Abif: 25% del ingreso mensual se destina a pagar dividendos

@latercera

Un crecimiento real anual de 10% han promediado los préstamos para la vivienda en las últimas tres décadas, alcanzando así el 27% del PIB. Así lo destaca un informe de la Asociación de Bancos (Abif), en el que explica que dicha cifra está por sobre la mayoría de los países con similares niveles de ingreso per cápita.

“Esto se ha traducido en una amplia presencia del crédito hipotecario entre la población chilena, contabilizándose a mayo de 2018 más de un millón de beneficiarios, equivalentes a 1,5 millones de operaciones vigentes. Lo anterior se plasma en que el 62% de los hogares cuenta hoy con una vivienda principal, pagada o con crédito”, explica.

La Abif detalla, además, que en Chile la razón entre el dividendo mensual y el ingreso familiar disponible no cuenta con un límite regulatorio, pero la banca recomienda a los clientes hipotecarios que el dividendo no supere el 25% del ingreso líquido mensual. “Este límite, que en general ha sido una herramienta efectiva para evitar una elevada carga financiera de los clientes, es relativamente bajo comparado con el nivel internacional, siendo común observar ratios de 35% o 40%, llegando incluso a 50% en países como Austria y Nueva Zelandia”, dice el informe.

Por otra parte, señala que en Chile,el plazo más frecuente para créditos hipotecarios es a 20 años, algo que sería similar a lo que ocurre en el resto del mundo. Según el estudio, 54 economías emergentes y desarrolladas reportan un plazo promedio de 20 años, en la que destaca Suecia con créditos a 45 años versus plazos más cortos de 7,5 años en Turquía.

En nuestro país el plazo máximo para estos créditos generalmente es de 30 años, lo que también es el valor más usado a nivel internacional.

Respecto del porcentaje de financiamiento (LTV, por sus siglas en inglés), en Chile la proporción más frecuente es de 80%, es decir, los bancos exigen un pie de 20% del valor de la propiedad, porcentaje que según la Abif se ubica en una posición intermedia comparado con los países de Latinoamérica y los países Ocde.

En tanto, las tasas de préstamos hipotecarios en Chile se compararían favorablemente a nivel internacional. Según el estudio, el diferencial entre la tasa hipotecaria y la tasa de bonos de gobierno a 10 años promedió 1,9% durante 2017, alcanzando niveles similares a Suiza (2,1%), Nueva Zelandia (2,0%), EEUU (1,6%) y Australia (1,5%).

Interesantes estadísticas modernas.

Cuando uno conversa o tiene la memoria de las conversaciones con gente más antigua, ellos comentan que las casas no eran tan caras ni que representaban, cuando existía el acceso al crédito, tanto porcentaje de los ingresos. De hecho era una parte pequeña, llevándose un porcentaje mucho mayor la alimentación. Eso era cierto en sectores urbanos y particularmente rurales.

Que hace que los precios se disparen al infinito y más allá???…

Increíblemente, lo que parece ser un beneficio único para todo el mundo, que es el acceso a créditos con tasas de interés de oportunidad. Eso es lo que hace que la gente pueda “generar” una cantidad de dinero estratosférica en búsqueda de los activos de destino, en este casos, viviendas.

En este contexto de precios altos, siempre existe la discusión acerca de si conviene arrendar o comprar.

Uno de los problemas de comprar, es que las viviendas suelen ser un activo no líquido, esto es, no puedes vender rápido para moverte.

Y como tal, te esclaviza a un lugar y trabajo. Porque en general, tienes que pagar la deuda. Que según este reportaje representa el 25% de tus ingresos, probablemente familiares y no individuales.

Si a eso sumamos la deuda estudiantil, que hoy debe representar algo así como el 10% de los ingresos para el CAE, que no prescribe por ley…

We are a fucking slaves¡¡¡¡¡

Las desventajas de arrendar son evidentes. Pueden pedirte que te vayas en cualquier momento. Y pagas una cuota que no lleva a quedarse con el activo, simplemente pagas por uso. Las ventajas, bueno, puedes irte igualmente cuando quieras. Tienes un propietario que debe encargarse de los mantenimientos de la casa. Y en general no te preocupas mayormente de nada. Es decir, completa libertad, que tiene un precio.

Probablemente en los tiempos y circunstancias actuales, donde la calidad de vida está seriamente mermada por los traslados, sería mejor arrendar pequeños departamentos cerca de tus lugares de trabajo, que ya no duran 30 años, y con eso tener tiempos de traslados pequeños. Y ahorrar para la casa en la que te quieres retirar o realmente vivir.

Todo también depende de los momentos particulares de la economía. Hoy conviene renegociar las deudas hipotecarias que tengas con las tasas increíblemente bajas históricamente y dejarlas fijas en estos niveles. No hay que tratar de bajar los flujos de pago, porque eso probablemente implica tasas variables, y eso es un suicidio.

Cuando este actual ciclo de crédito en viviendas termine, probablemente será una buena oportunidad con un pie alto, o con el valor completo el comprar propiedades para vivir, no para arrendar. Como valor de inversión, una vivienda en un ciclo de crédito en deflación no parecería ser muy buena, salvo que sea en un muuuuuuuuy largo plazo.