Venta de departamentos nuevos cayó 17% durante octubre y aumentan los desistimientos

@pulso

Los indicadores de venta de viviendas ya están dando cuenta del nuevo escenario que enfrenta la economía chilena. En octubre, la comercialización de departamentos nuevos en la Región Metropolitana cayó 17,5% en relación al mismo mes del año pasado, mientras que la de casas disminuyó en 7%. Esto, según el monitoreo mensual que elabora la plataforma de gestión inmobiliaria Toctoc.com.

Nicolás Gumucio, gerente general de Toctoc.com, asegura que si bien los números de octubre no alcanzaron a reflejar un “frenazo” de ventas, sí se ubicaron bastante por debajo de las perspectivas iniciales. En ese sentido, anticipa para noviembre y diciembre una caída mayor.

“Estas cifras no alcanzan a reflejar lo que esta crisis va a afectar al mercado inmobiliario hacia adelante, pero sí tiene ciertas directrices que son importantes. Lo primero, en un mes que se esperaba que fuese bueno, vemos caídas. Lo segundo, es que uno ve que el mercado bajo 4 mil UF es el más afectado, que en el fondo es el mercado de inversionistas hormiga”, explica.

“En el mercado de departamentos bajo las 4 mil UF y de un dormitorio, que es el formato más apetecido por los inversionistas, vemos una caída de 32% en las ventas. Es decir, vemos una señal rápida de los inversionistas que están reaccionando a esta incertidumbre”, añade. Según datos que maneja Toctoc, al menos del 50% de la venta de departamantos bajo las 4 mil UF eran adquiridos por inversionistas.

Respecto al mercado de casas con subsidio, Gumucio no prevé un efecto mayor en las ventas, lo que se explica, entre otras razones, porque el 43% de lo que se vendió en octubre corresponde a viviendas con subsidio DS19, que es un valor bastante más alto que el 37% del año en curso. Desde toctoc.com indican que esto es lo que precisamente “amortiguó la caída” en la venta de casas en octubre, ya que si se excluyen estas viviendas, el descenso hubiese sido de 24%.

Otra señal de preocupación fue el alza de los desistimientos. “El promedio de desistimientos en departamentos, que ha sido de 9% en el año, sube a 12%. Esta no es una cifra alarmante para un mes, pero en general los procesos de escrituración de las inmobiliarias se dan a fin de año y es en ese proceso cuando normalmente hay mayor cantidad de desistimientos. Hoy la banca está más rígida, y mirando más al cliente que antes”, complementa Gumucio.

En términos de precios, el informe muestra un alza de 9,5% en promedio en los valores entre agosto y octubre. Gumucio explica que para que los precios bajen en los próximos meses, tienen que darse dos factores: que el porcentaje de viviendas de entrega inmediata aumente mucho y que la demanda baje.

Por comunas, La Cisterna es donde más aumentó la venta de departamentos entre enero y octubre respecto a 2018 (130%), mientras que Providencia (-14%), San Miguel (-19%) y Estación Central (-24%) muestran caídas. En cuanto a casas, las mayores bajas en comercialización registraron en San Bernardo (-36%), Puente Alto ( -27%) y Pudahuel (-26%). En tanto, las mayores alzas se anotaron en Peñaflor (123%), Peñalolén (75%) y Padre Hurtado (15%).

Estos datos reflejan los que hemos discutido en el blog respecto de la burbuja inmobiliaria en curso durante los últimos 10 años, pero con velocidad warp de subida los últimos 4.

En el margen, el retail es el que compra en el máximo, en este caso, los inversionistas “hormigas” con departamentos de UF 4000 de un dormitorio.

…Sigh…

No ver que eso era una burbuja es simplemente increíble para mi.

Cuando ya no quedan más compradores en este punto, la caída es muy probable, y muy muy fuerte.

No en el precio aún, si no en las compras. No veo a nadie hoy invirtiendo en propiedades. Solo la gente que quiere su casa propia que es el caso de quienes postularon al subsidio habitacional y les sale después de años, ellos no van a desistir ni arrepentirse.

La construcción es lo que mueve casi por completo la economía interna por la cantidad de capital que trae a esta.

Si esto se estanca, se estanca todo lo demás. El comercio es un juego de niños en comparación.

Por supuesto la Nueva Mayoría con su política retardada de castigar a los ricos, errrr, que paguen su parte justa, que son los que tienen bienes raíces por sobre 400 millones, obligaron al gobierno en el peor momento posible a colocarles un impuesto, y estos tomaron el mensaje de que ahora son blanco móvil para impuestos a discreción sobre activos de los cuales para efectos prácticos no se pueden deshacer.

Para mi gusto eso liquidó a las viviendas como clase de activo de inversión. Y eso liquida el rubro. Pasó en España y USA, especialmente en los lugares turísticos el 2008. Después se recuperó el precio, pero gracias a la inyección de adrenalina de 10 años de tasas cero y negativas en el mundo, que está a punto de terminar de nuevo. Y que acá ya terminó. Los bancos subieron las tasas y los requerimientos.

Como he escrito antes, iba a pasar igual con o sin estallido, de hecho me parecía inminente dado el nivel de tasas y de deuda de hogares y empresas. Esto solo lo apuró un par de trimestres.

Para la bajada de precios debe suceder que los que tienen viviendas se quieran deshacer de ellas, y eso para las viviendas donde viven puede tomar bastante tiempo. Pero para las segundas viviendas…

OH BOY…