Precio de venta de viviendas cayó en la mayoría de las comunas de la RM en 2022: baja en casas fue la mayor en 16 años

@pulso

El mercado de la vivienda sintió el impacto del complejo año económico que fue el 2022. Así se podría resumir a grueso modo la radiografía al sector que realizó Portalinmobiliario.com, la plataforma de venta y arriendo de casas y departamentos de Mercado Libre.

Según su reporte, al último trimestre de 2022 un tercio de las comunas de la Región Metropolitana registró una caída en el precio de venta de casas, mientras que en departamentos fue más de la mitad.

“Uno de los motivos que creemos explica esta caída en los costos de las casas en venta tiene que ver con el complejo escenario económico que estamos viviendo. Muchos usuarios han debido postergar sus decisiones de compra e inversión producto de ello, lo que ha llevado a una baja en los precios de venta en gran parte de las comunas del Gran Santiago”, explicó Gianfranco Aste, gerente comercial de la plataforma.

A nivel general, los valores para la venta de casas en la RM cayeron anualmente un 1,2%, la mayor disminución en 16 años que tiene registro Portalinmobiliario.com. El informe detalla que a nivel de comunas, las principales disminuciones se evidenciaron en sectores como Pudahuel (-12,7%), La Granja y Renca (-11,1% cada una). En contrapartida, comunas como San Bernardo (13,7%), Cerro Navia (7,3%) y San Miguel (6,8%) lideraron en las subidas al comparar año contra año.

“Durante el cuarto trimestre del 2022 observamos caídas en los valores de precio de casas para venta dentro del Gran Santiago. La excepción la encontramos en la Zona Oriente de Santiago y en otras comunas cuyas propiedades tienen similares características, como Colina y Huechuraba”, señaló Aste.

Sala de ventas de departamentos

Al respecto, el informe revela que la incorporación de proyectos inmobiliarios sumó 36 unidades en el último cuarto de 2022, la menor cifra registrada por la plataforma desde el tercer trimestre de 2009. Durante el ejercicio previo se incorporaron en total 185 proyectos, un 24,5% menos respecto a 2021. El 30% corresponde a casas, alcanzando el mejor registro en cinco años.

Un dato que llamó la atención es que la comuna de La Florida lideró en la incorporación de proyectos nuevos en venta, con el 10,1% del total, seguida de Ñuñoa (9,6%) y Santiago (8%). Así, la comuna del sur oriente ya se posiciona en tercer lugar en la cantidad de proyectos en venta de la RM, con 91 unidades, solamente superada por Ñuñoa (114) y Santiago (142) que presentan tendencia a la baja.

Por su parte, los precios de las ventas de departamentos cayeron con más fuerza en Quilicura (-8,9%), Quinta Normal (-3,4%) e Independencia (-3%). Las alzas, en tanto, fueron lideradas por Puente Alto (6,9%), Huechuraba (6,3%) y Pudahuel (4,2%). En general, el valor de la venta de departamentos se mantuvo año contra año, tras anotar un alza de 0,6%.

Precios de arriendos se mantienen en departamentos, pero caen en casas

En cuanto a los arriendos, el informe muestra que los valores para las casas cayeron 4,9% mientras que en el caso de los departamentos, el valor se mantuvo al variar sólo un 0,1%.

Al cierre de 2022, el valor promedio de una casa en arriendo en el Gran Santiago llegó a $1.145.423, un alza del 9,2% frente a los $1.049.258 que promediaban los arriendos al último trimestre de 2021. En el caso de departamentos, el promedio a finales de 2022 llegó a $666.043, un 10,9% más que los $600.053 registrados a cierre de 2021.

El reporte revela, entre otras cosas, que la oferta de avisos de arriendo en UF se detuvo en el cuarto trimestre, alcanzando el 23% de los avisos totales registrados en la plataforma. Con ello, se cortó la racha de cinco trimestres seguidos de aumento en este tipo de ofertas inmobiliarias. Desde el tercer cuarto de 2021, la proporción de arriendos ofertados en UF pasó del 10% hasta tocar un máximo de 24% en el tercer trimestre de 2022.

Arriendos

El reporte de Portalinmobiliario mostró también el valor promedio de los arriendos por metro cuadrado en el Gran Santiago.

En casas, la comuna más cara es Victura, con 0,37 UF/m2, seguida de Lo Barnechea (0,34 UF/m2) y Las Condes (0,32 UF/m2). En tanto, las comunas más baratas para arrendar en esta medición son La Cisterna (0,18 UF/m2), Renca y San Joaquín (0,19 UF/m2, en ambos casos).

Por su parte, los valores para arriendo de departamentos llegan hasta los 0,33 UF/m2 en Lo Barnechea, seguido de Vitacura (0,31 UF/m2) y Las Condes (0,30 UF/m2). En contrapartida, El Bosque y San Bernardo (0,2 UF/m2, en ambos casos) y Cerrillos (0,21 UF/m2) son las comunas con menor cobro por metro cuadrado.

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TOO EARLY IN THE MORNING…

Todavía queda cupo en las tarjetas y líneas de crédito para sostener al menos las viviendas principales.

Las que van a comenzar a sufrir son las segundas viviendas de seguro.

Pero es un mercado difícil. Un colapso inmobiliario viene por una restricción de crédito y por ende una baja de liquidez en el sistema.

Que es lo que estamos viviendo en estos momentos.

Por eso es tan fascinante lo que estamos viviendo.

Tasas interbancarias en máximos, hipotecarios casi en máximos, créditos por el piso, inflación en máximos de décadas…

Que combinación.

Como se desarrolla en el futuro cuando tenemos un gobierno de cabezas de chorlito buenos para nada que no generarían confianza ni a unos niños de 10 años para gestionar una fiesta de cumpleaños…mucho menos a los capitales que tienen toda la pinta de querer esperar a ver que genialidad sesentera se les ocurre a estos giles y cuanto se va a demorar el próximo gobierno en revertirla. Probablemente vamos a estar anémicos unos 5 años más.

Sin considerar los impactos externos se entiende. Dentro de todo, las casas son el activo tangible más accesible en una crisis económica o financiera monetaria mundial, por lo que parece razonable no esperar súper caídas generales, tal vez por sectores o comunas.