Oferta de viviendas para entrega inmediata sube a récord y enciende alarmas en el sector

@ElMercurio

Las viviendas en oferta para entrega inmediata son una mochila pesada para las inmobiliarias en sus proyectos, ya que las empresas deben asumir costos asociados a estas unidades, como son el pago de gastos comunes y contribuciones, hasta que las venden.

Al cierre del segundo trimestre, el stock de viviendas listas para ser entregadas totalizó 29.637 unidades; la cifra más alta desde que existe registro (2015), 53% superior a la de hace un año y 24% mayor que la del primer trimestre de 2023, según el informe InfoInmobiliario de Toctoc, plataforma inmobiliaria que elabora reportes periódicos sobre el sector. Esto, debido al impacto de las restricciones crediticias para adquirir una vivienda y la debilidad de la economía.

Dicho volumen (29.637 unidades) representó el 38% del total de casas y departamentos en oferta (78.488 unidades), considerando también las que están en verde o blanco, es decir, que iniciaron sus obras o que aún no las comienzan.

800 edificios listos

Las casas para entrega inmediata sumaron 3.183 unidades en abril-junio, equivalente a 35,6% del stock total disponible, aunque no es el volumen más alto para un trimestre. Daniel Serey, chief research officer de Toctoc, sostuvo que la situación de este submercado “no es tan compleja”, pese a que está en niveles altos.

Donde sí ve dificultades Serey es en los departamentos, que registran 26.454 unidades listas para entrega. “Estamos en un nivel históricamente alto”, indicó. Señaló que estas unidades están en zonas como San Miguel, La Cisterna, Santiago centro, Estación Central, eje Vicuña Mackenna y la zona oriente.

Añadió que si bien en volumen el 38% de los departamentos en oferta está para entrega inmediata, en cantidad de edificios es el 80%, equivalente a 800 torres. “Es preocupante, porque para las inmobiliarias es el proyecto, más allá de las unidades. Tienen que pagar los gastos comunes y las contribuciones, entonces se mueve mes a mes de manera compleja”, sostuvo.

Rodolfo Bambach, socio de CBS Inmobiliaria, comentó que “el stock de departamentos para entrega inmediata llegó a niveles históricos, principalmente por las restricciones del aumento de tasas de los créditos hipotecarios. La mayor preocupación radica en el aplazamiento para el lanzamiento de nuevos proyectos, que sumado a factores como la dificultad de obtención de permisos municipales debería generar una escasez de oferta importante para los próximos 18 a 24 meses”.

Perspectivas

Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), afirmó que “la oferta para entrega inmediata aumentará en la medida que la venta mensual sea inferior al ingreso de nuevas unidades. Estamos terminando la fase contractiva del ciclo y es natural que ello ocurra. Lo positivo es que existe una oferta amplia y a precios atractivos, por lo que es un muy buen momento para reevaluar decisiones de compra que las familias postergaron en el pasado reciente”.

Daniel Serey proyectó que las unidades en oferta para entrega inmediata seguirán subiendo en lo que resta del año. Esto, porque la mitad de los 38.000 departamentos que están en verde se encuentran en últimas etapas de construcción, y deberían quedar listos para comercializarse a fines de 2023 o el primer trimestre de 2024, si es que no ocurre alguna demora en las obras.

De ese modo, estimó que las viviendas para entrega inmediata podrían elevarse a 30.000 o 35.000 unidades al cierre de este ejercicio, subiendo del 38% al 50% del stock total en oferta (incluyendo productos en verde y blanco). A la vez, se tratará del 90% de los edificios.

Para Bambach, el stock para venta inmediata podría disminuir por un incremento en las ventas asociado a una mejoría en las condiciones crediticias por futuros nuevos recortes de tasas.

Desistimientos

Según Toctoc, en el primer semestre de este año se vendieron 10.526 viviendas nuevas en la RM, un alza de 5,9% anual. Sin embargo, al contabilizar solo el mercado sin subsidios, se observó una caída de 4,6% en dicho período.

En ese contexto, los desistimientos continuaron en niveles altos, alcanzando en junio una tasa de 21% en departamentos, con 469 unidades desistidas; mientras que en casas llegó al 23%, con 102 unidades. “Estos niveles están fundamentados por un alto porcentaje de promesas de compraventa realizadas previo a octubre de 2021, antes del cambio de las condiciones de financiamiento de vivienda y la debilidad de los hogares producto del aumento de la UF, donde hoy pesa más el mismo dividendo en el sueldo mensual que hace un par de años”, señaló Serey.

En esa línea, Slaven Razmilic comentó que “los desistimientos son más frecuentes entre quienes tomaron la decisión de compra hace dos o tres años, compradores que enfrentan hoy condiciones efectivas distintas a las que consideraron inicialmente, por inflación y aumento de tasas, principalmente”.

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Y el narciso mayor quiere generar 260.000 viviendas sociales…en 2,5 años…

Anyway…

Siempre es un buen momento para comprar…para los vendedores de casa por supuesto.

Ahora, en términos prácticos, las tasas a nivel mundial están subiendo, de nuevo. Los hipotecarios en USA están en máximos de décadas, y los precios de las casas ídem.

No creo que bajen aún de precio en forma sistémica. Y por cierto no para comprar por un par de gallinas…

Tal vez compras en cash. Pero esas son para refugio de capital, no para inversión o primera vivienda. Típicamente esas son con crédito.

Es complejo el mercado inmobiliario. No es unidimensional. Mi feeling general es que ahora es migración de comunas progres hacia comunas pechoñas. Y tal vez algo de ciudad a rural dependiendo de la zona. Dentro de las pechoñas, de mayor valor a menor valor dado el costo de vida creciente de los wannabes.

Tendremos una mejor evaluación post elecciones de alcaldes en relación a las nuevas oportunidades. Diría que Santiago sería una comuna que tendría que volver a revalorizarse. Especialmente en los límites con Ñuñoa y Providencia que es el eje Vicuña Mackenna. Viña igual. Valparaíso ni hablar. En la periferia de Santiago hay polos gigantescos, como Padre Hurtado. No sé si Chicureo o Huechuraba continúen siendo atractivos.

Finalmente lo más relevante para evaluar la situación general inmobiliaria es la liquidez del sistema y por ende la creación de crédito para el valor de las casas.

No está creciendo eso. Después de eso, resta ver las sillas musicales de liquidez en las distintas comunas, no tiene sentido analizarlo como un mercado único.