Pese a la desaceleración de la economía, 2017 fue para el segmento del financiamiento de la vivienda uno de los mejores años en mucho tiempo, situación sustentada en condiciones de crédito favorables y nuevos bríos en el sector inmobiliario.
Así lo evidencian las cifras de cierre de año publicadas por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), que vinieron a reafirmar un dato que la industria había resaltado durante todo el período: con un stock de operaciones totales de 1,5 millones, unas 74 mil más respecto de 2016, el crédito para la vivienda anotó el año pasado un alza de 5,19%, la mayor desde 2012 (cuando avanzó 7,29%).
Esto, en medio de los efectos de la Reforma Tributaria, que si bien alentaron las ventas de viviendas sin IVA previo a su entrada en vigencia, se esperaba que afectara el dinamismo del mercado inmobiliario en los años posteriores y, por ende, también de este tipo de colocaciones.
De hecho, en 2016 habían llegado a un piso al anotar un mínimo histórico de crecimiento anual de sólo 1,16% en el stock total de operaciones, totalizando de 1,4 millones de operaciones, es decir, 16 mil más que en 2015, pero lejos de las más de 36 mil nuevas operaciones que se generaron el año anterior. De esta manera, en montos, el stock total de colocaciones de este segmento hoy llega a $43.369.743 millones (unos US$ 70.520 millones), cifra 11,05% mayor a la del cierre de 2016, año en que finalizó con una variación anual de 9%, la más baja desde 2009.
La Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif), destaca la cifra de créditos vigentes ya que sitúa a Chile sobre sus pares de la región, con un volumen de préstamos para la vivienda que equivale al 25% del PIB, cifra tres veces superior promedio latinoamericano -que alcanza al 8%-, pero todavía por debajo del promedio de los países miembros de la Ocde, donde alcanza el 46%. Una evidencia, agregan, de que “aún queda espacio para seguir creciendo”, según dijeron.
En el último informe de la Abif, el gremio atribuye los avances de 2017 en segmento de vivienda al dinamismo propio del sector inmobiliario.
Factores del alza
Agentes del sector mencionan como factor influyente la materialización de muchos créditos de compras de viviendas en “verde” y en “blanco”, comprometidos desde años anteriores a través de reservas o contratos de compraventa, y el mantenimiento más o menos estable de las exigencias de pie, en torno a 25%.
A ello se agrega “el bajo nivel de la tasa de interés, que marcó mínimos históricos en 2017, promediando 3,37% en todo el año”, dice la Abif. Una tasa lejana del 4,45% de 2013, o del 6,49% anotado en 2002, de acuerdo con datos del Banco Central. A ello se suma, según detalla el gremio bancario, la predominancia de tasas de interés fija, tal como ocurre en países desarrollados como Suiza, Holanda, Bélgica, Brasil, Francia y Alemania.
Otro factor que favoreció el crecimiento de este tipo de créditos fueron los plazos que otorga el sistema a los deudores hipotecarios, que con un promedio de 22 años, configuraron un escenario favorable de condiciones crediticias, según detallan en el sector.
De hecho, en 2017 el segmento también cerró con uno de los menores indicadores de riesgo de crédito: Vivienda fue el único segmento que anotó una baja del indicador, cerrando con una mora mayor a 90 días, de 2,36% del total de la cartera. En total, la industria se situó en 1,95% tras alzas en Consumo y créditos comerciales. Con todo, la Abif, destacó que la morosidad total del sistema en Chile “se compara favorablemente a nivel internacional, situándose en torno al percentil 25 de una muestra de 120 países, lo que da cuenta de una apropiada gestión de riesgo en la industria”, según detallaron.
Aquí presentada la razón principal de la expansión de créditos hipotecarios representando el 25% de la economía nacional.
La tasa de interés más baja en registro con un peak (o mínimo en realidad) el año pasado.
Increíble que los analistas del artículo no vean lo estructuralmente catastrófico que potencialmente es eso.
Y las motivaciones de ese avance en los créditos. La expectativa de alzas probablemente es lo que detona este avance junto con captar la cola de los que no han aprovechado este boom.
La razón por la que suben los precios de las casas o las viviendas de manera aparentemente irracional es porque puedes traer ingresos de 30 años a la actualidad. Eso dura hasta que el flujo de caja que proyectas tener te alcanza con los precios actuales más los intereses en el máximo de plazo. Cuando eso ya no ocurra, en conjunto con mayores restricciones sin duda habrá presiones sobre el stock existente. Si a eso se le suma una potencial baja económica, puede ser relevante una situación de bajada de precios, particularmente de las segundas viviendas o las de vacaciones que están en precios irrisorios, como los que se pagan por una pieza en los resorts de Ski, por ejemplo. 75 millones por una habitación de 4x4 es al menos exagerado.
De nada sirve tener las tasas de interes mas bajas del mundo si los dptos/casas cuestan un ojo de la cara. Al final ya para muchos es prohibitivo comprar una propiedad en stgo.
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