Precio del suelo se dispara en Santiago: cinco comunas duplican valores en ocho años

 

@DF

Pese a la desaceleración económica el alza del valor del suelo en las principales comunas de la capital no se detiene. En los últimos ocho años, el metro cuadrado de los sitios disponibles en trece comunas del centro de la Región Metropolitana, pasó de 9,7 UF/m2 a 16,5 UF/m2, un alza equivalente a 70%.

Un estudio que midió la evolución del precio de los terrenos, desarrollado por la firma de servicios inmobiliarios Arenas & Cayo, arrojó que cinco zonas vieron más que duplicado este ítem.

Quinta Normal fue la que más creció con un alza de 127%, fruto de la llegada del Metro, que mejoró su conectividad, y desarrollos urbanos como el parque Renato Poblete junto al río Mapocho. En este caso el precio por metro cuadrado pasó de UF 4,6 UF en 2008 a UF 10,09 en 2016. Entre 2013 y el presente ejercicio, el ritmo del alza fue de 0,5% promedio anual.

En segunda lugar se ubicó La Reina donde el incremento fue de 120%, llegando a UF 11,44 por m2. Luego está Recoleta con 110% (a UF 11,34); San Miguel con 109% (a UF 12,03); y Estación Central con 103% (UF 12).

El gerente general de Arenas & Cayo, Teodosio Cayo, explica que el valor del suelo sube por dos factores: uno que podría catalogarse como natural, pero además por la escasez que tiene mayor influencia en zonas específicas, como Providencia, Las Condes o Vitacura, dependiendo de las perspectivas de desarrollo que tenga la comuna.

Además, del grupo de comunas analizadas, La Florida aumentó su valor en 89%, seguido por Santiago Centro (87%) y Ñuñoa (85%).

Comunas más caras

El valor más alto registrado en la medición está en Providencia, con 35,97 UF/m2, que se explica fundamentalmente por la saturación de esa zona que deja pocas oportunidades para levantar edificios.

Le siguen Vitacura, con 35,23 UF/m2; Santiago, con 19,13 UF/m2; Ñuñoa, con 17,34 UF/m2, Macul, con 15,08 UF/m2, y Las Condes, con 13,24 UF/m2.

De todos modos, esta última comuna evidencia una baja comparado con años anteriores, lo que responde a fenómenos puntuales no extrapolables en el tiempo, dijeron en la consultora.

Ritmo de precios

Vitacura presenta el mayor ritmo anual de crecimiento de los precios con un 12,8% entre 2013 y 2016.

A nivel general, el período 2008-2012 mostró un alza anual de 3% como promedio, que bajó luego a 2,1% entre 2013 y 2016, lo que se explica por la desaceleración, pero también porque varias comunas restringieron sus planes reguladores (ver entrevista).

Consultado sobre si este menor ritmo implica el fin del boom, Cayo señala que de todo el rubro construcción, solo el inmobiliario atravesó por uno, marcado por el beneficio del IVA, pero ahora debería alinearse con el resto de las ramas de la industria, como la enfocada en obras a terceros -por ejemplo para levantar edificios corporativos-, que está con bajo o nulo movimiento.

“Esto es preocupante pensando en lo que viene para la economía del segundo semestre de este año y para 2017”, dice.

Incidencia en edificios

La poca disponibilidad de terrenos ha sido una de las explicaciones recurrentes para el alza de precios en la venta de departamentos, que también se ha visto con fuerza en los últimos años.

Según Cayo, se estima que para cualquier proyecto de altura, ya sea habitacional o de oficinas, el terreno debería tener una incidencia de entre 18% a 20% en el costo global del desarrollo. El efecto en el valor final dependerá de las unidades vendibles y las dimensiones que tengan.

Así, agrega, hay sectores donde en el producto final puede explicar entre 6% y 8% del precio a público.

Aunque hay iniciativas boutique, por ejemplo en comunas como Vitacura, donde el terreno puede explicar un tercio del costo de construcción, esto porque están enfocados a segmentos altos donde tienen de alguna manera garantizada la comercialización.

QUINTA NORMAL Y LAS CONDES LAS QUE MÁS Y MENOS CRECEN

Al comparar 2008 y 2016, el precio del suelo en Quinta Normal y en Las Condes se posicionan en los extremos, como el que más y menos crece, respectivamente.

Las Condes pasó de 12,705 UF/m2 a 13,24 UF/m2, un alza de 4,2%. Incluso entre 2011 y 2014 tuvo niveles mayores, pero según el estudio fueron valores puntuales y no tienen causa directa, sino que se explica por la venta de determinados terrenos "ícono".

Quinta Normal mostró un alza de 127% en ocho años. Esta es una de las comunas donde más rápido se toma posesión, porque es una extensión natural del centro. Esta comuna pasó de 4,453 UF/m2 a 10,09 UF/m2. Esto se vio apoyado por el Metro, nuevas vías de conexión e incluso la construcción del parque Renato Poblete.

El dispar desempeño de la periferia

Algunas comunas de la periferia lograron alzas importantes en el valor del suelo. Calera de Tango, Paine, El Monte y San Bernardo son algunas. Esto se explica -dice Teodosio Cayo- porque al restringirse la cantidad de suelo en las zonas más tradicionales, otros lugares cobran atractivo y la ciudad se expande hacia allá. "Es como el anillo, que hace un rebalse del interés porque se va consolidando y se requiere tomar esas áreas para desarrollar proyectos, al estar comunas como Providencia saturadas para cualquier tipo de construcción", dice.

De todos modos, en estas alzas también influye la baja tasa de comparación. Por ejemplo, Padre Hurtado, que entre 2008 y 2016 muestra un crecimiento de 112% en el valor del suelo, el metro cuadrado estaba en 0,26 UF y ahora llegó a 0,55 UF. Peñaflor pasó de 0,271 UF el m2 a 0,51 UF. En un nivel más alto, San José de Maipo pasó de 5,6 UF/m2 a 6,5 UF/m2, variación de 15%.

Caso especial es Colina, con un retroceso de 27%, pasando de 3,1 UF/m2 en 2008 a 2,27 UF/m2 en 2016. Cayo dice que esto no representa necesariamente a Chicureo, ya que tiene un comportamiento distinto al del resto de la comuna. De todos modos los grandes paños en esa zona, para desarrollos inmobiliarios ya están tomados, por lo que sería normal que el precio del suelo no experimente alzas tan significativas.

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"EN 2018 DEBERÍA VOLVER A PRODUCIRSE UN ALZA MÁS FUERTE EN LOS TERRENOS"

La distancia de los años permite ver la desaceleración en el ritmo del alza del precio del suelo en Santiago, dice Teodosio Cayo, gerente general de Arenas & Cayo

Esto se ha traducido en que por algún tiempo se dejarán de ver grandes alzas en este ítem.

-¿Cómo se puede explicar este nuevo ritmo?

-Esto responde a varios factores. Por un lado, la disminución de terrenos, cambios urbanísticos y restricción de los planes reguladores.

Además de esto, están las condiciones económicas, que han hecho que el financiamiento sea más restrictivo, por ejemplo con mayores garantías. Hay muchas más exigencias en todo el proceso, desde que alguien compra para hacer un desarrollo, como en los pasos que vienen después, incluso en el proceso de venta a las personas.

-¿Pero esto no debería presionar un alza mayor?

-Normalmente pasaría eso si existiera el momento económico de apertura, pero en esta oportunidad hace todo lo contrario.

-De todos modos el precio del suelo no deja de subir...

-Sí, es muy difícil que un producto escaso, existiendo comprador, baje. El problema sucedería si se diera una crisis que hoy no existe. En ese caso, las inmobiliarias comenzarían a vender. Eso todavía no se ve.

-¿Qué se espera para los próximos años?

-El alza debería tender a seguir, pero con un ritmo más bajo, hasta 2017-2018. Desde el segundo semestre de 2018 debería producirse un alza más fuerte en los terrenos, porque se estima que el ciclo económico cambiará.

Obviamente el precio del suelo sube porque aumenta la demanda de las constructoras por proyectos inmobiliarios.

La real pregunta que van a tener que hacer estos estudios en un futuro cercano es. Esa demanda inmobiliaria fue impulsada por una demanda orgánica entendida como gente que quiere vivir en las viviendas que está comprando, particularmente si hablamos de departamentos, o fue impulsada por “inversionistas” que aprovechando las muy relajadas condiciones de crédito de los últimos años se llenaron hasta el cuello de créditos de hipotecarios y de consumo para cubrir el saldo.

Tendremos que ver los resultados de este año en términos de compra de vivienda, particularmente el segundo trimestre, cuando todos ya dejan de pensar en vacaciones.

Pero, al igual que en casi todo el resto del mundo, este segundo boom inmobiliario post 2008 apuntaba más bien al segmento alto de precios.

No hay que olvidar que, de los activos que con mayor facilidad pueden ser sujetos a impuestos, los inmuebles son los campeones. En un ambiente de persecución mundial de impuestos, tener todos los huevos en un activo que puede ser cargado con impuestos hasta el cuello no parece ser muy acertado. Cosa que los “inversionistas” de los últimos años van a a comenzar a sentir dentro de poco. El problema es que también afectará probablemente a aquellos que no pensaron jamás en el tema y solo han visto como sus casas se han apreciado sin participar de ello.

Pero por el momento, aún se pueden encontrar departamentos de 40m2 a 4000 UF´s en Lastarria.