Ante baja en tasas de interés, ¿conviene refinanciar créditos hipotecarios?

@DF

Por estos días los bancos de la plaza han aumentado su oferta de créditos, tanto a nivel de consumo, como en préstamos para financiar una vivienda.

Considerando la baja experimentada en la Tasa de Política Monetaria (TPM), que cayó hace un par de semanas desde 3% a 2,5%, los clientes han comenzado a cotizar con sus bancos la posibilidad de renegociar su tasa de interés en créditos hipotecarios.

Además del factor TPM, las tasas de este tipo de colocaciones ya venían a la baja, según estadísticas del Banco Central. Si en mayo terminó en un promedio de 2,90%, en la primera semana de junio llegó a 2,80%.

En este escenario, el nuevo newsletter de Diario Financiero, llamado “Mi$ Finanzas”, decidió analizar un caso hipotético de una persona que tomó un crédito hace cinco años por un plazo de 20 años por 3.500 UF ($ 97 millones aproximadamente) a una tasa de interés promedio de 4,3%, margen en que se encontraban los promedios de las tasas en 2014.

¿Conviene refinanciar? El director académico del Magister en Finanzas y del MBA de la Universidad Finis Terrae (UFT), Nicolás Magner, considera que en este momento sí conviene refinanciar el préstamo hipotecario, siempre que haya contratado el hipotecario con tasa fija.

Explica que el costo de un crédito hipotecario se compone de costo de financiamiento y de seguros. “Al bajar la tasa de interés baja el costo de financiamiento, haciendo que el costo de todos los créditos (incluido los hipotecarios) baje”, sostiene.

Así, considera que, si una persona refinancia el crédito, obtendrá los recursos para pagar su hipotecario actual y la cuota del nuevo préstamo será más baja, generando un ahorro que dependiendo del plazo, puede durar varios años.

Gasto operacional

Un elemento que las personas deben considerar a la hora de evaluar la opción de refinanciar el préstamo es el costo asociado a ello, que se compone de impuestos de timbre y estampillas, costo de tasación y gastos operacionales del banco.

Dependiendo del banco, el costo total de abrir un crédito hipotecario puede fluctuar entre $ 1,3 millones y $ 800 mil, comenta el experto.

Es clave consultar primero al banco donde se tiene el crédito hipotecario, porque debido a la competencia que existe en la industria financiera, ninguna entidad busca una fuga de clientes. Esto da la oportunidad de poder refinanciar el crédito al interior de la compañía y evitar pagar costos extras al momento de cambiarse de entidad.

Eso sí, se deben considerar una serie de documentos que solicitan los bancos, como por ejemplo, el certificado de dominio vigente y el de hipotecas, gravámenes y prohibiciones que se obtienen, previo pago, en el Conservador de Bienes Raíces.

Consejos prácticos

El profesor de la UFT sintetiza en tres pasos la evaluación del refinanciamiento:

1. Obtener tres simulaciones, una de su banco y otras dos entidades distintas.
2. Calcule la diferencia entre su dividendo actual y el estimado según las simulaciones. Si la cuota es menor que la actual, se generará un ahorro mensual por todo el plazo del crédito.
3. Sume ese ahorro y compárelo con el costo de refinanciar. Si el ahorro es mayor, entonces puede ganar dinero refinanciando su hipotecario.

SI.

Conviene fijar las tasas de las deudas en los actuales niveles que son los más bajos, o cercanos de la historia. Especialmente transformar tasas a variables a fijas si es que se tienen.

Pueden bajar más las tasas?? tal vez un par de décimas. Conviene esperar esas bajas??…

NO.

Los aumentos de tasas van a ser explosivos cuando comiencen a producirse. Y esperar al momento justo de cambio en el mínimo es la apuesta más peligrosa de los últimos tiempos en lo que a manejo de deuda y capital se refiere.

Esta es la crisis que se viene en el mundo. Tasas de interés sobre la deuda históricamente bajas, y por histórico quiero decir en la historia humana, no en los últimos años. La única vía que tiene la tasas de interés sobre la deuda del mundo es hacia arriba, y es donde va a ir sin duda. Más temprano que tarde, y de manera explosiva como tienden a pasar estas cosas cuando artificialmente mantuviste un nivel determinado que ya no puedes sostener.

Ahora, si no tienes la necesidad de tomar deuda y no eres un profesional en ello, el mejor escenario es no tener deuda.

Si eres un profesional, y eres tolerante al riesgo junto con tener capital para sostener posibles errores, tomar deuda en una moneda depreciándose para comprar activos apreciándose en una moneda igualmente apreciándose es lo que habría que hacer ahora. Traducido, tomar deuda en pesos para comprar activos en USD´s, por ejemplo. O Deuda en Euros para comprar activos Suizos o Alemanes, en este caso deuda alemana que es el proxy del antiguo marco alemán, que es por cierto lo que están haciendo todos fund managers en Europa.