Desplome en valor de arriendos y alta vacancia: El efecto del covid-19 sobre mercado de oficinas y la proyección

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Una importante baja en el precio de los arriendos y un salto en la tasa de vacancia, son parte de las consecuencias que ha tenido la pandemia en el mercado de oficinas del país, el que también se vio afectado por el estallido social tras octubre de 2019. Y los expertos no descartan que estos efectos pasen a ser permanentes. Según un estudio de Colliers International, los valores de alquiler en el Gran Santiago han presentado una baja de 40% en comparación a los meses previos al inicio de la crisis social. Mientras que al cierre del año pasado, la disponibilidad alcanzó un 8,7%, bastante por encima del 4,7% registrado a fines de 2019. Según Enrique del Campo, gerente del área de oficinas de Colliers, tras a la irrupción del coronavirus, "la crisis económica, las restricciones sanitarias y la cuarentena hizo que las empresas se enfocaran en optimizar sus espacios de trabajo, y esto por dos motivos, primero, para reducir costos y generar espacio y eso aceleró este proceso". En esa línea, agregó que "esa es la tónica del mercado. Hoy día todas las compañías están evaluando cómo optimizar sus espacios de trabajo, además, ante la coyuntura de que se puedan ver forzadas a enviar obligatoriamente a su gente a teletrabajo, y esto no es por un tema de cuarentena, sino que responde a intereses económicos". De acuerdo con el último reporte confeccionado por Cushman & Wakefield, al cierre de 2020, la absorción anual neta (ocupación) de oficinas en el Gran Santiago llegó a -22,085 m², el valor más bajo arrojado en los últimos diez años, demostrando que la expansión operacional de los diversos rubros empresariales se ralentizó y afectó la renegociación de los contratos. En ese marco, se registró un total de 23.546 m² arrendados, equivalente a un 28% de la superficie tomada en 2019. Desde la perspectiva de Alejandro Contreras, gerente de áreas locales y oficinas de Montalva Quindos, esta reducción se debe principalmente a que las grandes empresas, especialmente las multinacionales, "han optado por reducir sus espacios físicos de trabajo en torno a estar ocupando un tercio de lo que antes tenían, adecuándose rápidamente al trabajo mixto". Los contratos escalonados En tanto, Colliers apuntó que hubo una baja del 40% en los valores de arriendo dentro del Gran Santiago el año pasado. Esto, afirmaron, ya que, con el objetivo de solventar la crisis económica causada por la irrupción del covid-19, los propietarios de establecimientos para oficinas han optado por establecer precios considerablemente menores a los que caracterizaban al rubro previo a octubre de 2019. De hecho, Santiago Centro dio cuenta de una disminución importante, especialmente en los valores "desde" o más bajos, con un retroceso de casi 43%, mientras que en la zona de Estoril – La Dehesa se constató una disminución de hasta 37,5%. En todo caso, Del Campo no ve que esta rebaja de tarifas se materialice en un efecto permanente, sino que apostó por un efecto "de corto plazo", puesto que, actualmente, "los propietarios están dispuestos a otorgar más concesiones en los contratos con el objetivo de capear la ola, precios que luego se irán reajustando a medida que pase el tiempo", e indicó que "esto se da en contratos a largo plazo, en el supuesto de que los precios subirán, en la medida que el mercado comience a remontar". Aspecto que también fue abordado por Contreras, quien mencionó que los dueños de arrendadores "están abiertos a conceder meses de gracia, inclusive a no pagos de arriendo, pero sí de gastos comunes y contribuciones. Es decir, están haciendo contratos escalonados, y en la medida que sean contratos a largo plazo, aumentar el canon de arriendo". El futuro del mercado de oficinas Este fenómeno se ha dado en todo el mundo, es decir, una baja importante de la demanda de las oficinas. De todas formas, en el caso de Chile, la proyección es que lentamente el mercado comenzará a recuperarse hacia finales de 2022, pero con un nuevo modelo de trabajo. "Los propietarios están dispuestos a otorgar más concesiones en los contratos con el objetivo de capear la ola, precios que luego se irán reajustando a medida a medida que pase el tiempo. Esto se da en contratos a largo plazo, en el supuesto de que los precios subirán, en la medida que el mercado comience a remontar" Enrique del Campo, Colliers Ariel Benzaquen, country manager de Cushman & Wakefield, prevé que, en la medida que se levanten las cuarentenas y las restricciones sanitarias, "mientras retomemos cierta normalidad en la vida, creo se volverá a la situación anterior, en términos de que la gente va a asistir a las oficinas", pero precisó que "sí habrá un cambio en el modelo de trabajo, puesto que habrá mucha flexibilidad, y que avanzarán a sistemas colaborativos, donde las oficinas se convierten en centros de reunión para sociabilizar y trabajar en proyectos en conjunto". En ese sentido, Benzanquen sostuvo que es probable que los despachos "varíen en su forma de ocupación, pero no es que aumenten los metros cuadrados de vacancia en el largo plazo". Materia a la que también se refirió Contreras, de Montalva Quindos, quien expuso "en el mediano y largo plazo, debiesen ocuparse todos estos espacios que estaban desocupados, principalmente porque no han salido nuevos proyectos de oficinas, es decir, todos los que pensaron iniciar construcciones de oficinas, frenaron sus proyectos". Por lo tanto, añadió, "la necesidad y la demanda por espacios, en la medida que la pandemia pase o que la vacuna produzca los efectos esperados, efectivamente las empresas volverán a los recintos que ocupaban inicialmente". "En el mediano y largo plazo, debiesen ocuparse todos estos espacios que estaban desocupados, principalmente porque no han salido nuevos proyectos de oficinas, es decir, todos los que pensaron iniciar construcciones de oficinas, frenaron sus proyectos" Alejandro Carrasco, Montalva Quindos Es más, para Manuel Riquelme, director comercial de Dominus Capital, en el futuro habrá un aumento de las personas que trabajará desde sus casas, "lo que claramente afectará el número de proyectos de oficinas". Pero sostuvo que aquellas sociedades que permanezcan "serán con espacios más amplios, donde irán desapareciendo las oficinas privadas, y se incorporarán espacios para que los empleados o colaboradores puedan hacer un alto en sus actividades diarias". Por lo mismo, Riquelme visualiza "menos edificios para oficinas, e incluso el cambio de destino de oficinas a departamentos residenciales y apart hoteles".

La industria de arriendo de oficinas is fucked…igual que el turismo, y en realidad cualquier cosa que tenga que ver con mover el ya a esta altura gordo trasero de la casa. Y probablemente todo lo que tenga que ver con la industria de la ropa formal que debe estar igualmente en caída libre. Yo no uso un par de zapatos de traje desde hace más de un año, ni hablar de pantalones formales, chaqueta o corbata. Para qué?? A ver si me quedan también, que es otro punto. Solía ser importante la presentación, tanto del lugar de trabajo como la propia, para generar una imagen determinada.

Esta cuarentena generalizada en realidad ha cambiado la cultura y las formas muy radicalmente, quien sabe por cuanto tiempo, aún cuando volvamos a la normalidad  de desplazamientos e interacción social en un par de años.

Probablemente si vuelvan los precios en algún momento a subir, pero será muuuuuuy lento. Para que arrendar oficinas?? si basta con un par de banderines y una pieza convenientemente habilitada para presentar casi la misma imagen corporativa??

Hasta podría ocurrir que sea contraproducente tener una oficina grande donde los clientes tengan que ir, ahora que probaron el poder hacer todo vía remota con un mínimo de esfuerzo. Quienes son estos wannabes que quieren que vaya a su oficina y no tienen disponibles salas virtuales acondicionadas para reuniones remotas??

Estoy casi seguro de que ahora las contrataciones se van a volver aún más clasistas y discriminadoras por pinta en las áreas comerciales y de marketing y todo lo que tenga que ver con ventas. Si antes podías disfrazar al mono con seda, luces y paneles adornados, hoy estás en HD directo sin anestesia.

Eventualmente todo va a volver a la normalidad. El contacto directo es irremplazable, y no te puedes hacer una idea correcta de la otra persona ni por chat, ni por teléfono ni en zoom, tiene que ser en persona. No puedes generar confianza de manera remota, tienes que mirar a alguien a la cara directamente y dar un apretón de manos.

Pero que el impacto de los encierros ha sido tectónico en la cultura, no hay duda. Probablemente se van a volcar algunas de las oficinas a arriendos para viviendas, no les va a quedar otra, igual que los hoteles que están arrendando sus piezas igualmente para vivir.

Hay que adaptarse.