Demanda por compra de propiedades nuevas en el Gran Santiago anota caída de casi 40% en último trimestre de 2019

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Una caída de 37,8% en la demanda para la compra de propiedades nuevas, fue la que se registró en el Gran Santiago en el último trimestre de 2019 en comparación con el mismo periodo de 2018. Todo, en medio de los efectos de la crisis social que vive el país desde el 18 de octubre. Así, de acuerdo a un estudio realizado por Mercado Inmobiliario, se trata de la mayor caída desde que existen registros en la plataforma, la cual fue lanzada en 2007. De todas formas, desde el equipo de Research destacaron que "es importante precisar que diciembre es un mes con cotizaciones de compra históricamente más bajas, dada la estacionalidad marcada por las fiestas de fin de año. Esta vez se ha sumado el efecto de la situación sociopolítica que vive Chile". "Cuando hay momentos de crisis en cualquier país, todos los sectores se ven afectados y el rubro inmobiliario no es la excepción. Tras el 18 de octubre y como consecuencia casi inmediata de la crisis, las personas prefieren esperar antes de concretar una compra importante como es el caso de un inmueble" Nicolás Izquierdo, subgerente de Planificación de Mercado Libre Lo anterior, provocó un inédito aumento de un 11% en la proporción de solicitudes de información por arriendos versus compra de viviendas en relación al trimestre anterior, cuya distribución se mide trimestralmente. La baja demanda por adquirir una nueva propiedad se refleja en que durante el periodo octubre-diciembre las solicitudes de información para comprar una propiedad obedeció a un 34%, mientras que el 66% corresponde a información por arriendos. Un trimestre antes, es decir, el tercer cuarto del año 2019, las proporciones fueron 45% y 55% para arriendo y compra, respectivamente. La demanda por comprar departamentos en Santiago Centro y comunas del Sector Sur mostraron las principales caídas con bajas de más de 40% en comunas como La Pintana, San Ramón, La cisterna, El Bosque, entre otras. Menor oferta de propiedades Tanto en departamentos como en casas a la venta, se observó una disminución en la oferta cercana al 10% durante el último trimestre del 2019 en comparación con el mismo periodo del 2018 (-8,9% en departamento y -9,6% en casas). A pesar de estas cifras, las publicaciones de arriendo de departamentos tuvieron un alza anual del 16,3%. Cristián Monckeberg advierte "un problema" en que muchas de las viviendas que se construyen sean para inversionistas 45 A pesar de esto, la incorporación de proyectos nuevos en el Gran Santiago creció 13% en el último trimestre en comparación con el período julio-septiembre de 2019. Pero al realizar la comparación a 12 meses, la disminución es de 8%. Si se considera el total acumulado de proyectos ingresados dentro de 2019, la cifra llega a 297, que es 10% menos que el año anterior. Destacan las comunas de Ñuñoa, Santiago y Providencia como las con mayor número durante el año recién pasado. "Esta incorporación de nuevos proyectos no refleja los efectos de la crisis porque son proyectos que estaban en una etapa avanzada de desarrollo", comentó Tomás Izquierdo, subgerente de Planificación de Mercado Libre. En cuanto a una tendencia registrada en informes anteriores, los proyectos de renta residencial (edificios solo para arriendo) casi se han duplicado en el último año, pasando de 11 en 2018 a 21 en 2019. Las comunas donde se concentran estos proyectos son Santiago, San Miguel, Independencia y Estación Central. Esta tendencia se ha venido observando hace algunos años en el mercado inmobiliario y que se ha consolidado durante 2019. Los precios El 2019 terminó con un crecimiento de 5,5% en los valores de venta de viviendas usadas, lo que representa el mayor incremento anual desde el segundo trimestre de 2016, cuando hubo un alza en los precios de 6,8% a 12 meses, en un contexto de desaceleración de crecimiento de los valores por m2. "El porcentaje de crecimiento del costo de la vivienda se debe, principalmente, a una subida paulatina de los precios durante el año que pasó, donde ya se venía creciendo con cifras mayores al 4%. Si bien a nivel interanual no se observan caídas, en noviembre y diciembre si hemos observado una desaceleración" Tomás Izquierdo Las comunas de Conchalí, Quilicura, Pudahuel y Macul, fueron las que cerraron el año con las mayores alzas de precios de sus departamentos, con aumentos de 14,3%, 12,5%, 11,0% y 10,4% respectivamente. Por el lado del arriendo, los precios registraron su menor crecimiento anual desde 2016. "La variación en el costo del arriendo de viviendas fue de 1,7%. Este es un fenómeno que se venía dando desde el segundo trimestre de 2017, lo que podría estar influenciado por la incorporación de mayor cantidad de unidades en arriendo al mercado", comentó Izquierdo. Finalmente, los datos levantados por la plataforma muestran que la comuna de Santiago, en sus sectores de Barrio Brasil y Plaza Italia han mostrado los principales decrecimientos en precios en los arriendos en la comuna de Santiago, con un -11,2% y -7,3% anual, respectivamente. Luego le siguen Bulnes con -2,8%, Parque O’higgins con 1,8% y Parque Almagro con 1,2%.

Lo que sucedió en las burbujas inmobiliarias de USA y España que son los referentes más cercanos que tenemos es que los precios de las casas de clase media wannabe se desplomaron, igual que los arriendos de estas casas. También los proyectos inmobiliarios solo para  arriendos en lugares turísticos, que fueron masacrados. Y los precios de las segundas viviendas también sufrieron desplomes masivos. La gran ventaja es que la recuperación financiera fue rápida. Que no será el caso ahora con nosotros. Esto va a durar muchos años. Es lo que provoca el desplome del rubro inmobiliario. Y es lo que trató de evitar el central a toda costa bajando las tasas cortas pensando que influenciaba las largas hipotecarias, que como vemos ahora, no puede. La tasas de referencia del central sigue en 1,75 y ya los hipotecarios van en subida directamente.

Y peor aún, los requisitos van en subida. No hay forma de obtener un crédito para una casa salvo que tengas un 20% de pie y un sueldo o ingreso que sustente de verdad solo un 25% o un 20% incluso del hipotecario. Y la trayectoria de los arriendos va en el sentido opuesto. Menos requisitos y precios por lejos. Y eso va a seguir por mucho tiempo.

Después de Marzo comenzará la temporada real de bajas y liquidaciones, para los que quieran ir por una casa o departamento. Más usados que nuevos, pero podría apsotar a que las inmobiliarias van a hacer ofertones también. Ahora, no es muy recomendable como inversión corta, es para vivir o pensar en algo que te vas a quedar por mucho tiempo. Los flippers van a ser masacrados, igual que los que tomaron a dos manos hipotecas para comprar cajas de fósforos para arrendar, en especial en playas y lagos.

Para arrendar, si bajan 40 o 50% que es lo que deberían bajar dado el desapalancamiento provocado por el retiro del crédito bancario del mercado inmobiliario, debería continuar siendo un buen negocio en la medida que tengas buenos arrendatarios, que siempre parece ser un cacho.

Es una clase