El complejo momento para el sector inmobiliario recién comienza

@emolinversiones

Comenzó como una buena acción. A fines del año pasado, Esteban decidió remodelar la casa de su fallecido hermano Alejandro en La Florida, y venderla para entregarle lo obtenido a quien fuese, en la práctica, su cuñada, quien no alcanzó a casarse con su "partner de la infancia".

Pero tras comenzar poniéndola en venta a $190 millones, no ha hecho más que "bajarse". Hoy la casa, con cinco piezas, un amplio patio y cercana a Tobalaba, se ofrece ya en $160 millones y, si bien recibe interés, no logra ser traspasada por restricciones bancarias, fundamentalmente. "La venta está estancada", se lamenta Esteban.

El problema no se acota a las viviendas usadas. Pablo Solís, gerente de renta variable y activos alternativos en STF Capital, asegura que en el caso de las nuevas “hemos visto que los precios no han subido más e incluso podrían comenzar a caer”. Cree que en el sector podría darse un “problema de oferta importante”, ya que muchas promesas de compra se deshicieron producto de condiciones bancarias más restrictivas, así como de mayores tasas para los créditos hipotecarios.

El sector inmobiliario está pasando momentos difíciles. Y con una "estanflación" haciéndose cada vez más patente en los bolsillos de los chilenos, esta realidad promete extenderse. "Se vienen 12 a 18 meses muy complejos para el sector”, señala Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers.

“Efectivamente los precios han dejado de subir a las tasas que veíamos hace un par de años atrás”, dice Álvaro Vial , profesor y subdirector de Desarrollo y Proyectos del MBA UC. Asegura que el impacto ha sido, sobre todo, en las viviendas de mayor valor, donde “simplemente no se han realizado transacciones en el último tiempo”.

Una situación económica y de tasas de interés como la actual, "a la larga, produce un sobre stock de viviendas nuevas", dice Solís, quien cree que las empresas podrían "presentar ciertas ofertas para salir a liquidar esos stock”, dice. “Lo mismo pasa con las viviendas usadas, donde probablemente las personas deberán tener que vender más barato”.

Por ahora, el golpe se estaría sintiendo más en estas últimas. Las cifras del último reporte de mercado de Colliers, del segundo trimestre de 2022, todavía muestran alzas anuales en los precios (10% en casas y 4% en departamentos), pero casi nula variación frente al trimestre previo en el primer caso y una caída de -1,2% en departamentos. Y, en lo reciente, "en el mercado de viviendas usadas hemos observado que al momento de vender se hace un descuento importante respecto al precio de lista”, dice Gleisner, de dicha firma.

No todas las propiedades están sufriendo por igual. Gleisner explica que las ventas han caído con más fuerza en las viviendas sobre 20.000 UF. “Se aprecia una baja de los valores al comparar el precio de lista y el precio efectivo de venta, donde muchas personas con apuro de vender su vivienda por necesidades económicas se ven obligadas a bajar el valor de manera considerable”, plantea.

Y Juan Hornauer, gerente de estudios también de Colliers, agrega otros datos de interés emanados del segundo trimestre: el precio promedio de la oferta disponible de departamentos nuevos, por ejemplo, presentó un ajuste a la baja en las principales comunas con desarrollos inmobiliarios en altura. Además, Santiago y La Florida registraron una disminución en torno a -1% respecto al trimestre anterior, mientras que Ñuñoa vio una caída de -5%. “Con los descuentos y promociones observadas en el último tiempo por parte de las inmobiliarias, un precio de cierre podría incluso ser en algunos casos un 10-15% inferior al valor lista”, dice.

Se trata de un escenario difícil para las empresas del sector. Las inmobiliarias se han visto obligadas a dar una variedad de beneficios para “generar un nivel mínimo de ventas”, dice Gleisner. “El hecho de que los precios no hayan seguido aumentando a pesar de que los materiales de construcción han incrementado su valor, implica que las inmobiliarias han sacrificado utilidades y parte del capital de la empresa”, dice. Y recuerda que "las solicitudes de reorganización financiera en el sector son la muestra más extrema del deterioro”.

MESES COMPLEJOS

La persistencia de la inflación y de altas tasas de interés seguirán complicando las compras, indica Solis, de STF. “Y a eso se suma el efecto inflacionario global”, agrega.

Y Vial, de la UC, suma otro factor: la incertidumbre. Cree que el sector seguirá “muy complicado” al menos hasta al menos el próximo año y solo en la medida en que baje la falta de certezas en varios frentes: política, tributaria, inflacionaria, cambiaria, entre otras. De ocurrir, “podríamos comenzar a ver alguna recuperación durante la primera mitad de 2023”.

Para otros, esto recién comienza. Gleisner, de Colliers, dice que la venta inmobiliaria depende de varios pilares que no se ven para nada positivos: un mercado de crédito de largo plazo, tasas bajas y estables y disposición de compra de los clientes. “La disponibilidad de créditos a plazos mayores a 15 años casi ha desaparecido y pagar un dividendo en tiempos de inflación fuerte se hace insostenible para las personas y hogares”, sostiene.

Y a todo esto se suma una recesión que se hace cada vez más inminente no solo a nivel local, sino que a nivel internacional. “Históricamente, el sector inmobiliario es el primer afectado por recesiones y es, a la vez, el último en recuperarse”, dice Gleisner.

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Mientras las tasas sigan parabólicas, esto no va a mejorar en lo más mínimo.

El dinero está desapareciendo del sistema, nadie quiere arriesgarse en negocios con una reforma tributaria asesina siendo discutida, nadie quiere endeudarse a 30 años no teniendo ni siquiera claro lo que pasa el siguiente.

Lo comentado desde siempre. En tiempos de recesión o depresión, donde el dinero se valoriza, los activos menos líquidos son los que más van a sufrir, especialmente cuando todos los ingresos comiencen a bajar considerablemente pero las deudas NO.

No será bonito.

Ojalá se hayan preparado para este periodo inminente.

Mi única gran preocupación ahora es cual es el real impacto de la destrucción de la base monetaria a la velocidad que lo está haciendo.

Deberíamos sentir el impacto en la economía real en cualquier momento, en la forma de quiebras y despidos masivos, sumado igualmente al alza del USD que está reventando todas las deudas.

No tengo un intel en las últimas dos semanas de piso, pero hace un par de semanas algunos mayoristas comentaban que estaban comerciando la mitad o hasta un tercio de lo que solían comercializar.

Se está destruyendo la demanda, porque el dinero está saliendo de la economía.

Ese es el requisito para una depresión estratosférica, que está empeorando el gobierno con sus pendejadas buenistas solidarias a la fuerza.

La única satisfacción de todo esto va a ser como pifian a los narcisos desde ahora en adelante.

Siempre hay gente huevona, pero la enorme mayoría obedece al estómago y ese dirá que no hay suficiente comida, cosa que no había pasado en DÉCADAS.

Estos pendejos están preocupados de la dignidah…van a tener que comenzar a preocuparse del HAMBRE. La de verdad, no la mula del estallido.