The Economist: Se avecina un desplome mundial del precio de la vivienda

@TheEconmist

Durante la última década, ser propietario de una casa ha significado dinero fácil. Los precios aumentaron de manera confiable durante años y luego se volvieron extrañamente balísticos en la pandemia. Sin embargo, hoy, si su riqueza está atada a ladrillos y cemento, es hora de ponerse nervioso. Los precios de la vivienda ahora están cayendo en nueve economías ricas. Las caídas en Estados Unidos son pequeñas hasta ahora, pero en los mercados más salvajes ya son dramáticas. En el Canadá enloquecido por los condominios, las casas cuestan un 9% menos que en febrero. A medida que la inflación y la recesión acechan al mundo, es probable que se profundice la corrección, incluso los agentes inmobiliarios están pesimistas. Aunque esto no detonará a los bancos globales como en 2007-09, intensificará la recesión, dejará a una cohorte de personas con finanzas arruinadas y comenzará una tormenta política.

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La causa de la crisis es el aumento de las tasas de interés: en Estados Unidos, los posibles compradores han estado observando, horrorizados, cómo la tasa hipotecaria a 30 años alcanzó el 6,92%, más del doble del nivel de hace un año y el más alto desde abril de 2002. La mini pandemia -la burbuja fue alimentada por recortes de tasas, efectivo de estímulo y la búsqueda de más espacio suburbano. Ahora la mayor parte de eso va en reversa. Tomemos, por ejemplo, a alguien que hace un año podía invertir $1,800 al mes en una hipoteca a 30 años. En ese entonces podrían haber pedido prestados $420,000. Hoy el pago alcanza para un préstamo de $280.000: 33% menos. De Estocolmo a Sydney, el poder adquisitivo de los prestatarios se está derrumbando. Eso hace que sea más difícil para los nuevos compradores pagar casas, lo que deprime la demanda y puede exprimir las finanzas de los propietarios existentes que, si no tienen suerte, pueden verse obligados a vender.

La buena noticia es que la caída de los precios de la vivienda no provocará una crisis financiera épica en Estados Unidos como ocurrió hace 15 años. El país tiene menos préstamos riesgosos y bancos mejor capitalizados que no se han atracado con valores de alto riesgo poco fiables. El Tío Sam ahora suscribe o tituliza dos tercios de las nuevas hipotecas. Los grandes perdedores serán los contribuyentes. A través de los planes de seguro estatales, asumen el riesgo de impago. A medida que aumentan las tasas, están expuestos a pérdidas a través de la Reserva Federal, que posee una cuarta parte de los valores respaldados por hipotecas.

Algunos otros lugares, como Corea del Sur y los países nórdicos, han visto aceleraciones más aterradoras en el endeudamiento, con una deuda de los hogares de alrededor del 100 % del pib. Podrían enfrentar pérdidas desestabilizadoras en sus bancos o empresas financieras en la sombra: el jefe del banco central de Suecia comparó esto con "sentarse en la cima de un volcán". Pero la peor crisis financiera del mundo relacionada con la vivienda seguirá estando confinada a China, cuyos problemas —gran exceso especulativo, huelgas hipotecarias, personas que han pagado por adelantado pisos que no se han construido— están, afortunadamente, contenidos dentro de sus fronteras.

Sin embargo, incluso sin un colapso bancario global sincronizado, la recesión de la viviendaserá sombrío. En primer lugar, porque los mercados inmobiliarios estancados son un lastre para el mercado laboral. A medida que aumentan las tasas y los precios se ajustan gradualmente, la incertidumbre hace que la gente dude en mudarse. Las ventas de viviendas existentes en Estados Unidos cayeron un 20 % en agosto año tras año, y Zillow, una empresa de viviendas, reporta un 13 % menos de viviendas nuevas en venta que la norma estacional. En Canadá, los volúmenes de ventas podrían caer un 40% este año. Cuando las personas no pueden moverse, se quita el dinamismo de los mercados laborales, una gran preocupación cuando las empresas intentan adaptarse a la escasez de trabajadores y la crisis energética. Y cuando los precios se desploman, los propietarios pueden descubrir que sus casas valen menos que sus hipotecas, lo que hace que sea aún más difícil salir adelante, un problema que afectó a muchas economías después de la crisis financiera mundial.

Los precios más bajos de la vivienda también dañan el crecimiento de una segunda manera: hacen que los consumidores, que ya se encontraban pesimistas, se sientan aún más miserables. En todo el mundo, las casas valen alrededor de 250 billones de dólares (a modo de comparación, las bolsas de valores valen solo 90 billones de dólares) y representan la mitad de toda la riqueza. A medida que ese edificio de capital se desmorona, es probable que los consumidores reduzcan sus gastos. Si bien lo que los bancos centrales pretenden lograr es una economía más fría al aumentar las tasas de interés, el colapso de la confianza puede tomar un impulso propio.

Otro problema es el dolor concentrado soportado por una minoría de propietarios. Con mucho, los más expuestos son aquellos que no han bloqueado las tasas de interés y enfrentan facturas hipotecarias altísimas. Relativamente pocos se encuentran en Estados Unidos, donde las hipotecas de tasa fija a 30 años subsidiadas son la norma. Pero cuatro de cada cinco préstamos suecos tienen un período fijo de dos años o menos, y la mitad de todas las hipotecas de tasa fija de Nueva Zelanda han sido o deben refinanciarse este año.

Cuando se combina con una reducción del costo de vida, eso apunta a un número creciente de hogares en dificultades financieras. En Australia, quizás una quinta parte de toda la deuda hipotecaria la deben los hogares que verán caer su flujo de caja disponible en un 20% o más si las tasas de interés aumentan como se espera. En Gran Bretaña, 2 millones de hogares podrían ver cómo su hipoteca absorbe otro 10% de sus ingresos, según una estimación. Aquellos que no pueden pagar los pagos pueden tener que vender sus casas en el mercado.

Ahí es donde entra la dimensión política. Los mercados de la vivienda ya son un campo de batalla. La maraña de trámites burocráticos dificulta demasiado la construcción de nuevas viviendas en las grandes ciudades, lo que genera escasez. Una generación de jóvenes del mundo rico siente que ha sido injustamente excluida de la propiedad de una vivienda. Aunque los precios más bajos de la vivienda reducirán el depósito necesario para obtener una hipoteca, son los compradores primerizos los que más dependen de la financiación mediante deuda, que ahora es cara. Y toda una nueva clase de propietarios financieramente vulnerables está a punto de unirse a las filas de los descontentos.

Propiedades peligrosas

Habiendo rescatado la economía repetidamente en los últimos 15 años, la mayoría de los gobiernos occidentales se verán tentados a acudir al rescate una vez más. En Estados Unidos, los temores de una calamidad inmobiliaria han llevado a algunos a instar a la Fed a que frene sus aumentos de la tasa vital. Se informa que España está considerando limitar el aumento de los pagos de la hipoteca, y Hungría ya lo ha hecho. Espere más países a seguir.

Eso podría hacer que las deudas de los gobiernos aumenten aún más y alentar la idea de que la propiedad de la vivienda es una apuesta unidireccional respaldada por el estado. Y también haría poco para resolver los problemas subyacentes que aquejan a los mercados inmobiliarios del mundo rico, muchos de los cuales se deben a una intervención gubernamental excesiva y mal encaminada, desde subsidios hipotecarios e impuestos distorsionadores hasta reglas de planificación excesivamente onerosas. A medida que termina una era de tasas de interés bajas, se avecina una crisis en los precios de las viviendas, y no hay garantía de un mejor mercado inmobiliario al final de todo.

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Puse el título de emol, porque el original es caída, no desplome.

Que buena ilustración. Siempre son extraordinarias para los artículos de portada.

Suena bastante más catchy desplome que caída. Se está transformando emolinversiones en Paralelo 33, con titulares y gráficas ridículamente amarillistas como si fuesen exclusivas de última hora para después reportar noticias completamente normales de los medios masivos??.

Buena estrategia de crecimiento though…muy parecida a las que usan canales libertarios similares en USA. Iguales diría, en realidad.

Pero estamos hablando de emolinversiones.

En fin…

Tasas subiendo a nivel mundial, disponibilidad de crédito cada vez menor y niveles de ingreso ídem.

Es lo que pasa con ello. Solo que vivimos un periodo de extraordinaria disponibilidad de capital barato que circulaba por todos lados buscando yield en cualquier cosa porque los brillantes bancos centrales, especialmente Europa, colocaron en cero los bonos de gobierno y por ende todos tenían que colocar en casi cualquier rubro el capital para desempeñar.

Ahora con tasas de 5%+ y en algunos casos 11%+, para que diablos vas a meterte en cachos que ni siquiera entiendes y que más encima van en bajada por el ciclo de negocios.

Esa es la recogida de marea. Está saliendo liquidez de los mercados a los cuales los capitales tuvieron que ir obligados por las tasas cero.

Aparte obviamente de todas las tonterías que hicieron durante los últimos dos años para arruinar aún más si cabe la economía.

Y de los ciclos de negocios normales de concentración de capital.

Lo mismo acá.

Pero ya lo hemos discutido bastante en el blog.

Los activos menos líquidos van a ser los que van a sufrir más.

Si estás viviendo en tu casa, es un dato de la causa. Todos necesitamos donde vivir.

El problema son las segundas viviendas wannabe y aquellas que ya no son pagables con los ingresos actuales. Ni hablar de los inversionista con 5 hipotecas subiendo todos los meses y con altísimo riesgo de no pago o no poder traspasar esos precios. O los comerciales, con tasas de desocupación altísimos.