Propiedades de lujo: ventas en Santiago cayeron 45% el año pasado y Vitacura fue la comuna con el mayor descenso

@latercera

La incertidumbre económica y político-social que se experimentó en el país en 2022, llevó a una fuerte contracción en el mercado inmobiliario de lujo en la ciudad de Santiago, con una caída en las ventas de este tipo de propiedades de 45% versus el año anterior, donde la comuna de Vitacura lideró las bajas, con un descenso de 59%.

Y aunque se espera una reactivación en el segundo semestre del presente año, la demanda por este tipo de activos -proporcionalmente- se observa más acotada que en propiedades de menor valor.

Así lo indica un reporte de PROurbe Gestión Inmobiliaria, elaborado a partir de datos del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, de la oferta pública de distintos portales web y de su cartera propia.

Para la firma, se consideran viviendas de lujo aquellas sobre las 35 mil UF (más de $1.200 millones), tanto casas como departamentos. “Son propiedades por lo general sobre los 250 m2 útiles, con excelentes terminaciones como maderas nativas en revestimientos, mármol en cubiertas y domótica que controla todos los servicios de la propiedad (luz, calefacción, aparatos electrodomésticos, etc). También vemos mayor altura entre piso y cielo, bordeando los 3 metros. Muchas veces tienen equipamientos interiores que no se ven en viviendas de otro perfil, como cavas de vino, salas de cine amobladas, piscina interior, zona de spa, etc”, explica Víctor Danús, gerente general de PROurbe.

En tanto, Carolina Uribe-Echevarría, gerenta comercial de Sotheby’s International Realty Chile (SIR), asegura que las viviendas de lujo pueden ser departamentos y casas, y son propiedades con precios que van desde las 50 mil UF hacia arriba. “En el caso de los departamentos, en Chile SIR mantenemos unidades desde las 65 mil UF, mientras que las casas van desde las 70 mil UF hasta las 200 mil UF”.

Sobre las zonas donde se ubican este tipo de propiedades, el ejecutivo de PROurbe afirma que la oferta se concentra en las comunas de Lo Barnechea, Vitacura y Las Condes, pero puntualiza que se han dinamizado con fuerza en los últimos años otras como La Reina, Colina y Providencia. En términos de sectores, agrega la gerenta comercial de Sotheby’s, “podemos hablar de Santa María de Manquehue, San Damián, Valle Escondido y Las Lomas de La Dehesa”.

El detalle de las cifras

Yendo al detalle de las cifras, de acuerdo al informe de PROurbe si en 2021 se vendieron 229 viviendas de lujo en la capital, en 2022 la cifra llegó a 127, es decir 102 unidades menos. “El alza de tasas por lo general no afecta la venta de una propiedad de lujo, pero sí la incertidumbre. El año 2022 estuvo marcado por la inestabilidad social, política y económica”, señala Danús en relación a los motivos de esta baja.

En esa línea, la comuna que presentó la mayor contracción fue Vitacura. Si en 2021 se realizaron 59 ventas de propiedades de lujo en ella, lo que significó ese año un 25% de las ventas totales en este segmento en Santiago. En 2022 las ventas fueron 24, lo que implica una caída de 59%.

FOTO: RODRIGO SAENZ/AGENCIAUNO

En términos de publicación de ofertas de viviendas de lujo para la venta, las tres comunas que lideraron en 2022 fueron Lo Barnechea, Vitacura y Las Condes, con el 89% del mercado. Sin embargo, en términos de ventas efectivas, su representación retrocedió a 58%.

A juicio de Danús, esta pérdida de participación porcentual no se debe únicamente a la menor demanda, fenómeno transversal en todo Santiago. “Vemos que ha aparecido con fuerza oferta en comunas alternativas como La Reina, Colina y Providencia, que juntas tienen más de 350 alternativas”, subraya.

El ejecutivo cree que las ventas deberían activarse durante el segundo semestre de 2023. “Las señales indican que la economía ya llegó a su punto más crítico y que la inflación, por ejemplo, está controlándose. Los compradores son muy sensibles a ese tipo de antecedentes. De todas formas, la activación será gradual, porque hay una demanda mucho más acotada que en propiedades de menor valor. Es un activo menos líquido, pero que definitivamente tiene un mercado”, manifiesta.

En tanto, sobre la partida del año en este segmento, Danús detalla que el mercado ha comenzado a activarse, pero todavía de forma muy paulatina. “Vemos un leve repunte, lo que podemos atribuir a que la incertidumbre económica se ha tendido a estabilizar”, dice, y añade que ha habido un incremento cercano al 5% en el cierre de negocios respecto del mismo periodo del año pasado (enero-marzo), “por lo que si se mantiene la tendencia, debiéramos acercarnos a las cifras de 2021″.

Por su parte, la ejecutiva de Sotheby’s añade que “hoy los compradores se están soltando más. Se están haciendo ofertas muy agresivas y estamos viendo muchos inversionistas extranjeros: podríamos decir que son 50/50 entre nacionales y extranjeros”.

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Interesante este dato.

Efectivamente, los compradores mayoritarios de estas casas de lujo son completamente indiferentes al nivel de tasas, y las compran como refugio de capital, tanto como vivienda propia, si es el caso. No las compran para arrendar, obviamente.

Que hayan bajado tanto las casas de lujo es un indicador de que, para los realmente altos patrimonios, Chile, al menos el año pasado, no era un refugio de capital de largo plazo, tal vez ni siquiera mediano. No vas a comprometer un bien raíz con cero liquidez ante la inminencia de una reforma tributaria asesina y con la perspectiva de un impuesto al patrimonio.

Es un buen indicador de la confianza en el país de la gente con realmente mucho dinero el movimiento de estos bienes raíces de lujo. Si comienzan a repuntar, significa que el alto patrimonio comienza a confiar en el estado de derecho del país y en su estabilidad en el largo plazo. Se ve en otras regiones federalizadas, como USA. En Florida son un boom las casas de lujo. Igual en Texas. Y están saliendo de California y Nueva York en desbandada los capitales.

Esperemos que así sea. Muchos se comenzaron a mudar o a Miami o a Uruguay el año pasado ante la perspectiva del plebiscito.