***SIGH*** El silencioso boom de los fondos hipotecarios

@emol

Si no lo ha escuchado aún, pronto usted podría recibir una atractiva oferta de parte de alguna administradora de fondos local: invertir parte de sus ahorros a cambio de una tasa cercana a UF+4,5% anual. ¿Cómo? Invirtiendo en una modalidad que promete convertirse en un boom: fondos de carteras hipotecarias provenientes de bancos que necesitan “descargarse” de algunas de ellas.

En julio próximo, la banca se verá enfrentada a una nueva normativa que sube los requerimientos de provisiones por riesgo de crédito. En pocas palabras, a estas firmas les resultará más caro “colocar” ciertos préstamos, debiendo inmovilizar para ello en torno a US$300 millones para provisiones, o cerca de 1% del patrimonio, según cálculos del regulador. Será un pequeño avance en seguridad para un desafío aún mayor: Basilea III, la regulación bancaria insignia del mundo post crisis 2008, que exige más resguardos de capital y que en Chile luce rezagada en relación a otras zonas del planeta.

No obstante, varios de los bancos locales ya dieron con una fórmula para salir de la mejor manera de las nuevas exigencias: vender grandes paquetes de préstamos hipotecarios a fondos locales y así no tener que provisionar por ellos. Esto está generando una pequeña revolución en el mercado financiero local, aunque algunos advierten de ciertos riesgos.

“Los bancos entraron en una dinámica en la que les interesa desprenderse, por decirlo así, de carteras hipotecarias”, dice Pedro Pablo Larraín, gerente general en Sartor Finance.

Esto ha abierto el apetito de varios. “Nos parece una clase de activo interesante, por lo que estamos evaluando la creación de un fondo de inversión de deuda con garantías inmobiliarias”, dice Diego Maturana, Subgerente de Inversiones de Tanner Asset Management. En caso de hacerlo, los aportantes recibirán una tasa de interés asociada al pago mensual del dividendo bancario, a cambio de una comisión al gestor.

CLIENTES Y PROVISIONES

Los bancos tienen categorías de clientes, según sus estándares de riesgo, que los llevan a categorizarlos desde A1 a A6. “Los últimos tramos tienen que provisionar por entre 5% y 10% de lo prestado, lo que es harta plata”, dice un administrador de fondos, quien prefiere hablar fuera de micrófono. “Banco Estado, Bci, y Scotiabank están disponibles para vender carteras. Cabe recordar que BBVA era fuerte en este tipo de instrumentos”, añade.

“Está de moda comprar carteras hipotecarias”, dice Alejandro Rubinstein, director en Latam Wealth. “Lo que sé es que los family office y fondos de inversión grandes, como se están metiendo mucho a real estate, están invirtiendo de forma importante en comprar carteras hipotecarias de bancos”.

“Puedes ganar en torno a 4,5%+UF anual y los requerimientos para entrar dependerán de cada fondo”, dice Larraín, de Sartor Finance. “Normalmente, para este tipo de vehículos estamos hablando de inversionistas calificados. Y el gestor se queda con una remuneración de en torno a 0,85%, lo que es bastante menos que la comisión de un fondo mutuo general. Esto ya ocurrió en Europa, con los bancos vendiendo carteras antes de tener que adoptar Basilea III”, señala.

“La experiencia internacional muestra que para adaptarse a los nuevos requisitos de capital no solo se recurre a la emisión de instrumentos que computen como capital, sino que también se opta por vender activos, en particular aquellos que consuman más capital”, dice Alberto González, economista de la OCDE, a El Mercurio Inversiones. “En otras regiones, vemos como, en paralelo a la adopción de Basilea III, se están desarrollando otros canales de financiamiento para las empresas más allá del crédito bancario. Esto incluye mercados alternativos de bonos para pymes o venture capital”. 

La modalidad ha tentado a varios en Chile. “Nos interesa mucho explorar las carteras hipotecarias”, dice Pablo Jaque, socio de Singular AM. “Pese a ello, tenemos un enfoque institucional, entonces para hacerlo bien, el fondo tendría que estar súper bien estructurado, con los perfiles de riesgo bien definidos”.

Algunos bancos estarían ofreciendo al fondo que compre las carteras hasta un 80% del financiamiento, dicen dos de las fuentes consultadas.  “Así, el banco mantiene una colocación, pero en una mejor categoría, más cercana a la A1 que a la A6, lo que la obligaría a provisionar mucho menos”.

Algunos prefieren mantenerse alejados del negocio. “Concentrarse solo en cartera hipotecaria es un riesgo en sí, ya que, como vimos en crisis del 2008, las garantías pueden no valer lo que creemos”, dice Ignacio Correa, subgerente de productos de Nevasa. Dice que “preferimos comprar cartera bancaria que tenga fuentes de pago múltiples, de distintas áreas productivas de la economía”.

“Es riesgoso en la medida en que empiecen a aumentar las tasas de default”, dice Rubinstein, de Latam Wealth. “Así, el riesgo es que las cosas en Chile se empiecen a poner lentas y aumenten los impagos hipotecarios, con lo que los fondos se quedarían llenos de propiedades”.

Este tema es algo “muy especifico, no estoy al tanto de eso”, dijo José Manuel Mena, el nuevo presidente de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), al ser consultado por El Mercurio Inversiones, en su primera conferencia de prensa en el cargo. La ABIF no contestó las preguntas enviadas sobre el tema.

“Las carteras hipotecarias no están dentro del espectro de productos en los que estamos enfocados. Quizás el día de mañana podríamos ver una oportunidad si encontramos que podemos hacerlo mejor que el resto, pero hoy día no lo estamos considerando”, dice Carlos Saieh, gerente general de Toesca.

No obstante, el contexto de muy bajas tasas de interés para los instrumentos de renta fija ha despertado el interés de varios. “Inversiones Porto Seguro, el family office de la familia Matte, y el vehículo de la familia Solari, han estado activamente comprando carteras hipotecarias”, dice una fuente cercana a las operaciones. “Es mejor que invertir en un bono, les renta más”.

En Nevasa están creando una estructura distinta para invertir en carteras hipotecarias, “pero a través de deuda de Obligaciones de Deuda Garantizada (CLO, por sus siglas en inglés), ya que esta estructura provee mucha protección a los financistas con estadísticas de impagos muy bajas”, dice Ignacio Correa, subgerente de productos de Nevasa.

Este artículo fue publicado en edición número 21 de la revista El Mercurio Inversiones, en circulación desde mediados de abril.

Oh boy…

Supongo que todos los lectores del blog entienden que esta es la misma construcción de los derivados que provocaron la crisis del 2008.

Eso no es la novedad o hallazgo de esto.

El hallazgo es el que los bancos estén tratando de deshacerse de las carteras hipotecarias, y por lo tanto el reconocimiento de que han estado entregando a destajo créditos hipotecarios a gente que no habría sido sujeto de crédito hace algunos años, al menos no en el agregado de múltiples hipotecas, del alto valor de ellas, o una combinación de ambas, porque la clasificación dice relación con la capacidad de pago actual o ingresos, no con la cantidad de deudas sostenidas, y todos sabemos que alguien que paga el 75% de sus ingresos en deudas está a un sueldo de la quiebra, y eso es el 99% del país.

Si sigue la trayectoria de USA y Europa, España en particular, que siguió en el 2008, estamos ad portas de un evento de proporciones bíblicas en el sector inmobiliario, que la verdad ya se comienza a presentir mucho más a esta altura que hace un par de años dada la saturación de la deuda.

De hecho, me extrañó ver este fin de semana en dos centros comerciales diferentes la poca cantidad de gente, siendo fin de mes y previa del día de la madre.

Me parece que estamos llegando al punto en el que todas las tarjetas están reventadas y cualquier brisa derrumba el castillo de naipes de la deuda. Y esa brisa puede ser interna, pero lo más probable es que el tornado grado 5 llegue desde el exterior.