¿Cuál será el polo inmobiliario de la RM este año?

@latercera

Si en los últimos años era común ver un constante aumento de nuevas construcciones de edificios de departamentos, ahora la tendencia ha ido cambiando. ¿La razón? Las crecientes restricciones a la construcción en altura, lo que será un freno principalmente para la comuna de Santiago.

En concreto, si hace dos años en la Región Metropolitana (RM) había 49.664 permisos de edificación aprobados, en 2018 esta cifra caería a 33.988 proyectos, según el último estudio de proyecciones del mercado de la vivienda de Colliers International, en base a cifras del INE y el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Esto, pese a que las proyecciones de los últimos años apuntaban consistentemente a un aumento en la oferta de departamentos en la RM, por encima del crecimiento en regiones. “Lo que sorprende es que la participación de la Región Metropolitana va disminuyendo en el contexto global, lo que implica que hay una dificultad en obtener los permisos o, en simple, que hay menos permisos de edificación. Esto también indica que hay una potencial disminución de la oferta inmobiliaria en Santiago en los próximos dos o tres años”, explica Reinaldo Gleisner, consultor de brokerage de Colliers International.

Y las cifras son elocuentes. A nivel país, hay 5.140 permisos de edificación más para casas que para departamentos (ver infografía). Pese a ello, el experto agrega que “se debe producir una cierta estabilidad en la oferta de departamentos, dado el mejor clima de expectativas”.

Respecto de las zonas con mayor proyección, la oferta de departamentos en la RM acentuará la tendencia de los últimos años, con dos polos de desarrollo. El primero, es el sector central, que agrupa la comuna de Santiago y las comunas colindantes, como San Miguel, Estación Central, Quinta Normal, San Joaquín, Independencia y Recoleta.

“Hemos agregado Macul por la similitud en el producto. La mayor parte de la oferta de este sector es menor a 55 metros cuadrados. Además, se intensificará la oferta a lo largo de los ejes del Metro, en los que se ha materializado la venta de importantes paños de terreno”, dice el experto, tendencia que ya está anticipada en las importantes compras de terrenos en esas localizaciones durante los dos años recientes.

El segundo polo de proyectos para departamentos es el tradicional sector oriente, cuya comuna más sólida en crecimiento es Ñuñoa. “Proyectamos se mantenga la tendencia a la baja en la oferta, por la falta de disponibilidad de terrenos aptos”, asegura el estudio. Pese a ello, destaca que dicha comuna, que tradicionalmente se suma a la venta del sector oriente, juega un rol relevante, ya que “la venta de Ñuñoa ya supera la venta conjunta de Las Condes y Providencia”, asegura Gleisner.

En tanto, la oferta de casas para la RM, en base a la tendencia de localización, se mantendrá como en los últimos años, con tres polos de desarrollo que concentran un 25% de las ventas. El informe destaca que en el sector norte todavía hay grandes extensiones de terreno con normativa para vivienda, como Chicureo y Chamisero; Colina; Santa Elena; Valle Grande; Chicauma y Lampa; a lo que deben agregarse los terrenos regidos por el PRMS 100, que comienzan a entrar al mercado.

En tanto, en el sector sur aparecen las tradicionales comunas de Puente Alto y San Bernardo. “Esta última beneficiada con la habilitación real del Metrotrén”, dice el estudio.

Mientras que los sectores fuera de la tradicional área urbana de Santiago, como Buin y Padre Hurtado, emergen como buenas soluciones para quienes buscan casas, en un entorno menos denso, potenciado por la conectividad mejorada.

Cristián Gutiérrez, gerente de estudios de Arenas y Cayo, coincide con lo anterior y dice que “las comunas más activas en 2018 serán Ñuñoa, San Miguel, Las Condes, Providencia y Santiago”.

Pese a ello, reconoce que, en general, no se verá un gran aumento de proyectos nuevos durante el año 2018, “en concordancia con la baja persistente en viviendas nuevas a edificar que se evidencia en nuevas viviendas aprobadas”.

Alza en precios y ventas

Desde Colliers proyectan un alza en el rango del 4% al 6% en promedio en el precio de los departamentos, siendo mayor en las zonas consolidadas y menor en los sectores en los que se inicia la densificación. “Incide en esta proyección una mejora sustancial en las expectativas, tanto de los compradores como de los consumidores, en un escenario de bajas tasas en el mediano plazo”, sostiene el informe.

Pero a pesar del aumento en los precios, Colliers prevé una venta de 5% superior al año pasado, lo que equivale a algo más de 30.000 departamentos al año. El crecimiento se debe, principalmente, a tres efectos: cambio favorable en la percepción económica de los agentes, la mantención de la tasa de interés hipotecario y una eventual relajación de las condiciones para el otorgamiento de créditos hipotecarios.

Destaca que la venta se concentra en productos menores a 50 m2 (equivale al 54% de las venta en unidades) y en valores menores a 3.000 UF (equivale al 62% de las ventas).

En tanto, en los últimos años la participación de la venta de casas ha bajado sostenidamente, llegando a un 12% en la actualidad. No obstante, desde Colliers proyectan un alza de 7% en la venta de casas para el año en curso, apuntando a una venta de algo menos que 4.000 unidades.

¿Y el stock de viviendas? Rodríguez comenta que se espera sea alto y que “persistirá hasta el 2019, gracias al bajo ingreso de nueva vivienda al mercado durante el último año”.

Más moderada es la opinión de Colliers, quienes estiman “un aumento de los stocks entre un 4% y un 6%, consistente con un aumento de venta”.

Efecto IVA

La aplicación del IVA en la venta de viviendas comenzó a regir el 1 de enero de 2016 y aplica a todas las ventas efectuadas por “vendedores habituales”. No obstante, la ley ha establecido una aplicación gradual del impuesto y algunas exenciones.

Por ejemplo, el impuesto sólo debe aplicarse cuando el vendedor sea habitual. A esto se suma que la normativa excluye de la aplicación del IVA la venta de terrenos.

Pese a ello, desde el sector dicen que los efectos se han notado en diversos aspectos. “Desde este año todas las viviendas ya van a ser con IVA, porque el stock sin IVA está muy disminuido, por tanto, hay que pagar del orden de 14%-15%. Por ejemplo, hoy compro una casa en 100, la vendo al mismo precio, pero voy a tener que pagarle 15 al Fisco, entonces voy a terminar recibiendo 85, y eso claramente es un umbral de pérdida”, dice Gleisner.

Bajo este escenario, Héctor Navarrete, abogado especialista en temas inmobiliarios y contratos, enfatiza en que la reforma está colocando barreras de entrada a las familias y a las personas individuales, porque “el colocar el impuesto a las viviendas, primero aumentó los precios de viviendas entre 2.000 a 3.000 UF en 12%”.

El segundo punto que destaca es que la norma de provisión de la Superintendencia de Bancos generó que la mayoría de la banca restringiera el otorgamiento de créditos a un 80%, lo que provocó que las personas para comprar una vivienda deban pagar el 20% de pie.

“Todo lo anterior ha beneficiado a los inversionistas personales o institucionales, porque primero tiene un mercado de arriendo más seguro, ya que la gente va a tener que arrendar; lo segundo, porque pueden adquirir descuentos por volumen, y tercero, si son inversionistas institucionales pueden aprovechar el IVA y, por tanto, en este último punto tienen un 19% de descuento”, reconoce Navarrete.

Por su parte, desde Arenas y Cayo aseguran que “el impacto directo será sobre la venta de bienes raíces que superen una ganancia mayor a 8.000 UF”.

A pesar de que es una norma bancaria el provisionar ante mayores riesgos, la decisión final la toma el banco respecto de los porcentajes de créditos que se otorgan. Y así debe ser. Si se obliga ante cualquier cesación de pagos a la liquidación de los activos en garantía para cancelar la deuda y eliminar el riesgo de default, eso provocaría una baja generalizada de todos los activos aún cuando sean de buena calidad. Todos tenemos en algún momento problemas de liquidez, lo que no significa que no seamos solventes o viables económicamente.

Dicho lo anterior, una subida inminente de tasas, detonadas básicamente por el aumento de tasas en el mundo genera un último boom de compras. Tasas altas son incompatibles con precios altos en las viviendas, básicamente porque esto dice relación con la capacidad de flujo de pago del comprador retail y el potencial negocio con el descalce histórico de captación a corto plazo y colocación a largo. Con tasas más altas, esto es, más costo de captación del dinero, se hace más necesario contar con más seguridad o menor riesgo para préstamos laaaargos como son los hipotecarios. Y eso necesariamente detona más restricciones. Y el descalce entre captación y colocación ya es apretado en Chile, no hay mucho margen de juego a diferencia de otros lugares en que es disparatado este spread.