Venta de viviendas: caída se profundiza en segundo trimestre, pero precios no ceden

@pulso

Los efectos de la pandemia fueron gatillantes en la evolución del mercado inmobiliario durante el primer semestre. Las cuarentenas, las dificultades para exhibir los inmuebles por parte de los propietarios, corredoras e inmobiliarias, así como el impacto económico en el bolsillo de las personas, fue determinante en la tendencia que el sector mostró en la primera parte del año.

Según el último reporte de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la venta de viviendas disminuyó 56% en el primer semestre en la Región Metropolitana. Si entre enero y marzo, la comercialización registró una caída de 47%, entre abril y junio la contracción se profundizó, llegando a 64%. Este resultado se explica por el descenso tanto en la venta de departamentos, de 71%, como en la de casas, de 38%. (Ver infografía).

“La demanda está afectada por temas de ingresos; hoy mucha gente está cesante y otros han visto reducidos sus ingresos puntualmente en estas circunstancias. Por lo tanto, la demanda va a seguir estando desactivada hasta que no se empiece a recuperar la economía”, señala Javier Hurtado, gerente de Estudios de la CChC.

Un hecho que destaca durante el segundo trimestre es un aumento en ventas en blanco de departamentos. De hecho, registró su mayor participación dentro del total comercializado, en los últimos 10 años, concentrando el 22% de la demanda. Corresponde a proyectos que aún no inician obras, en parte, debido a medidas de cuarentena.

“Lo que se ha visto en los últimos meses es que ha entrado (al mercado) oferta en blanco, eso significa que hay gente que tiene proyectos con autorización de permisos de construcción pero no han iniciado obras todavía, pero ya los están publicando para la venta, porque es una forma interesante de poder salir”, dice Hurtado.

Entre abril y junio el ingreso al mercado de unidades en nuevos proyectos para su venta cayó 64%. Apenas llegó a 4 mil y se situó por tercer trimestre consecutivo por debajo del promedio histórico. Por otra parte, la oferta bajó 1,7% en relación a igual período de 2019.

Otro fenómeno observado es un deterioro en la velocidad de venta de las viviendas. En el segundo trimestre, se necesitaban 48 meses para agotar el stock de viviendas disponibles; 64 meses para departamentos y 17 meses para casas. Se trata de los peores resultados en los últimos 25 años, producto de las contingencias sociales y sanitarias, señala la CChC.

Por otra parte, el reporte menciona que la tasa de desistimientos llegó a 28% respecto del total de promesas de venta del segundo trimestre. Se trata del peor resultado de la última década por mayor cantidad de promesas desistidas y menor nivel de venta.

En este contexto, entre abril y junio el precio de las viviendas (IRPV) registró una baja anual de 0,3%. Esto, debido a que mientras el precio de los departamentos cayó 1,3%, el de casas subió 4,2%.

Si bien los departamentos desaceleraron sus tasas anuales desde la segunda mitad de 2019, en el caso de las casas, el alza continúa aunque es moderada respecto de las tasas registradas en los tres trimestres previos.

El gremio plantea que hay una desaceleración generalizada de precios en el mercado de departamentos en la zona norponiente (-0,8%) y Sur (0,2%), tras acumular fuertes alzas en los primeros meses del año. Por su parte, en la zona Santiago Centro mantiene una dinámica de precios estables, mientras que la zona nororiente ha visto reducir sus precios desde que comenzó el año.}

En el mercado de casas, el análisis también muestra que la zona sur retomó la tendencia alcista luego de una baja en los precios, mientras que en el norponiente continúa una desaceleración en el alza de los precios.

La propuesta para reactivar la demanda. Son tres las principales propuestas que el gremio plantea para incentivar la demanda mientras se reactiva la economía.

Por una parte, propone que eximir del pago de IVA a la compraventa de viviendas a todos quienes adquieran un departamento o una casa cuyo precio de venta no supere las 5.000 UF. “Estimamos que las personas favorecidas por esta medida podrían obtener un ahorro equivalente hasta el 9% del precio de la vivienda”, indica el análisis de la CChC.

Por otra parte, plantea implementar una garantía estatal para el pie que las personas deban dar para obtener un crédito hipotecario para una vivienda subsidiable (precio de venta entre 1.400 UF y 3.500 UF), de forma tal que el comprador cubra con sus ahorros el 5% del pie y, el porcentaje restante, con recursos que obtenga del sistema financiero gracias a la garantía estatal.

Un tercer planteamiento tiene relación con descontar de la base sobre la cual se calcula el impuesto a la renta el 100% del monto de los dividendos de los créditos hipotecarios, manteniendo los mismos tramos de descuentos tributarios que hoy existen, pero que en la actualidad se aplican solo respecto de los intereses que se pagan por efecto de las deudas hipotecarias.

No veo cual es la sorpresa.

Los precios no van a bajar hasta que comiencen los defaults de pagos y los bancos o personas tengan que salir a rematar sus casas para cubrir las deudas.

Mismo caso para las constructoras que realizan sus proyectos con pura deuda.

Estamos en medio de una especie de hibernación cuarentenesca donde todo al parecer se ha detenido en el tiempo salvo el consumo de perecibles y el resto está detenido en en toda la cadena de pagos.

But…

What goes around, comes around.

Falta mucho para que esto se termine. Cerrar el país por 6 meses no se va a terminar con un 12% de caída del PIB y una recuperación en V.

Demasiada destrucción de todo como para siquiera imaginarse eso.

Vamos directo a una masacre en los precios de todos los activos inmobiliarios, incluyendo los comerciales.

Habrán algunos sectores que se beneficiarán. En USA se ha visto caídas en precios en las grandes ciudades y aumentos en los lugares más alejados de ellas. Dado que tienen data más en línea es una buena referencia de lo que deberíamos estar viendo acá.

Igualmente en USA los default de pagos de rentas son estratosféricos, lo que lleva igualmente a defaults estratosféricos de dividendos.

**thks to Subzero**

No por nada los bancos están aumentando las provisiones en un 60% para incobrables.

En USA vamos a estar viendo como evolucionan los mercados hacia Noviembre con las elecciones así como nosotros hacia Octubre con el plebiscito.

Que tiempos estamos viviendo.