Dividendos aumentaron hasta un 300% en los últimos cinco años y las regiones del sur lideran las alzas

@DF

La mayor inflación reportada durante los últimos años, el incremento de las tasas de los créditos hipotecarios y el mayor valor de las viviendas dejaron varias consecuencias en el mercado inmobiliario que cada vez dificultan más el acceso a quienes buscan comprar. Tal es el escenario, que en 2022 los dividendos de casas de algunas ciudades más que cuadruplicaron sus valores en comparación a los precios anotados hace cinco años. Mientras que en cuanto a los departamentos, la variación supera el 150%. Y las alzas afectan no solo a Santiago, sino también al resto de las regiones del país.

Esas son algunas de las conclusiones a las que llegó la empresa dedicada a la tasación de activos inmobiliarios Tinsa, que tras comparar los dividendos promedios de las viviendas entre 2017 y 2022 a nivel nacional reveló que si bien el podio de los dividendos más altos lo ocupan las comunas del sector oriente de la Región Metropolitana, la situación cambia radicalmente cuando se revisan las mayores variaciones, siendo las comunas de la zona sur del país las que muestran las mayores variaciones.

Y las diferencias son evidentes. En el segmento de las casas, el dividendo promedio más alto corresponde al de la comuna de Lo Barnechea, cuyo valor aumentó de $2.243.244 en 2017 a $4.949.561 durante el año pasado. Es decir, reportó un alza de un 120%. Y le sigue Las Condes, con un dividendo de $3.833.880 en 2022, que implica un 41% más que hace cinco años.

En el caso de Concón, el dividendo promedio de las casas pasó de $1.038.075 a $2.832.028. Es decir, anotó una variación de un 172%.

Y los departamentos no se quedan atrás. De acuerdo al informe, Vitacura figura como la comuna con el dividendo promedio más alto, correspondiente a $2.680.928 (un 65% más caro), y en segundo lugar destaca Lo Barnechea, cuyo valor asciende a $2.457.882.

Puerto Varas, por su parte, se ubica en el quinto lugar con un dividendo de $1.547.334 (+123%), y Pucón se ubica en el séptimo puesto con un valor de $1.063.356 (+61%).

Felipe García, director para Latinoamérica Sur de Tinsa, explica que desde el punto de vista de los compradores, “la situación es compleja porque hay un alza mayor en regiones, pero desde el punto de vista del inversionista es interesante ver lo que está pasando en regiones como una nueva fuente de desarrollo inmobiliario, que compita directamente con Santiago”.

Y señala que es probable que bajo este escenario, durante los próximos meses las regiones sean miradas por “muchos ojos” por ciertos segmentos de Santiago. “Conocemos casos en que las mismas personas que cotizaban una casa en Chicureo estaban cotizando en Puerto Varas para vivir”, agrega.

Regiones lideran mayores variaciones

Si en cuanto a mayores precios las comunas de Santiago lideran los primeros puestos, en lo que respecta a la variación del valor de los dividendos son precisamente las regiones las que destacan en la lista.

Así, en el segmento de casas, la comuna que tiene una mayor variación en el dividendo promedio es Puerto Varas, cuyo valor se cuadriplicó versus cinco años atrás, y pasó de $320.000 a $1.320.000 entre 2017 y 2022, respectivamente. Y le siguen en el podio las comunas de Concepción (+209%) y Padre Hurtado (+185%).

En tanto, en el caso de los departamentos, Chillán lidera el alza promedio con un 153%, seguido de Padre Hurtado (+139%) y Padre Las Casas (+126%).

El ejecutivo de Tinsa comenta que entre los factores que han incidido en esta mayor demanda por viviendas alejadas de la capital, destaca una mayor disponibilidad de suelo para la ejecución de proyectos y una oferta de precios aún muy inferior versus la Región Metropolitana, con valores incluso un 40% más bajos.

Y sostiene que ciudades como Chillán, por ejemplo, han incorporado una mayor oferta de edificios de departamentos, que responde a una creciente demanda en comparación a algunos años atrás.

“Esté fenómeno también lo podemos observar en algunas comunas periféricas de la Región Metropolitana, como Padre Hurtado, que recientemente ha incorporado departamentos a su oferta, y que antes prácticamente no existía”, dice García.

Para los próximos meses, el ejecutivo señala que las alzas en los valores de los dividendos promedio no debieran ser tan abruptas, ya que “las tasas deberían estabilizarse”. Y agrega que si bien, no cree que bajen los precios, “sí van a aumentar en menor grado de lo que veníamos viendo durante el último año”.

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Que aumente en regiones es el fenómeno de escape de Santiago.

Puerto Varas va a explotar por las nubes dado que tiene a Puerto Montt cerca y por ende los servicios de una ciudad grande y mano de obra relativamente abundante para negocios. Todos los wannabes santiaguinos se quieren ir a Puerto Varas, como expresa la nota…de Chicureo a Puerto Varas es lo natural.

Todo eso si efectivamente sigue el boom del salmón y la acuicultura en general. El teletrabajo tiene sus días contados y los que están confiando en ello para moverse…

NOT A GREAT PLAN…

Vamos a seguir viendo este fenómeno hasta que la seguridad en Santiago mejore. Probablemente dure todo el gobierno de los narcisos y algo más en el siguiente que casi con toda probabilidad de derecha.

A la pregunta de si bajarán las casas en algún momento?…

No lo sé. Suelen ser refugio de capital, pero también lo más apalancado en la economía y que es la primera víctima de una contracción de crédito, como la terrorífica que estamos viendo.

Supongo que dependerá del área.

Conversé este FDS con una inversionista inmobiliaria en la región de Valpo, y me comentaba que por primera vez en años veía que podía encontrar un departamento en menos de 100 millones, de hecho más cerca de los 90´s. Ella los ve bajando…

Y le pega al tema…

So…

Probablemente las bajadas sean selectivas en sectores muy saturados y ya sin posibilidades de crecimiento del trabajo en ellas.

Pero el sector inmobiliario es muy difícil. Es muy competitivo y típicamente está perfectamente valorado. Cuando hay saltos es por fenómenos que no son posibles de prever.

Como el bicho, el estallido flaite, o que elijamos a unos pasteles innombrables.

Si bajan, será por otro evento no posible de prever por el mercado. Como un colapso del crédito.

Como y donde afecta eso, está por verse.

En perspectiva, los narcisos octubristas son los que han hecho más por la regionalización, al menos en partes específicas como Varas dejando la cagada en la seguridad en Santiago y grandes urbes…

ISNT IT IRONIC…??