El sector inmobiliario, en su año más difícil: precio de departamentos retomaron los niveles previos al estallido social

@pulso

Desde el estallido social, la industria inmobiliaria en el Gran Santiago ha vivido períodos de altos y bajos, alcanzando incluso contracciones de demanda más significativas de los últimos 30 años. Pero, en cambio, se vivió una recuperación a finales de 2020 que superó todas las proyecciones, llevando a octubre a estar dentro de los mejores meses para el sector desde el boom de compras provocado por el IVA a la vivienda.

Toctoc.com analizó cómo se vieron impactadas las ventas de propiedades nuevas y el precio de éstas en la Región Metropolitana en tres periodos: desde octubre 2019 hasta el comienzo de la crisis sanitaria; entre marzo y junio de 2020, en medio de la estricta cuarentena que motivó la pandemia; y desde el fin de confinamiento a octubre pasado. El reporte arrojó que luego del estallido social -hasta inicios de marzo del año pasado- el mercado inmobiliario experimentó una contracción promedio de 27% en su ritmo de comercialización mensual, respecto del ritmo promedio observado durante 2019 previo a la crisis.

En tanto, cuando la pandemia llevó a la totalidad de la Región Metropolitana a cuarentena, las ventas alcanzaron un retroceso de 53% en el ritmo de comercialización mensual, tanto en casas como departamentos, y prácticamente en la totalidad de las comunas con actividad inmobiliaria.

Por otro lado, con el inicio del desconfinamiento a partir de julio, los diversos segmentos del mercado fueron mejorando sus ventas. Así, en este periodo se observó sólo una caída del 13% en el ritmo de venta mensual, en comparación a los meses previos al estallido, lo que permitió un repunte en cifras acumuladas anuales. Ahora bien, algunas comunas del sector oriente y centro norte, además de San Miguel, aún muestran caídas sobre 50%, mientras que Ñuñoa, La Florida, La Cisterna, Cerrillos, Puente Alto, Independencia y Quilicura muestran ritmos de comercialización mensuales mayores de previo a la crisis social.

“Si bien el mercado inmobiliario del Gran Santiago experimentó desde la crisis social fuertes contracciones de demanda, sobre todo en el periodo más difícil de la crisis sanitaria, en los últimos meses ha mostrado una recuperación similar a los ritmos previos al estallido”, explica Daniel Serey, gerente de Estudios de Toctoc.com.

Desistimientos sobre el promedio

Otro de los indicadores del mercado que ha visto cambios importantes es el número de unidades que son desistidas, esto es, contratos de compraventa que son renunciados o terminados por parte de los compradores.

Desde la crisis social, se registró un aumento gradual de desistimientos, pasando de un promedio de 300 mensuales a valores cercanos a los 380. El crecimiento se dio sobre todo en el mercado de departamentos. Así, el porcentaje de desistimientos de la venta mensual pasó a un 18%, desde 10% que era el promedio antes del estallido social.

Después de una recuperación leve durante febrero y marzo, dice el estudio, la pandemia impulsó nuevamente al alza las unidades desistidas, con un promedio de 407 unidades mensuales, lo que llevó al porcentaje de desistimiento a un máximo histórico, promediando 27% durante la pandemia.

Por otra parte, durante los meses de desconfinamiento, el porcentaje de desistimientos mostró una mayor normalización, registrando un promedio mensual de 20%, mejor que los meses anteriores, aunque 10 puntos porcentuales mayor al promedio previo a la crisis social. Ahora bien, el informe dice que que los desistimientos siguen estando acotados respecto al total de la oferta, considerando el actual contexto. Se espera que durante 2021 se sigan observando valores por sobre los promedios previos a la crisis.

Fuerte alza de las casas

En cuanto a los precios, el estudio habla de un comportamiento estable de la UF/m2 en el mercado de departamentos, pero crecimientos sostenidos en el mercado de casas.

En particular, durante el período post estallido social, la UF/m2 creció 2,7% en departamentos y 3,3% en casas. Durante la pandemia, sin embargo, el segmento de departamentos mostró una contracción en precios de 1,9% respecto del nivel previo a octubre 2019, mientras que las casas siguieron con un crecimiento de 1,5% general.

Desde julio, comienza una lenta recuperación del mercado de departamentos, creciendo la UF/m2 un 2,8% durante octubre, en comparación a los niveles exhibidos por el mercado un año atrás. El mercado de casas, en tanto, muestra un aumento de 12,2% de la UF/m2.

“El efecto del desconfinamiento sobre los precios ha sido de amplia recuperación. En el mercado de departamentos vemos que éstos alcanzan los niveles observados previo al estallido, aunque algo más lento para unidades de 1 dormitorio, en comparación con unidades de 2 y 3 dormitorios. Por su parte, el mercado de casas arrastra crecimientos significativos en su UF/M2, lo que sumado al aumento de metros cuadrados, se ha traducido en un alza muy importante en el precio promedio de comercialización, que promedia 26,4% en casas de 3 dormitorios y de 8,6% en casas de 4 dormitorios”, concluye Serey.

Oh boy…

Esto es netamente por los 10%s. No por el desconfinamiento. La banca y financieras se hicieron un picnic. Con las casas y los autos. No por nada los usados han aumentado de precio estratosféricamente.

Fue apuntando obviamente a los segmentos NO ABC1, donde las viviendas mantienen una baja en la demanda de 50%. QUE ES ESTRATOSFÉRICO.

Y eso es porque el 10% para viviendas de UF 20.000 no alcanzan para nada, pero para UF 2000 si.

Se inyectaron casi USD 33 billones directo a la vena del consumo y las “inversiones”, que muchos deben pensar es el pie de una casa ultra inflada o un auto usado.

No queda sino sentarse y esperar las ofertas de las liquidaciones que van a comenzar a llegar, cuando nos encierren de nuevo. Especialmente partiendo por las regiones turísticas para terminar finalmente en Santiago. Al parecer van a encerrar primero a las regiones y mantener la actividad económica en la RM hasta donde más se pueda. Para rematarnos a todos entrando a Otoño.

Esto va a ser bíblico. Apalancaron probablemente una gran parte de esos USD 33 billones en casas y autos, lo que significa entre un 10% a un 20% de pie. Es decir, se endeudaron en un 80% o 90% por activos que tendrán que pagar mes a mes, en la peor contracción económica en registro y que sigue en camino.

En casi todo el resto del mundo occidental las casas en las ciudades han bajado sus precios de venta y arriendo, especialmente las que han colocado más restricciones de movimientos. Y lo van a seguir haciendo en la medida que continúen los encierros.

Y va a pasar lo mismo acá.

Cuando??

Cuando abran las cadenas de pagos que parecen estar en un congelador. En algún momento, pronto, tendrá que pasar. Se acabó el 10% y se acabaron las potenciales ayudas económicas. Nos gastamos todo en el primer tiempo, no movimos nada y ahora viene el segundo tiempos con cero reservas.

Que tiempos estamos viviendo…