Venta de casas usadas cae 2% y departamentos suben un magro 4,2% a septiembre

 

@EyN

La industria está lejos de los crecimientos de dos dígitos de los años anteriores. No obstante, el rubro está siendo empujado por las viviendas nuevas, que están concretando las promesas de compra de años anteriores. Por esto, la proyección para 2015 es "plana", sin alzas ni bajas considerables. 
CLAUDIA RAMÍREZ FRIDERICHSEN 

El mercado inmobiliario está llegando a un punto de inflexión respecto de los ritmos de crecimiento que venía mostrando en los últimos años. El aumento del desempleo proyectado para el próximo año, un PIB débil -menor al 2%- con el que cerraría este año y la caída en la confianza de los consumidores, que en noviembre tuvo el peor registro en los últimos cinco años, están generando una sensación ambiente de menor dinamismo en el rubro, que, de hecho, es ratificada por las magras cifras de venta de propiedades usadas.

El panorama posterior a septiembre es calificado por los inmobiliarios como de "vientos cruzados": octubre fue un mes positivo, pero noviembre y diciembre muestran algunas caídas preliminares en las escrituraciones.

¿Es el anticipo de un frenazo inmobiliario? "Es el inicio de un cambio de tendencia", estima Patricio Hempel, gerente del Área de Estudios de Real Data. "Es el comienzo de una situación más plana; es decir, un desarrollo de mercado sin alzas ni bajas pronunciadas, más bien estable", agrega Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Para 2015 hay proyecciones conservadoras, de una disminución de las ventas en segmentos medios de precio. Estas caídas no serían tan pronunciadas como las de 2008 -cuando hubo bajas incluso sobre 30%- y se prevén crecimientos cercanos al 5% de los segmentos altos, superiores a las 15 mil UF.

Precios se mantienen y aumentan los plazos de venta

Las viviendas usadas son un barómetro del sector. Su venta es una fotografía concreta de lo que sucede en el corto plazo, ya que su proceso de comercialización es más corto que el de las propiedades nuevas, y no se registra sobre la base de promesas de compra, sino a ventas realmente concretadas en el Conservador de Bienes Raíces.

En volúmenes, la venta de casas usadas cayó 2% en el acumulado a septiembre comparada con igual período de 2013, y la de departamentos subió apenas 4,2%; es decir, lejos de los dos dígitos a los que se expandían en años anteriores, según datos de la consultora Real Data para 41 comunas de la capital. Es más, esta es la primera caída en la venta de casas usadas desde 2009.

En la industria comentan que en viviendas usadas ya se están notando cambios de tendencias en precios y plazos de venta.

Bernardita Leppe, socia de Merino Leppe propiedades, firma que se enfoca en propiedades en comunas como Vitacura, Lo Barnechea, Las Condes y Providencia con un valor promedio de 17 mil UF, señala: "El mercado premium el último trimestre del 2014 ha sufrido un pequeño estancamiento en la velocidad de venta. Si una casa se vendía en un promedio de dos a tres meses, hoy eso se extendió a un promedio de cinco meses. Esto ha provocado que los precios se mantengan -no han bajado-, pero tampoco han seguido subiendo a las tasas de los años anteriores".

Carlos Merino, socio de la misma corredora, agrega: "El que sale a vender es la persona que lo hace por alguna necesidad puntual, para crecer, para mejorar su calidad de vida...Pero ya no para hacerse 'una pasada'".

Un aspecto que se ha empezado a ralentizar son las aprobaciones de los créditos hipotecarios, estima Álvaro Reyes, socio de Tabancura Propiedades y miembro del directorio del gremio de Corredores Integrados. "Los bancos están muy lentos en sus aprobaciones, se están asegurando en los requisitos de los clientes y eso hace demorar no las ventas, sino los ingresos en concepto de comisiones (de las corredoras)".

Agrega que, comparado con el año pasado, este ha sido positivo para el sector y que las propiedades que hoy cuesta vender son las que excedieron sus precios respecto del mercado. "Por ejemplo, tenemos un departamento en el sector de El Golf a 55 UF/ m {+2} y en Vitacura el valor es 70 UF/m {+2} . El cliente de El Golf quiere vender al mismo precio que el de Vitacura, pero hoy ya no es posible", ilustra.

Viviendas nuevas sacan el pie del acelerador

Casi el 50% de las ventas de viviendas de la capital se explican por las propiedades nuevas y son estas las que, según Hempel, están empujando el carro. La venta de departamentos nuevos crece 22% en el acumulado a septiembre, y las casas, 1,9%. "En estos nueve primeros meses del año el rubro se ha defendido bastante bien, pero se debe a un mercado de propiedades nuevas que ha estado muy activo en escrituras versus el mercado usado", resume Hempel.

A esto se suma que, en su primera etapa, la reforma tributaria está imprimiendo dinamismo al sector, explica Domínguez: "Como hay conciencia de que el precio de las viviendas nuevas va a subir post reforma (que entre otras disposiciones aplicará IVA a la compraventa de viviendas nuevas cuyas promesas de venta se firmen después del 1 de enero de 2016), hay mucha iniciativa que quiere salir previo a la aplicación. Por eso no ha caído el volumen de construcción de viviendas".

Efecto en arriendos

Los arriendos empiezan también a decaer en sus ritmos de crecimiento: El tiempo que demora en arrendarse ha subido 20% en los últimos trimestres y la oferta creció 39%, según datos del Portal Inmobiliario.

"Ha habido un aumento en los plazos pero no necesariamente por menor demanda, sino que por las pretensiones poco realistas de los propietarios. Cuando una propiedad entra en arriendo en un valor de mercado, se arrienda muy rápido", indica Norbert Lui, gerente de Fuenzalida Propiedades de Los Leones.

El flojo tercer trimestre

El tercer trimestre es el de más bajos resultados en lo que va del año, tanto en viviendas nuevas como usadas.

En el total, las propiedades nuevas sumaron casi 4 millones de UF menos (cerca de US$ 160 millones) que el trimestre inmediatamente anterior -26,7 millones de UF (poco más de US$1.000 millones) versus 30,3 millones de UF (US$ 1.200 millones) -, y el precio promedio se estancó en 2.626 UF, el menor de los tres primeros trimestres de este año.

Al desglosar por segmento de precios, la venta de casas usadas de entre 4.001 y 6 mil UF son las más afectadas. Medidas en unidades cayeron 14,0% comparadas con igual trimestre de 2013 y otro 13,9% respecto de 2012.

Ordenadas por comunas, la venta de casas retrocede en Santiago (-19,3%), La Reina (-17,8%) y Ñuñoa (-15,6%); en Maipú cae marginalmente (-0,2%) y registra alzas en Las Condes (16%) y Providencia (12,5%). En cuanto a departamentos usados, solo cae Ñuñoa (-2,3%) y las alzas las lidera Lo Barnechea (19,5%).

Todo marcha según lo previsto…estancamiento de precios de ventas por el momento debido básicamente a la demanda pre inicio de impuestos, y los arriendos que comenzarán a bajar de manera asintótica, igual que las expectativas desmedidas de los dueños.

Vamos ver como continúa esta trayectoria descendiente, particularmente después del inicio de los impuestos a las ventas de viviendas, o más bien el fin de garantías tributarias. Eso si va a ser un desplome de indicadores.