Jack Alaluf: “El acceso a crédito es un factor que ayuda a contrarrestar la crisis en el sector inmobiliario”

@DF

Jack Alaluf, gerente general de Alaluf, ha podido ver desde primera línea el desarrollo del mercado inmobiliario nacional. Su empresa la creó hace 40 años en el sector construcción, aunque después siguieron sólo en corretaje de propiedades. En los últimos años ha incursionado en licitaciones, consultoría, estudios, tasaciones y corresponsalía a nivel país, cuanta.

“Hoy estamos creciendo, aunque tuvimos que disminuir ciertas áreas para dedicar los recursos a las que veníamos desarrollando desde 2018. Creemos que es el momento oportuno de impulsar áreas nuevas, porque la situación está más difícil para todo el mundo y esto da oportunidades”, dice.

- En el ámbito de corretaje, usted vio cómo se desarrolló el negocio de las propiedades, ¿en qué momento estamos hoy?

- El momento inmobiliario es bastante complicado, porque las ventas bajaron aproximadamente 40%, aunque los precios no han caído, están estables, salvo casos puntuales. En los últimos años los precios habían subido primero como consecuencia del fin del beneficio al IVA a la vivienda, así como otras medidas. Eso ya está externalizado, entonces por temas impositivos los precios subieron.

- ¿Pero cree que estamos en un momento de crisis del sector?

- Ya estamos en un momento de crisis, porque la baja de ventas el último trimestre es una crisis. Ahora, que esto se puede ahondar… claro, el problema puede ser mayor. Esto no deja de ser grave, aunque felizmente el país no ha caído en recesión.

Un país que tenía una economía tan fuerte ha podido soslayar los embates que ha tenido producto de esta crisis que ha costado más de US$ 5.000 millones, además de la baja de los ánimos de muchos inversionistas.

- ¿Qué es lo que ha permitido que la crisis no sea peor en el sector inmobiliario?

-El crédito es un factor que ayuda a contrarrestar la crisis, más aún que las tasas de interés son históricamente las más bajas, aunque han subido un poco respecto de unos meses atrás.

- ¿Y para dónde vamos? ¿Cómo se ve el año?

- Aunque nada está garantizado, nosotros en Alaluf tenemos un futuro que está relacionado con el proceso de crecimiento anterior, muy relacionado con las licitaciones, estudios y tasaciones que ha tenido un buen resultado.

- ¿Y del sector?

- El rubro de la construcción uno ve que es real lo que está diciendo la Cámara Chilena de la Construcción, que es que el 65% de los proyectos no se está efectuando. La mayoría quedó congelado. Esto va a significar una baja importante en el stock en el segundo semestre y, por consiguiente, los precios no van a tener una baja.

- Pero su olfato qué le dice…

- Que los precios van a mantenerse, la oferta decreciente. Se van a generar ofertas y demandas nuevas, porque la zona cero en la parte comercial está sumamente afectada y se están desplazando a zonas que no son las importantes, sino perimetrales. Todas esas zonas van a tener una plusvalía.

Lo mismo pasa con la vivienda. Las que están localizadas en la calle más importantes o centrales, van a tener menos venta, pero Maipú, Colina o Lampa están teniendo un buen desempeño. La gente quiere vivir un poquito más lejos del centro de la ciudad.

- La ciudad ha cambiado harto en 40 años, ¿cómo ha visto usted su crecimiento?

- Lamentablemente no se planificó muy bien hace 40 años, por eso estamos viviendo el problema de la contaminación ambiental y de la concentración habitacional y el tráfico. Pero es un tema de planificación del gobierno central, que tiene que mejorar la política de planificación hacia el futuro, de manera que la ciudad crezca en forma mucho más orgánica.

- Para una empresa chilena en este rubro, que compite con actores internacionales, ¿cómo ha sido?

- No ha sido fácil, porque los extranjeros que han llegado a Chile son empresa muy potentes, con grandes estructuras y conocimiento, pero ha sido positivo porque la competencia obliga a mejorar los servicios.

- ¿Qué cambios se ven el mercado, qué zonas están creciendo?

- Los cambios están en que la gente busca lugares tranquilos, donde tengan menos temores. Creo que es una reacción puntual. Si lo que está pasando se resolviera, la gente va a volver a la zona central, porque el vivir lejos, aunque los barrios estén desarrollados, generalmente implica estar lejos del resto de la familia, de los colegios, etc. Si vuelve la normalidad, la gente podría volver en pocos meses a vivir al centro de Santiago.

- Ustedes han visto bien de cerca cómo se ha dado esto…

- Claro, las ventas que hemos visto es por gente que viene con plata a la vista y pide un descuento por pago anticipado por departamentos que se entregarán en un año más en la zona central de la ciudad, como Ñuñoa, Providencia, Las Condes, Vitacura. En el centro mismo ha sido peor, hubo una fuga.

- ¿Usted cree que esto se va a solucionar bien?

- Dentro de todo lo malo que ha significado la crisis, hay cosas que son rescatables por el lado humanitario, social, el entendimiento de los problemas generales de la comunidad.

Interesante ver la perspectiva de alguien del rubro.

Interesante también ver los sesgos que todos tenemos respecto de lo que hacemos.

El cree que los precios se mantendrán porque hay menos proyectos ejecutándose.

Este es el sesgo que todos tenemos incorporado en nuestras decisiones. Pensamos que si solo cambia una variable, la nuestra, el resto se mantiene constante.

Todos estamos interconectados. El dichoso resfrío hiperventilado nos está enseñando esto en vivo y en directo.

Si los proyectos están bajando por falta de confianza empresarial, también el consumo lo está haciendo por la misma razón.

El real problema que tenemos es que la vivienda ha subido en por la concentración del mercado local. No ves a extranjeros ingresando masivamente al mercado de bienes raíces salvo los comerciales y tal vez alguna que otra de lujo. Es mercado nacional eminentemente.

Y por ende un desplome de precios va a afectar la confianza interna de manera brutal.

No soy tan optimista con este mercado.

La burbuja de crédito que hemos tenido se fue a la peor clase posible de activo para una burbuja, que es los bienes raíces. Las acciones se recuperan rápido. Los bonos privados también. Los de gobierno no, pero esos en general están en manos de extranjeros o institucionales chilenos y no retail, que en nuestro caso no es tan cierto dado los multifondos de pensiones.

Lo que ha pasado en Chile es muy extraño. Generalmente las cosas se deterioran en la periferia y se van pudriendo hasta llegar al centro. Acá fue lo contrario. Directo en el centro de la capital y país partió todo. Eso es responsabilidad del gobierno. Ninguno dejaría que el centro de su capital estuviera tomado por bandas subversivas.

Es difícil proyectar con eso.

Mi sensación es que esto provocó un impacto masivo en la confianza sobre las viviendas. Si no puedes estar seguro en Plaza Italia y es salvaje oeste por 4 meses, entonces donde??…