina de Douglas Elliman. “Muchos vendedores aún no han entendido el mensaje. En 2018 muchos vendedores más entendieron el mensaje, y quienes lo hicieron, vendieron”.

Los inventarios de unidades de un solo dormitorio y estudio siguieron siendo los que más crecieron. En el conjunto de los apartamentos, en el cuarto trimestre se tardó un 15 por ciento más de tiempo en vender una vivienda que en igual período del año anterior, según Miller Samuel y Douglas Elliman.

“Tormenta perfecta”

Además de un creciente inventario de viviendas nuevas en la ciudad, en 2018 subieron las tasas de interés, nuevas leyes tributarias estadounidenses afectaron las finanzas de algunos compradores de viviendas por medio de límites a las deducciones de impuestos a los inmuebles y el mercado bursátil no benefició a muchos inversores.

“Todo eso creó casi una tormenta perfecta para bajar los precios más de lo esperado”, dijo Matthew Hughes, un operador de Brown Harris Stevens. “El mercado tuvo mucha actividad en 2015 y 2016, y necesitábamos una corrección natural”.

En tanto los desarrolladores tratan de vender viviendas nuevas, algunos ofrecen pagar los impuestos inmobiliario y de venta, hacerse cargo de los honorarios de los abogados o proporcionar a los compradores ventajas como un año de servicio automotor o doméstico gratis, algo que “hace apenas un par de años habría resultado impensable”, dijo Hughes.

Interesante esto. Para todos los efectos prácticos, las casas de precios normales llegaron a su peak en 2007 en USA, en la crisis sub prime. La recuperación posterior se vio en las casas de alto rango, y por inversionistas.

Que es lo mismo que se ha visto en todos los países desarrollados. Nosotros, por nuestros propios ciclos de negocios, aún no tenemos un peak marcado de precios de casas normales, debido a que todavía no tenemos un desapalancamiento de la deuda. Y los precios de las casas de alto rango igualmente reflejan a los inversionistas en busca de refugio de capitales más que gente que quiera vivir en ellas.

En el caso particular de Nueva York, los impuestos están comenzando a pasar la cuenta. Es más fácil hacer negocios en estados como Texas o Florida, donde los impuestos estatales son casi inexistentes. Y cuando existe una migración por razones económicas, las casas comienzan a bajar de precio de inmediato. Recuerdo en el caso chileno las crisis de los salmones en 2008. Las casas y terrenos en Puerto Varas y alrededores bajaron de manera significativa, igual que los arriendos. Lo mismo pasó en 2013 con el precio del cobre y el USD bajando en el norte, Copiapó particularmente. Lo bueno para esas zonas es que las cosas se recuperaron en los principales productos que comercializan. Pero cuando la baja es por razones impositivas, las cosas pueden ser más permanentes. Si los negocios ya no quieren funcionar en algún lado porque los impuestos son muy altos, eso impacta significativamente el valor de las propiedades. Ya nadie quiere vivir ahí, especialmente si es por trabajo que se están mudando a otros lados. Y cuando las casas bajan de precio, la gente no quiere invertir en ellas o en consumo en general, porque la confianza en el propio patrimonio obviamente baja.

Eso está pasando en USA en California y Nueva York entre otros, y en Australia y Nueva Zelandia donde los políticos que siempre terminan haciendo tonterías, colocaron prohibiciones a los inversionistas extranjeros para comprar casas y con ello bajar el precio para los residentes. Lo que no entienden estos pasteles es que eso baja la confianza de los propietarios actuales, y también la actividad de nueva construcción. Y con eso la confianza de quienes tienen que pagar hipotecas enormes por un bien devaluándose de manera acelerada.

En Chile tenemos aún que experimentar la bajada de las casas “normales”, y eso se produciría por la saturación del crédito. Las casas de alto rango probablemente no sufran de ese efecto, aún. Que si lo habrían hecho si los muchachos del Frente Amplio o Gullier con sus políticas de meterle las manos en los bolsillos a los ricos habrían salido electos, quienes habrían sacado sus capitales a velocidad warp del país.