FAIR WARNING - Surgen oportunidades a pesar de que tasas hipotecarias suben

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Las tasas de los créditos hipotecarios abandonaron sus bajos niveles de inicio de octubre, y junto al avance de la crisis social, iniciaron un camino del alza. Este lunes, el Banco Central comunicó que las tasas de crédito hipotecario habían cerrado la semana del 24 al 30 de noviembre con un promedio de 2,03%, 12 puntos base por sobre el 1,91% registrado algunas semanas antes. El registro al alza es mayor según los datos de ComparaOnline, el servicio que monitorea las tasas con que los bancos simulan sus créditos en sus sitios web. De acuerdo a sus datos, para una propiedad de 5.000 UF, con un pie de 20%, un crédito a 25 años subió en un promedio desde 2,81% a 3,76%. Esta alza significa que la cuota del dividendo pudo pasar de $552.423 a $607.416 por efecto de la tasa. Un aumento de $55.003, equivalente al 10% de la cuota.

No obstante, los expertos señalan que las tasas siguen siendo bajas en un contexto histórico y que, dado el estado actual del mercado, pueden surgir buenas oportunidades.

“Las tasas subieron del 2% al 3%; si bien han subido, siguen siendo muy buenas tasas en su contexto histórico”, dice Alejandro García, director inmobiliario en la firma de inversiones LatinCapital y director del diplomado de inversión inmobiliaria en la Universidad Adolfo Ibáñez. “Muchos de nuestros padres se endeudaban a UF+12% y hasta hace pocos años, las grandes promociones de hipotecazos eran de tasas a UF+7%”.

Yair Krieger, gerente de renta fija de Renta4, explica que para otorgar créditos los bancos emiten bonos de largo plazo. Como referencia se observa el bono de Tesorería en UF (BTU) que vence el año 2050 y cuya tasa de interés era del 0,7% el 18 de octubre (inicio de la crisis). Para el 9 de diciembre, ésta había subido a 1,36%, reflejando un claro incremento en los costos de financiamiento del mercado.

Esto, en un contexto en que la industria atraviesa postergaciones en las decisiones de compras y hay precios a la baja en algunos sectores, por inversionistas que han puesto a la venta activos para rebalancear sus portafolios en el contexto de la crisis social. “El capital es el único enemigo que ataca huyendo”, dice Luis Ignacio Montalva, gerente de Asset and Property Management en la firma inmobiliaria Montalva Quindos. “Hay muchas decisiones en activos de largo plazo que se están postergando, por lo menos hasta marzo o abril cuando haya algo de claridad en materia de la discusión constitucional”. De acuerdo a Montalva, sólo en el sector de oficinas su firma ha registrado caídas de un promedio de 15%. Un factor que podría ser una oportunidad considerando que muchas veces en situaciones como estas “hay fuerte cambios de mano en la propiedad de los activos”.

De acuerdo a José Durán, gerente de clientes y productos de TGA, compañía especializada en conocimiento del consumidor inmobiliario, y dado lo ocurrido durante la crisis de 2008, para los inversionistas immobiliarios con más experiencia “se pueden dar oportunidades importantes a través de ofertas hostiles”. Con esto se refiere a que si el precio publicado de venta de una vivienda es de 4.500 UF y el vendedor lleva seis meses tratando de desprenderse de ese bien, en un contexto de crisis es más probable que acepte una “oferta hostil” de un comprador que ofrezca 3.800 UF.

En el mercado de las viviendas nuevas, dicen, hay menos posibilidades de ver bajas de precios. “En este segmento, el impacto se va a notar más en la velocidad de venta que por caída de precios”, dice García. “Hasta hace pocos años, un proyecto inmobiliario podía tardar cuatro años en venderse, mientras que hasta hace pocas semanas la venta era casi inmediata; posiblemente se alarguen esos tiempos”.

De todos modos, los expertos dicen que se deben tomar varias consideraciones antes de lanzarse a buscar oportunidades en este mercado. La primera es que si bien las tasas bancarias siguen estando bajas, hay otras restricciones por parte de los bancos que están complicando la aprobación de los préstamos. “Hay un doble problema, pues los bancos enfrentan el desafío logístico de dar curso a la enorme cantidad de repactaciones hipotecarias que se solicitaron antes de la crisis, con tasas ya aprobadas, y el alza del costo en el fondeo que vino tras el estallido social”, dice Montalva, de Montalva Quindos. “Los tiempos de aprobación están larguísimos”.

Por otro lado está el tema de los arriendos: quienes quieren comprar viviendas para poner en arriendos deben considerar un mercado con precios de arriendo a la baja y con mayores problemas para hacer algunos cobros, en el contexto del impacto económico de la crisis social.

"A largo plazo los arriendos seguirán subiendo porque sigue habiendo una gran demanda y hay falta de terrenos, por lo tanto faltan posibilidades de construcción", dice Reinaldo Gleisner de Colliers. Pero en el corto plazo, "tenemos una situación transitoria, en que se ha producido una baja en los arriendos porque hay mayor aprensión con la estabilidad en el empleo y en los ingresos, y la medida de protección de los arrendatarios es comprometerse con menos pago por los próximos meses". De todas maneras, por tratarse de algo no permanente, Gleisner creer que lo que está ocurriendo producto de la crisis “no debería afectar los retornos futuros”.

No debería afectar los retornos futuros…

Oh boy…

This is madness¡¡¡

Estamos a un mes del inicio de la revolución pendeja, no han existido aún grandes caídas reportadas en el rubro de la construcción, aunque las ventas han sido afectadas obviamente por la incertidumbre.

Y hay oportunidades…

Da fak…

Falta el desempleo, falta la caída masiva en la actividad de la construcción y falta el efecto de la restricción en créditos con mayores pies.

Las oportunidades se van a producir a medida que la desesperación por deshacerse de una carga de deuda aumente. Y eso va a pegar muy duro sin duda en las segundas viviendas primero.

Si hay que buscar futuras oportunidades de viviendas, ahí es donde hacerlo. No van a bajar las viviendas nuevas, ni las primeras viviendas que es donde vive la gente, al menos no por ahora. Los arriendos deberían bajar igualmente, aunque primero lo van a hacer las exigencias que antes pedían de aval al Papa.

Viña, Puerto Varas, Pucón, Iquique, La Serena. Probablemente esos sean los lugares donde van a comenzar las ofertas.

Obviamente los precios de arriendos de hoy incorporan el alza de casi un 60% de los precios de los últimos años. Los arriendos van a bajar primero y con eso van a producir mucha presión en los precios de ventas. Estos tienen que bajar para volver a pensar en comprar viviendas para arrendar con un retorno razonable.