Constructoras orientadas al rubro de vivienda están más expuestas a impacto de la crisis del Covid-19

@DF

“Para enfrentar adecuadamente el shock económico que está provocando el Covid-19 las empresas constructoras requieren tener una elevada liquidez, ya que se avecinan tres o cuatro meses de muy baja actividad, y que incluso, en algunos momentos será nula”, así lo consigna la analista senior de Humphreys, Paula Acuña.

Según datos recabados de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), las siete constructoras que están abiertas a bolsa -Besalco, Echeverría Izquierdo, SalfaCorp, Paz Corp, Manquehue, Ingevec y Empresas Socovesa-, contaban al cierre de 2019 con un elevado nivel de efectivo, y que se incrementó en comparación al año anterior. Sólo SalfaCorp disminuyó (-8,87%) pero, de todas maneras, es la segunda compañía que cuenta con mayor efectivo y equivalentes al efectivo, con $ 69.787 millones.

En sus estados financieros, SalfaCorp informó que el backlog de obras a ejecutar a 2022 bordea un monto de $ 1.000 millones, por lo que también cuenta con una espalda financiera para los próximos años.

Respecto al nivel de endeudamiento, las compañías poseen un nivel importante de deuda que va desde $ 43.850 millones hasta los $ 403.472 millones. Destacan SalfaCorp e Ingevec, que lograron disminuir el nivel de deuda anual en -4,35% y -3,30%, respectivamente. En la otra vereda está Moller & Pérez-Cotapos, que tuvo un incremento de 37,83%.

Acuña asegura que las sociedades constructoras que Humphreys califica, y que son Moller & Pérez-Cotapos y Echeverría Izquierdo, están preparadas para hacer frente a la crisis, ya que su posición de liquidez fue revisada a fines de marzo. En cuanto al endeudamiento -agrega-, este se encuentra en niveles “totalmente controlables, incluso asumiendo que la crisis podría conllevar a un aumento en los pasivos y a un alza en el costo financiero”.

Según el último informe de Humphreys “Covid-19: las industrias chilenas frente a la amenaza”, se señala que entre el segundo semestre de este año y diciembre de 2021, dado que la economía continuará con un bajo crecimiento, se espera escaso dinamismo en la inversión, lo que afectará negativamente al negocio de las firmas que analizan.

En el caso de Echeverría Izquierdo, señala que su participación en obras públicas le ayudará a contrarrestar dicho efecto. Para el caso de Moller, el escenario no es tan favorable, debido a la caída abrupta en la venta de vivienda que ya se está observando, y, posteriormente, una ralentización en la rotación de inventario

Con todo, Acuña señala que a nivel industria, se verán mayormente afectadas operadoras de menor tamaño, empresas que tengan menor espalda financiera y también aquellas que estén mayormente expuestas al sector vivienda más que de construcción de infraestructura, dado que, una vez que pase la pandemia, se espera que la demanda por viviendas -dado el mayor desempleo y el menor acceso a financiamiento de la población- siga a la baja.

“Sin embargo, se debe tener en cuenta, que el sector inmobiliario queda respaldado por un activo que tiene valor (vivienda)”, dice Acuña.

Esa última frase es precisamente lo que va a hacer quebrar a mucha gente, especialmente a los deudores de dos o tres viviendas.

Todos necesitamos un lugar para vivir. Si tienes la deuda de tu casa, vas a intentar pagarla de cualquier forma por lo que no importa demasiado si sube o baja el valor de tu lugar de residencia. Lo que provoca que baje en el agregado es que la gente tiene menos confianza para consumir.

Pero los que se endeudan para invertir en viviendas de manera energúmena, están apalancados ahora en un activo que va a bajar 40%+ en los próximos meses. Están a un paso de que les hagan un llamado al margen, o en la versión bienes raíces, remates por no pago de dividendos. Y al igual que en las llamadas al margen, la liquidación del activo no extingue la deuda que quede remanente después de eso. Si debías 100 y liquidan tu casa en 60, debes aún los 40.

Eso obviamente corre para los constructores e inmobiliarias. Con la misma correlación. Si tus activos ahora valen 40% menos y tienes una deuda astronómica asociados a ellos…

La posición de caja cubre los costos operativos, pero no el pago de intereses y principales y menos el cubrir el agujero que se te va a producir cuando tengas que liquidar tus activos a precios de descuento.

Me recuerda la posición actual de las inmobiliarias en Chile a España del 2008. La construcción era el principal motor de la economía y estaban en un Boom inmobiliario y de compra de paños.

Cuando estalla la crisis, la principal empresa constructora del país quiebra, y deja clavados a todos los bancos. Casi todos los proyectos quedan a medio terminar por falta de caja y se detiene toda la compra de paños. Esto fue en un plazo de unos cuantos meses.

La crisis en ciernes actual en Chile y el mundo es mucho peor. Y la burbuja inmobiliaria similar, especialmente en el mercado de segundas viviendas y departamentos wannabe.

Debe ser de los sectores más riesgosos actualmente junto con la deuda soberana en tasas negativas. No entiendo como la gente, PhD´s y asesores económicos recomiendan esta clase de activos de manera genérica. Pueden haber sectores específicos donde sea una buena inversión, como en el caso de las bodegas, o en lugares geográficos cercanos a sectores agros, que creo va a ser el próximo boom económico, como en la región del Maule y Concepción que ahora, especialmente en la región del Maule están MUY baratos. También en la minería, que va a sufrir mucho en los próximos años y van a existir grandes ofertas aunque ahora sigue estando carísimo.

Pero en el agregado, es un sector que va a ser masacrado sin misericordia.

El desapalancamiento es muy terrible en los sectores que están apalancados, aka, endeudados hasta el cuello para comprar activos, y no hay ningún sector más apalancado que el inmobiliario, a nivel de empresa y a nivel de consumidor.