Oferta, precios y tendencias: Las claves para entender el mercado inmobiliario de la RM este 2019

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SANTIAGO.- El mercado inmobiliario sigue mostrando fortaleza. Al menos así lo muestran las cifras respecto de la demanda y la oferta de viviendas en la Región Metropolitana. Mientras que los precios, tampoco muestran signos de debilidad. Colliers International elaboró un informe para mostrar el actual escenario del mercado inmobiliario en la capital. Prevé un crecimiento de 3,4% de los permisos de edificación, con una cierta recuperación del nivel de permisos para casas, con un alza del 5%, y un crecimiento del 3% para los departamentos. La oferta de departamentos y la relevancia del Metro De acuerdo al estudio, se estima que la localización de la oferta de departamentos acentuará la tendencia de los últimos años, con dos polos de desarrollo: El sector centro, que agrupa la comuna de Santiago y las comunas colindantes: San Miguel, Estación Central, Quinta Normal, Independencia y Recoleta; y el sector sur, que agrupa las comunas de La Florida, Macul, San Joaquín, Puente Alto, San Bernardo, entre las principales. La venta de viviendas en el Gran Santiago está centrada principalmente en departamentos, cuya participación sobre la venta fluctúa entre 85% y 90% en los últimos años. Así, se proyecta una participación del 85% para el año 2019. 5% de alza proyecta Colliers en la venta de departamentos para este año, en relación a 2018, lo que equivale a unas 26 mil unidades Reinaldo Gleisner, consultor del Área de Brokerage International, explica a Emol que "la comuna de Santiago sigue siendo, probablemente, la más atractiva para departamentos -exceptuando Ñuñoa-, con una participación muy significativa en la oferta, y en la medida de que Santiago esté más copada, queden menos terrenos, la oferta se va desplazando a lo largo de los ejes de Metro, habilitando nuevas comunas para los departamentos". "Las casas van formando la periferia de la ciudad principal, las casas están concentradas en el área de Colina, Lampa, en San Bernardo, Buin y en Padre Hurtado a lo largo de la Ruta 78, porque esos terrenos están disponibles, pero hay que tener en cuenta que las casas ya están bastantes alejadas, entonces el tiempo de traslado pasa a ser una variable relevante" Reinaldo Gleisner En esa línea, el experto sostiene que "el eje Vicuña Mackenna es muy importante, hay un desarrollo muy significativo en las comunas de San Joaquín, Ñuñoa, Macul y hay un centro que es muy importante que es en la comuna de La Florida, que va a seguir teniendo una actividad inmobiliaria muy importante". No obstante, plantea que "lo que ocurre es que las comunas de Ñuñoa, San Joaquín y en alguna medida la comuna de Macul están restringiendo las posibilidades de construir por la vía de delimitar alturas o exigir departamentos más grandes, que no es lo que se está vendiendo, mientras que La Florida está manteniendo una condición normativa que va muy ajustada a lo que se está vendiendo bien, que es lo que piden los usuarios finales o los inversionistas que deciden arrendar", como departamentos de entre 1 y dos dormitorios. Precios al alza Según Colliers, la tendencia de precio desde 2010 a la fecha muestra un incremento interanual de 8% a 10%, con una mayor presión de precios en los años 2014 y 2015, al gravarse las transacciones de viviendas con IVA (ver gráfico más abajo). "No hay ninguna duda que hay una tendencia al alza en los precios. Hay una demanda sólida, hay gente que quiere comprar para vivir o para arrendar, o inversionistas que quieren comprar para arrendar, hay un crecimiento económico, además las tasas de interés están en un mínimo histórico, nunca antes visto, entonces hay buenas condiciones de compra", indica Gleisner. Proyectamos un alza moderada, pero sostenida de los precios de las viviendas nuevas. Para el año en curso, proyectamos un alza en el rango del 4% al 6% en promedio, siendo menor en las zonas consolidadas y mayor en los sectores con incipiente densificación validada por el mercado" Colliers International Agrega que "los precios no se prevén que bajen, porque la demanda está vigente, la única manera que bajen los precios sería que aumentara mucho la oferta. Lo que ocurre es que la oferta no se visualiza que aumente bruscamente, más bien la oferta se prevé que irá disminuyendo porque los planos reguladores de las comunas que tienen ejes de Metro están yendo a restringir las posibilidades de construcción". ¿Hacia dónde va el mercado? El analista de Colliers sostiene que el mercado inmobiliario por los próximos dos a tres años "va a mantener el desarrollo por Vicuña Mackenna que es muy significativo". Entre las razones, apunta a la "venta de paños muy grandes, que permiten desarrollo por unos 10 años muy relevante en el eje del Metro". Otro elemento importante que destaca Reinaldo Gleisner es que "obviamente La Florida va a tener un desarrollo muy significativo". "La demanda principal está dado por el eje del Metro, esa es un poco la consigna que hay o el producto que se está buscando son los departamentos de uno o dos dormitorios, desde 30 a 60 m2, muy cercano al eje Metro, eso es lo que se está buscando", concluyó.

Ciertamente los sectores orientes tradicionales están saturados de oferta y básicamente ya son inalcanzables para la mayoría de la población que antes podría acceder a ellos, y los metrajes cuadrados ya no dan para seguir reduciéndolos. A nadie, salvo un soltero muy snob, le interesa un departamento de 30 m2 a 4000 UF´s en la Dehesa o Vitacura. Obviamente por el mismo precio puedes obtener un departamento de similares estándares en una comuna como La Florida, San Miguel o Macul de 100 m2 con terrazas y buenas vistas, accesos  servicios. Incluiría a Ñuñoa en esto, pero ya los precios son similares a Vitacura.

En un ciclo de desapalancamiento de crédito, especialmente inmobiliario, lo que prospera es lo bueno, bonito y muy barato. Estas comunas de clase media son ideales para un “downgrade” digno de los habitantes actuales y potenciales de Vitacura, Providencia y Las Condes que no pueden ya pagar los dividendos de sus departamentos y casas.

Al menos por el momento. Cuando el desapalancamiento sea masivo, veremos que queda en pie en el mercado inmobiliario. Mi apuesta siempre ha sido que los departamentos en balnearios o segundas viviendas van a ser masacrados, los primero hogares no tanto, porque hay que tener donde vivir en primer lugar.