El 57% de los departamentos vendidos el año pasado en la RM miden menos de 50 m2

 

@EyN

Cambios demográficos en el país, donde destaca la composición de las familias con menos integrantes y también nuevos estilos de vida, son algunos de los factores que están incidiendo en que aumente la demanda por departamentos más pequeños.

El año pasado, el 57% de los departamentos comercializados en el Gran Santiago -cerca de 14.240 unidades- correspondieron a productos menores a los 50 metros cuadrados. Dicho porcentaje fue mayor al 50% registrado en 2013, mientras que entre 2009 y 2012 la cifra de viviendas de ese tamaño nunca superó la mitad del volumen vendido, según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

El gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, explicó que hoy existe un segmento de público que busca viviendas unipersonales, lo que ha repercutido en un alza en la demanda por departamentos más pequeños.

En el sector inmobiliario señalan que los clientes que optan por departamentos más chicos, pero con buena ubicación, son personas divorciadas o que tienen pareja y aún no tienen hijos. También jóvenes estudiantes o individuos recién insertados en el mundo laboral.

El tamaño de estos departamentos se asemeja a las dimensiones de las viviendas sociales en Chile, las que en los pasados dos gobiernos fueron progresando desde los 40 a 42 metros cuadrados hasta 50 a 55 m {+2} .

Por otra parte, en 2014 cerca del 10% de las viviendas en altura comercializadas correspondieron a unidades mayores a 90 metros cuadrados. A la vez, cerca del 25% fueron departamentos de 50 a 70 m {+2} .

En casas, los productos hasta 90 m {+2} capturan cerca del 60% de la demanda.

Respecto del estado de obra al momento de venderse, en el caso de los departamentos apenas el 15% estuvo terminado en el último trimestre de 2014. El 9% aún no tenía trabajos en ejecución.

Valores siguen en alza

En materia de precios, el año pasado las viviendas siguieron subiendo, registrando un alza de 9,8%, porcentaje superior al incremento de 7,1% experimentado en 2013.

Ese incremento se produjo en un mercado donde las ventas cayeron 6,7% en unidades, totalizando 34.689 unidades, mientras que la oferta también se redujo, pasando de 40.724 unidades en 2013 a 38.700 unidades en 2014.

En el último trimestre de 2014, los valores de los departamentos crecieron en todas las zonas del Gran Santiago entre 15% y 19% respecto del trimestre previo, observándose el mayor aumento en el sector sur de la capital.

En casas, en tanto, destacó la zona nororiente, donde los precios bajaron 8,2% en octubre-diciembre respecto del trimestre previo, tras un ajuste luego de relevantes incrementos previos.

21%
de las ventas de departamentos en el último trimestre de 2014 se registraron en Santiago Centro. Un año antes la cifra llegaba al 27%.

16,3
meses se requieren para que se agote el actual stock de departamentos en el Gran Santiago. En casas, en tanto, deberían pasar 8,5 meses.

20%
de las casas vendidas en el último trimestre de 2014 estaban terminadas y listas para entrega. Casi 5% estaba en fase de excavación o sin ejecución.

En general, esto significaría que el mercado inmobiliario está llegando a su peak.

Cuando comienzas a bajar en la calidad de los activos vendidos es porque ya no queda nada hacia la escala superior en términos de posibilidad de acceso o crédito, por lo que los “nuevos” inversionistas compran lo que queda o pueden.

Sucede en todas las burbujas. Los primero activos vendidos son muy valiosos en términos de potencial de crecimiento en el precio, los últimos están muy inflados respecto de su potencial y por lo tanto casi no queda margen de crecimiento.

Solo falta que, como comenté en años pasados, comience el éxodo nuevamente hacia el centro de la ciudad desde los suburbios para que se complete el ciclo inmobiliario que hemos vivido los últimos 20 años. Son los únicos activos inmobiliarios que no están aún sobrevalorados de manera escandalosa respecto de lo que pueden seguir creciendo en precio.

Esto no significa necesariamente que los precios se van a desplomar, simplemente significa que los precios pueden estancarse por mucho tiempo, lo que implica que las viviendas se transforman en activos extremadamente poco líquidos y por lo tanto una muy mala inversión. Si no puedes vender algo  no tiene valor real de inversión para todos los efectos prácticos.