La búsqueda de un crédito hipotecario para financiar la compra de una vivienda está ofreciendo mayores obstáculos para las personas.
Un estudio elaborado por la plataforma MiMejorTasa.cl reveló que, al término de marzo, el costo de los préstamos hipotecarios continuó subiendo.
Los factores del alza son conocidos. Desde el estallido social de 2019 a la fecha, las tasas de interés han experimentado una alza producto del empeoramiento de las condiciones de financiamiento a los que acceden las entidades financieras, las que se agravaron con los retiros de ahorros previsionales en pandemia.
Desde la MiMejorTasa.cl indicaron que la inflación ha permeado a los dividendos, encareciendo el bolsillo de las personas debido a los reajustes que se realizan en la UF, principal unidad con que se otorgan este tipo de colocaciones.
Los ejemplos
Según las diferentes simulaciones hechas por MiMejorTasa.cl, para un crédito hipotecario de UF 3.000 ($ 107 millones) a 20 años, con un pie de 20% el costo total del préstamo alcanzó una tasa de interés de UF+ 5,85% anual. Hace un año era de 11 puntos base menos.
La diferencia es aún mayor si se compara con los niveles de marzo de 2021, cuando era de UF+ 3,66%.
En tanto, el dividendo promedio mensual (incluyendo los seguros) se ubicó en marzo de este año en UF 16,45, mientras que hace 12 meses era de UF 16,32. Respecto a octubre de 2019, la diferencia es de UF 3,02 más.
Así, el dividendo se ha incrementado en 55,3% durante este período. Según el reporte, el efecto de la inflación ha pesado en un 26,8% y la subida de las tasas un 28,5%.
Salarios exigidos
El requisito de renta mínima requerida para acceder a un hipotecario también aumentó 55%. Siguiendo con el ejemplo del crédito de UF 3.000, en octubre de 2019 el sueldo exigido para obtener este préstamo era de $ 1.507.998, mientras que el mes pasado los bancos exigían al postulante una renta mínima de $ 2.341.234.
La situación se repite en un hipotecario de UF 6.000 a 20 años y con un pie de 20%. En marzo de este año el costo total del crédito llegó a una tasa de UF+ 5,74%, 13 puntos base más que hace un año y 248 puntos base más alto que en 2019.
El dividendo promedio mensual, incluyendo los seguros, era de UF 26,71 en octubre de 2019, mientras que en marzo de 2023 alcanzó a UF 32,75. Esto se tradujo en un aumento de $ 415.594 durante este período, equivalente a una subida de 55,4%. El efecto de la inflación influyó en un 26,8%, mientras que la alza de tasas fue de un 28,6%.
La renta mínima para optar a un préstamo de estas características era de $ 2.998.905 en octubre de 2019. Para marzo de este año, se requería $ 4.661.281, anotando un aumento de 55% en este período.
El escenario
La Asociación de Bancos (ABIF) señaló en un informe elaborado la semana pasada que el negocio hipotecario tendrá un 2023 complicado.
“Ante un panorama macroeconómico complejo, caracterizado por una desaceleración de la actividad, una aún alta inflación y remuneraciones reales a la baja, es probable que en los próximos meses la demanda por crédito hipotecario se mantendrá acotada”, sostuvo la ABIF.
El gremio señaló que mientras no haya un cambio sustancial de todos estos elementos, es muy difícil que cambien las condiciones de financiamiento para este tipo de operaciones. Muestra de ello es que el flujo de créditos hipotecarios sigue registrando una contracción anual. En efecto, el monto otorgado en el trimestre móvil de diciembre a febrero fue un 14% inferior en comparación con 12 meses atrás.
Caen las tasas de interés para
créditos de consumo y comerciales
El Banco Central publicó este lunes el Informe de Estadísticas Monetarias y Financieras correspondiente a marzo y trajo como principal novedad mejores condiciones de financiamiento para créditos de consumo y de empresas.
La tasa de interés anual de consumo retrocedió 171 puntos base en comparación a febrero y se ubicó en 27,66% anual.
La autoridad explicó que esta baja se debió a menores tasas en todos los componentes, ya sean para sobregiro, préstamos en cuota y para tarjetas de crédito. Esta es la primera caída mensual desde octubre del año pasado.
Los préstamos comerciales también experimentaron un descenso, el primero después de cuatro meses al alza. La tasa de interés anual se posicionó en 16,28% durante marzo, anotando una baja de 33 puntos base respecto a febrero.
Las subidas en las tasas de interés para todos los préstamos registradas en los últimos meses se deben al incremento de la tasa de política monetaria (TPM) del Banco Central, que busca frenar las presiones inflacionarias en la economía.
La explicación del porqué se está desplomando el M1 y por ende el crédito.
Por eso probablemente están bajando en algo las tasas de consumo y comerciales.
Es un trade off entre riesgo de duración del crédito, prefieren bajar las tasas y colocar créditos cortos y bajar la curva de los créditos.
Las tasas de interés de captación no han bajado nada. Y de hecho se han ampliado a varios meses. Antes solo te ofrecían la tasas alta en el momento y para 90 días ya bajaba.
Eso significa que, al día de hoy, la banca proyecta que la inflación y el costo y disponibilidad del capital se mantendrá apretado.
Que tiene que pasar para que bajen los hipotecarios?
Que el costo de capital baje. Y eso significa que exista mucho disponible en la economía real.
La trayectoria actual indica lo contrario, una reducción masiva, en básicamente todo lo relacionado a capital.
Y lamentablemente, con el fiasco del SVB y todo el resto, la banca mundial tomó nota del riesgo de duración de cartera y por ende no puedes competir con los hipotecarios a 30 años sacándolos del mercado porque ahora probablemente ya nadie quiere esos bonos.
NO pinta bien el tema hipotecario. Probablemente si bajen de precio las propiedades después de todo.
A pesar de las subidas de tasas y el aumento de requisitos para acceder a un hipotecario, las propiedades no bajan de valor. Se venderán igual o simplemente la gente no quiere bajar el precio? Veremos si empiezan a bajar querido Adyaner
ResponderEliminarUna parte importante del costo es el terreno, da lo mismo si tiene algo construido o no, ya que se proyecta construcción nueva (aca juega la CCHC negociando cambios en planes reguladores).
ResponderEliminarEmpezaremos a ver formas de construir diferentes que traten de bajar costos para mantener margen sin subir demasiado los precios, y será en calidad de materiales y cambios en la forma tradicional del arte de construir, aunque las 40 hrs son un misil que destruirá mucho y costará bastante evitar que no afecte en lo inmediato los precios.
Ahora en terrenos para edificios un cambio de materiales y de ejecución es más rígido que para construcciones de casas en extensión, aunque ya se están aplicando. Ojalá no se les ocurra relajar las normas de diseño para ahorrar en materiales estructurales, Chile pais de catástrofes no olvidarlo.
Ya hay edificios que están montando salas de baño llevadas desde plantas de fabricación en serie, lo que ahorra tiempos maquinaria y recursos humanos en terreno.
Para las casas, pienso veremos igual materiales de menos calidad y terrenos mas pequeños, espero que no, ya que la densificación promueve el roce por decirlo suave de sus habitantes.
A mediano largo plazo veo que mucho trabajo de gabinete será reducido por la IA, ejemplo es que la ia cada vez es mas exacta en hacer planos y ayudar al diseño, bajando horas hombre y tiempos de dibujantes, y cuando la ia programe cartas gantt y estime recursos será n disminuidas los equipos de trabajo planificador.
En terreno nos falta mucho, pero cuando estuve en alemania el 2018, las carreteras ví más maquinas que cuadrillas de obreros trabajando.
En resumen, en el corto plazo estamos fregados, todo caro, en el largo plazo si es que los genocidas no liberan bombas a diestra y siniestra, podremos ver precios mas estables, aunque si la ia reemplaza muchos puestos laborales, no se si queden compradores.
y se viene el sexto retiro...
ResponderEliminarSe espera para comprar propiedades? caerán de precio?
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