Los precios de las viviendas se están inflando en todo el mundo

@pulso

A medida que el mercado de la vivienda de EE.UU. está en auge, un aumento paralelo de los precios de los bienes raíces residenciales en todo el mundo, desde Ámsterdam hasta Auckland, está generando temores de posibles burbujas y provocando que algunos gobiernos intervengan para evitar que sus mercados se sobrecalienten.

Los responsables de las políticas ya estaban preocupados por los altos precios de las propiedades en partes de Europa, Asia y Canadá antes de la pandemia, especialmente porque años de bajas tasas de interés mantuvieron fuerte la demanda.

Pero ahora los billones de dólares de estímulo desplegados en todo el mundo para combatir los efectos del Covid-19, junto con los cambios en los patrones de compra a medida que más personas trabajan desde casa, están impulsando aún más los mercados.

Eso está poniendo a los responsables de la formulación de las políticas en un aprieto. Muchos quieren mantener bajas las tasas de interés para sostener la recuperación posterior a la pandemia, pero les preocupa que las personas se endeuden demasiado para comprar casas cuyos precios podrían estancarse o caer más tarde. Otras herramientas que tienen para enfriar la demanda, como restricciones hipotecarias más estrictas, no siempre funcionan o se posponen a medida que las autoridades intentan garantizar que el crecimiento económico más amplio se mantenga encaminado.

El Banco Central danés advirtió recientemente que el financiamiento barato y los ahorros que se expandieron durante la pandemia podrían llevar a que las personas se endeuden más para comprar casas y los precios de las propiedades suban en espiral.

“Está claro que el aumento de los precios (de la vivienda) de entre un 5% y un 10% anual, dependiendo del mercado del que estemos hablando, no es sostenible a largo plazo”, dijo Karsten Biltoft, asistente del gobernador del Banco Central.

Dos hombres salen del Banco Central danés en Copenhague, en enero de 2015. Foto: Reuters

En China, los reguladores han intentado aplastar los mercados inmobiliarios para enfriar lo que un alto funcionario bancario denominó una “burbuja”, sin éxito. Los precios de las propiedades aumentaron un 16% durante el año pasado en la ciudad de Shenzhen, por ejemplo. En Nueva Zelandia, las autoridades endurecieron recientemente los estándares de préstamos hipotecarios, y los precios medios de las viviendas subieron a un récord de 23% en febrero respecto del año anterior.

En Sydney, donde los precios de las propiedades también alcanzaron récords recientemente, la demanda de nuevas hipotecas es tan alta que algunos bancos están luchando por mantenerse al día, dijo Christian Stevens, asesor crediticio senior de la corredora hipotecaria Shore Financial. Los tiempos de respuesta para procesar las solicitudes de hipotecas han aumentado de unos pocos días a más de un mes en algunos casos.

“Es una locura”, dijo. “Nunca habíamos estado tan ocupados ni habíamos visto tantas consultas. Y no parece que se esté desacelerando pronto“.

En los 37 países ricos que integran la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (Ocde), los precios de las viviendas alcanzaron un récord en el tercer trimestre de 2020, según datos de la Ocde. Los precios subieron casi un 5% interanual, el más rápido en casi 20 años.

Estados Unidos también ha experimentado una fuerte apreciación del valor de las viviendas, aunque los economistas en general no están demasiado preocupados. En comparación con los períodos anteriores de exuberancia del mercado de la vivienda, los compradores tienen calificaciones crediticias más altas y están colocando más efectivo por adelantado en las compras.

Los economistas ven aspectos positivos similares en otros lugares, lo que hace poco probable que se repita la crisis inmobiliaria mundial de 2008, que llevó al mundo a la recesión. Los mercados calientes podrían enfriarse naturalmente sin un daño mayor a medida que suben las tasas de interés y se satisface la demanda acumulada. Al igual que en EE.UU., gran parte de las compras a nivel mundial están impulsadas por la demanda real en lugar de la especulación, y las familias buscan actualizarse a propiedades más grandes en áreas suburbanas a medida que trabajan más desde casa.

“Ha habido un reinicio casi global, ya que la gente ha dado un paso atrás durante los períodos de encierro y ha revaluado su estilo de vida”, dijo Kate Everett-Allen, directora de investigación residencial internacional en Knight Frank.

Casas en el vecindario de Mililani, en la isla de Oahu, en Hawai, en diciembre de 2013. Foto: Reuters

La fuerte apreciación del valor de la vivienda también hace que los propietarios se sientan más ricos y fomenta más gastos y construcción, a medida que los desarrolladores generan más oferta.

Sin embargo, con los precios de las acciones también en o cerca de máximos históricos, a algunos funcionarios les preocupa que grandes cantidades de estímulo estén empujando los precios de los activos a niveles insostenibles en algunas ciudades globales, lo que podría conducir a correcciones en el mercado local.

El Banco Central holandés dijo a The Wall Street Journal que una preocupación es que los fuertes aumentos de los precios de las propiedades podrían estar obligando a los hogares a asumir un riesgo excesivo para financiar la compra de viviendas. Los precios en los Países Bajos, donde también hay una contracción de la oferta de vivienda, aumentaron un 7,8% el año pasado, después de un aumento del 6,9% en 2019, según analistas de ING Groep.

El gobernador del Banco Central de Canadá, Tiff Macklem, dijo en febrero que había señales tempranas de “exceso de exuberancia” en el mercado inmobiliario canadiense, con precios que subieron un 17% sobre una base ajustada durante un período de un año, según la Asociación Canadiense de Bienes Raíces. Macklem dijo que los funcionarios vigilarían la situación de cerca, pero descartaron tomar medidas para frenar las ventas, diciendo que la economía necesitaba todo el apoyo que pudiera obtener.

Los gobiernos dicen que también están preocupados por los precios para más familias fuera del mercado, lo que podría exacerbar los desequilibrios económicos que han empeorado durante la pandemia y potencialmente llevar a los más jóvenes a posponer el tener hijos.

En Seúl, donde los precios de la vivienda en un momento el año pasado subieron casi un 15% sobre una base anualizada, algunas parejas están posponiendo el registro de matrimonios con la esperanza de facilitar la compra de viviendas. Los umbrales de ingresos para hipotecas a bajo interés en Corea del Sur son más generosos para las personas individuales que para las parejas.

Dos hombres hacen ejercicio en un parque en el barrio sureño de Vallecas en Madrid, España, en septiembre de 2020. Foto: AP

En Nueva Zelandia, Sam Hindle, de 29 años, dice que él y su esposa ofertaron por seis casas y fueron rechazados en todas debido a la competencia de otros compradores, y finalmente acordaron comprar una casa fuera del mercado, de un amigo.

“Ha sido una pesadilla”, dijo Hindle, que trabaja en un call center bancario y vive a unas cuatro horas en auto de Auckland.

Los funcionarios del gobierno le dijeron recientemente al Banco Central de Nueva Zelandia que debe considerar el impacto que sus decisiones políticas tienen en la vivienda, aunque hacerlo podría complicar la fijación de tasas. El Banco Central también restringió el volumen de hipotecas de alto riesgo que pueden ofrecer los bancos.

El año pasado, China impuso nuevos límites al financiamiento de los desarrolladores con la esperanza de enfriar los precios de la vivienda, pero el mercado se ha mantenido espumoso. A principios de marzo, el presidente del principal regulador bancario de China dijo que estaba preocupado por una posible corrección en los precios de la vivienda, que podría amenazar la estabilidad de los bancos.

Los precios de la vivienda en Europa han seguido subiendo a pesar de un panorama económico mucho más sombrío que en Estados Unidos o China. En parte, esto se debe a que los gobiernos han seguido apoyando a las familias con subsidios salariales y moratorias en el pago de préstamos. También se debe a que las tasas de interés siguen siendo extraordinariamente bajas, con tasas hipotecarias que promedian el 1,35% en la eurozona.

Casas junto a la playa en Leysdown-on-Sea, en la isla de Sheppey, Gran Bretaña. Foto: Reuters

En Dinamarca, los titulares de hipotecas han podido pedir dinero prestado a intereses negativos, lo que significa que los prestatarios solo pagan al banco una tarifa administrativa. Los intereses negativos a su favor se descuentan de la tarifa o se deducen del capital de su hipoteca.

Michael Stausholm, un agente de bienes raíces de Copenhague, dijo que ha vendido 45 casas en menos de tres meses este año, lo que lo pone en camino de batir el récord del año pasado de 161 ventas, a pesar de las restricciones del Covid-19.

“Mucha gente quiere poner su dinero en ladrillos”, dijo Stausholm.

Antes de la pandemia, el Banco Central holandés dictaminó que los bancos necesitarían tener más capital para cubrir las pérdidas potenciales en las carteras de préstamos hipotecarios, pero la implementación se pospuso debido al Covid-19. El Banco Central también ha pedido al gobierno que elimine gradualmente los incentivos fiscales para los propietarios de viviendas, incluidas las deducciones de intereses hipotecarios.

Mick ten Bosch, propietario de una agencia inmobiliaria en Ámsterdam, dijo que el año pasado tenía 450 personas tratando de ver una casa, en comparación con un promedio de 20 antes de la pandemia. Este año es aún más ajetreado, con casas que se venden entre un 15% y un 20% por encima del precio de venta, agregó.

Teun Kraaij, un emprendedor de 34 años, compró una casa en un área junto a la playa cerca de Ámsterdam con más espacio para sus dos hijos. Si bien tenía suficiente dinero para pagar el precio total de la compra directamente, su banquero le aconsejó que tomara una hipoteca con una tasa de interés del 1,2%.

“Es tan barato pedir dinero prestado hoy en día que no tiene sentido no hacerlo”, dijo Kraaij.

NOT GONNA END WELL…

Un punto importante de esto son los apoyos que tienen en casi todas las partes del mundo las hipotecas.

Otro punto importante es la migración de ciudad hacia otros sectores rurales o con menos restricciones.

Y el tercero es la búsqueda de refugio de los capitales en bienes raíces, que hace que las casas de mayor precio suban, pero es es al contado.

Hay muchas dinámicas interactuando en el precio de las viviendas. Pero la principal es que las cadenas de pago no se han liberado.

Cuando lo hagan veremos la verdadera mano de los bienes raíces, y los sectores donde realmente se apreciarán o mantendrán el valor y en cuales se devaluarán. La renta de oficina parece ser el primer candidato a desplomarse si continúa la dinámica de tele trabajo, que parece ser el caso por el futuro visible.

En Chile, como tenemos una administración centralizada, lo único que hace sentido son parcelas de agrado y terrenos grandes donde puedas pasar el tiempo de encierro con más espacio. A diferencia de otros lugares que tienen tratamientos diferentes, como en USA en el caso de Nueva York y Florida por ejemplo. De hecho Florida está en boom y Nueva York en caída libre. Ahí es bastante obvio que se debe a los encierros e impuestos adicionales.