Sube la UF, sube la tasa de interés y se reduce el plazo para pagar el crédito: el sueño de la casa propia se pone cada vez más cuesta arriba para los chilenos

@latercera

El sueño de la casa propia se vuelve cada vez más complicado para los chilenos. Es que las tasas de interés no paran de subir y no se ven demasiadas posibilidades de que haya un cambio de tendencia en el corto plazo.

De acuerdo al Banco Central, la tasa promedio de los créditos hipotecarios llegó en diciembre pasado a 4%, lo que supone su nivel más alto desde mayo de 2014. Es exactamente el doble de lo que marcaba en octubre y noviembre de 2019 (2%), cuando la tasa de interés de los préstamos para la vivienda tocó su nivel más bajo de la historia.

Venta de casas

El aumento de esta y otras tasas ha ido de la mano con el preocupante incremento que ha mostrado la inflación. De acuerdo al Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el IPC mostró en diciembre una variación de 0,8%, el mayor salto para un mes de diciembre desde 1991.

Con ese resultado, en el ejercicio 2021 se acumuló un alza de 7,2% en los precios al consumidor, lo que supone su mayor registro en 14 años.

En medio de esa escalada inflacionaria, el Banco Central se ha visto obligado a subir la tasa de interés rectora. La denominada Tasa de Política Monetaria se encuentra en 4%, pero existe unanimidad entre los expertos en que la entidad emisora mantendrá el ritmo alcista.

Viviendas sociales

El dato publicado esta mañana por el INE alimenta más esa expectativa. El ministro de Hacienda, Rodrigo Cerda, lo reafirmó esta mañana.

“Es posible que sean necesarias medidas adicionales de aumento en tasas de interés a una velocidad que va ir determinando el Banco Central. Eso lamentablemente impacta a los chilenos y los impacta porque cada vez que usted pide un crédito, cada vez que use su tarjeta de crédito la tasa de interés va a ser más alta y eso tiene un impacto” (en la gente), afirmó la autoridad.

No obstante, a ello, el alza de la tasa de interés tiene un mayor impacto en los créditos de corto plazo, como los de consumo, ya que uno de los objetivos de elevar la instancia monetaria es frenar el consumo de corto plazo. En cambio, los incrementos de las tasas de los créditos hipotecarios responden más a un escenario de incertidumbre económico y al impactó que generó en el mercado financiero los retiros de los fondos de pensiones.

Departamentos en Av. Irarrázaval, ñuñoa

Hasta antes de conocer el dato de hoy, consenso de los expertos es que la tasa de interés estará sobre el 5% este año, el primer ejercicio de Gabriel Boric como presidente de la República.

De acuerdo al último Informe de Política Monetaria, la inflación recién volvería al 3%, en el centro de la meta, el próximo año.

La UF

Pero no todo es tasa de interés. El alza del IPC también ha ido empujando a la Unidad de Fomento, que incide en el valor de los seguros, las isapres, las colegiaturas, dividendos, arriendos y en el precio de las propiedades. Con el salto de la inflación en diciembre, la UF subirá $ 248,29 y llegará a los $31.284,94 el 9 el febrero 2022.

El 9 de septiembre del año pasado, cuando la UF superó los $ 30.000, un departamento de UF 30.000 tenía un valor de $ 90.013.230. El próximo 9 de febrero, ese mismo departamento costará 93.854.820. En términos nominales, implica un aumento de $ 3.841.590 en solo cinco meses.

El alza de la UF generó polémica el año pasado y reflotó algunos deseos para terminar con ella.

Y por si esto fuera poco, están las condiciones más exigentes de los bancos para otorgar créditos hipotecarios. Hacia fines de 2021, la mayoría de las instituciones financieras dejaron de otorgar préstamos para la vivienda a 30 años y ahora el plazo máximo que están ofreciendo es 20 años.

Un préstamo con menos años se traduce necesariamente en un dividendo mucho más alto y como la cuota mensual que paga cada cliente está ligada a su renta mensual, muchas personas que antes podían acceder a créditos ahora no pueden o no podrán. O sí, pero en una propiedad de menor valor.

Oferta y demanda

El Banco Central ya advirtió cambios en este mercado. Según se desprende de los resultados de la Encuesta sobre Créditos Bancarios del cuarto trimestre de 2021, las condiciones de otorgamiento de crédito al segmento de hogares se observan más restrictivas en vivienda. Para los créditos de vivienda, aumentó desde 0 a 36% la proporción de bancos que reporta condiciones más exigentes.

El informe del emisor dijo que, para las empresas inmobiliarias y constructoras, la oferta se restringió considerablemente hacia fines de 2021, profundizando lo señalado en los períodos anteriores. Así, la fracción de bancos que reporta condiciones de otorgamiento de crédito más limitadas aumenta a 82% para inmobiliarias y a 60% para constructoras, desde 18 y 9%, en el trimestre previo, respectivamente.

Venta de departamentos en Carlos Antúnez.

Por el lado de la demanda, el emisor dijo que los créditos en el segmento de hogares pierden dinamismo en consumo, revirtiendo lo reportado en los trimestres anteriores, en tanto que se intensifica la percepción más atenuada en la cartera de vivienda.

Así, para el primer segmento, el porcentaje de bancos que señala un fortalecimiento se reduce desde 58 a 17% y la de quienes perciben una demanda más debilitada pasa de 0 a 33%.

Respecto a la cartera de créditos para la vivienda, la fracción de bancos que reporta una disminución de la demanda se incrementó desde 46 a 64%, en tanto que baja a 0% la proporción de respuestas que señalan un fortalecimiento (9% el período anterior.

Sala de ventas de departamentos en avenida Colón.

En ese contexto, los bancos han estado monitoreando de cerca los desistimientos en el mercado inmobiliario. Y si bien han visto un aumento, este no sería preocupante.

Luis Opazo, gerente general de la Asociación de Bancos, comentó hace algunos días a Pulso PM que “la tasa de desistimiento de créditos hipotecarios ha aumentado en lo más reciente por sobre el 10%, coherente con el ciclo económico y deterioro del financiamiento de largo plazo frente a los problemas en el mercado de capitales. El aumento aún es acotado, pero claramente es una variable a monitorear”.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, explica que aún están procesando las cifras de los últimos meses, pero ya se ve un alza que hoy tiene los desistimientos sobre el 10%.

El salto que se dieron las tasas justo cuando comenzó la discusión del cuarto retiro…

Lo comenatdo siempre…

En un ciclo de desconfianza la gente no se endeuda, y por ende el costo del capital va a subir, aka, las tasas de interés van a subir. Si a eso se suma lo muy tóxico del alza de inflación por disrupción de la oferta en parte por efectos internacionales, en parte por haberle pagado a gente por quedarse en su casa habiendo trabajo disponible para producir, la confianza no va a abundar.

No veo la razón hoy en día de tomar un crédito a 20 años para una casa o vivienda que está sobrevalorada a TILT con casi toda probabilidad. No veo como diablos hoy podrías pensar en proyectar algo más allá de un par de años, mucho menos a 20.

Eran buenos tiempos cuando podías pensar en décadas de anticipación.

NO ANYMORE…

Lo más probable es que comiencen a subir los arriendos, al menos hasta que los propietarios de casas o viviendas se comiencen a cambiar a lugares más baratos y pongan a la venta sus casas, y viendo que no van a poder recuperar ni siquiera lo invertido, van a colocarlas en arriendo para al menos tratar de mantenerse al día con los pagos. Eso sin considerar nuevos impuestos que coloquen más presión sobre los pagos de dividendos.

Tampoco se me ocurre que sea un gran momento para invertir en viviendas, con la amenaza cierta de impuestos asesinos sobre activos sobre valuados, como ya se ve en los impuestos a las viviendas más caras desde el 2020, que han sido capaces de recolectar hasta ahora bastante, pero si siguen apretando las clavijas probablemente detone un salida hacia pastos más verdes, ni hablar de impuestos al patrimonio.

Lamentable para la gente que quería comprar una casa. Lo bueno es que en algún momento deberían bajar bastante. Lo malo es que eso se va a basar en mucho más parte en efectivo y menos en crédito.

Cuando comentaba que destruir el mercado de capitales significaba precisamente esto, hacer más caro y menos accesible el crédito, y eso le pega a todo el mundo, lo comentaba con mucho pesar. Porque es precisamente el acceso a capital barato, de manera natural, no artificial o subvencionada, lo que hace posible el desarrollo vía incentivar el emprendimiento.

Construir riqueza país es construir capital. NO DISTRIBUIRLO. menos a la fuerza. Eso suma cero, como mucho. Y con toda probabilidad negativa en el agregado general si los empujas demasiado. Y distribuirlo significa impuestos. Cuando eso se va a al extremo, se deja de construir capital y atraer capital y por ende pasa a ser más escaso y lógicamente caro. No entiendo de verdad como algo tan sencillo es tratado de ser doblado con puras huevadas buenistas y progres de igualdah…y disnidá. Cuando los gobiernos basen sus políticas en la realidad y no en fantasías huevonas, volveremos al camino de capital barato y crecimiento.