¿Es el momento de comprar una propiedad?

@DFMAS

Por: Mateo Navas | Publicado: Miércoles 28 de junio de 2023 a las 17:00

Los datos no mienten: en la primera semana de junio las tasas de interés para créditos hipotecarios cayeron a su menor nivel desde inicios de 2022. Esto se junta con la desaceleración del valor de la Unidad de Fomento (UF), que crecerá solo $ 36,06 entre el 09 de junio y el 09 de julio.

Esto es muy distinto a lo que se vivió a mediados de 2022, cuando la UF creció casi $ 500 pesos en 30 días.

Este escenario ilusiona a la industria de la construcción (duramente golpeada durante 2022), inmobiliaria e inversionistas. También a potenciales compradores de propiedades, que decidieron suspender la adquisición de un inmueble por los precios, tasas y el valor de la UF.

Pero ahora el panorama parece estar mejor, aunque algunos expertos llaman a la calma. ¿Cómo interpretar el momento actual? ¿Es el periodo correcto para adquirir una propiedad o es mejor esperar?

Tasas: ¿mejor esperar?

Durante el último periodo -y tras alcanzar en noviembre de 2022 un máximo desde 2010- se ha visualizado una tendencia a la baja en las tasas de interés de los créditos hipotecarios. Esto genera oportunidades favorables para acceder a una vivienda hoy, dicen algunos expertos.

Por ejemplo, Felipe López, gerente comercial de Inmobiliaria Pilares, comenta que “hoy es un buen momento para optar por una propiedad, ya que estas condiciones podrían ser difíciles de repetir en el futuro. En general, hoy existe una oportunidad de compra debido a la gran oferta disponible”.

“Si las tasas de interés siguen con esta tendencia a la baja, como se prevé en el corto y mediano plazo, los créditos hipotecarios serán más accesibles y atractivos para los compradores, ya que resultará en dividendos más bajos y en una mayor capacidad de endeudamiento”, indica Felipe García, director de Tinsa para Latinoamérica Sur.

Sin embargo, entrega un matiz: “Si una persona ya ha tomado la decisión de compra y además reúne las condiciones para adquirir una vivienda a través de un crédito hipotecario, el esperar por una baja de tasas para ejecutar la compra no tendrá ningún beneficio. Por el contrario, en la espera, el valor de la vivienda podría subir de precio derivando en un dividendo más alto, mientras que las tasas siempre se podrán renegociar si es que en un futuro estuvieran más bajas que la tomada en el crédito”.

Algo distinto explica Carolina Ortiz, subgerenta comercial de BMI Servicios Inmobiliarios: “Si bien hemos visto que las tasas han ido a la baja, se debe controlar la inflación para encontrarnos con condiciones atractivas y activar el interés en adquirir una vivienda, ya que esto impacta en el dividendo. Se prevé un pronóstico favorable y en donde las cifras debieran ceder aún más, pero no es un escenario seguro. Hoy al momento de optar por comprar una vivienda es importante buscar oportunidades, como una buena negociación con la banca u optar al fondo de garantía estatal”.

“La recomendación es cerrar hoy un buen precio de compra y refinanciar más adelante en caso de ser necesario. En el escenario que atravesamos, es factible  encontrar oportunidades muy interesantes. Ahora bien, las tasas están a niveles competitivos, en torno a 4,5%. Esto está lejos de las cifras que vimos hace cuatro años, pero la ecuación permite un endeudamiento abordable si se cuenta con un buen pie. Recomiendo la figura de dividendo flexible, que permite pagar dividendos más altos cuando se cuenta con mayor capacidad de ahorro, sin necesidad de pagos de multas de prepago”, explica Carolina Uribe-Echevarría, gerenta comercial de Sotheby’s Chile.

¿Pero entonces es mejor esperar? Carolina Uribe, cofundadora de JetBrokers.io, dice que no. “Eso nunca es bueno porque lo que uno espera ahorrando, ese ahorro nunca sube a la misma velocidad del ritmo al que sube la UF. Así que independiente de la tasa que haya disponible en el momento, siempre es una buena opción comprar porque siempre podemos refinanciar esa tasa y renegociar en el futuro cuando haya mejores condiciones comerciales”.

Una visión contraria la entrega Tomás Charles, cofundador de Fraccional: “Hoy es mejor esperar. Las tasas están empezando a estancarse, pero eso no significa que estén cayendo. Eso no va a ocurrir hasta que se detenga la inflación y se lleve a porcentajes normales bajo el 3% o 2%”.

Precios: calma antes de la tormenta

Una cosa son las tasas de interés, pero otra muy distinta son los precios de los inmuebles. Sobre esto, José Ignacio Reyes, gerente de ventas de Inmobiliaria Almagro, explica: “Los valores están en un buen momento porque a diferencia de la habitual tendencia al alza que se ve en esta industria, no han subido en el último tiempo. Se han mantenido y esa es una oportunidad porque son condiciones que creemos que no se prolongarán por mucho tiempo más”.

“No se vislumbra que vaya a haber una caída en el valor de las propiedades, todo lo contrario. De hecho, están entrando menos proyectos inmobiliarios, hay un déficit habitacional importante, hay mucha gente que necesita un lugar para vivir y los proyectos son pocos. Entonces, todo nos indica que los precios van a continuar subiendo”, comenta Carolina Uribe.

Por su parte, Felipe López de Pilares indica que, en general, “el mercado muestra una estabilización de precios en proyectos con recepción municipal, mientras que los proyectos nuevos han experimentado un aumento debido a los incrementos en los costos de construcción”.

Un enfoque distinto aborda Carolina Ortiz de BMI Servicios Inmobiliarios. Según su análisis, “los precios de las viviendas se han ido ajustando por el aumento en los tiempos para agotar stock, lo cual -sumado a la baja de las tasas- ha reactivado el dinamismo en la demanda y por ende el movimiento en un sector inmobiliario debilitado. De todas maneras, en la medida en que las entidades financieras se vayan flexibilizando, los precios probablemente retomen su tendencia al alza”.

Felipe García de Tinsa señala que “sin bien existen situaciones dispares dentro del mercado, en líneas generales no estamos frente a un escenario de ajuste de precios. Es cierto que las ventas de viviendas han bajado fuertemente en el último año (o más), sin embargo, como contrapartida, los arriendos han ido al alza”.

En particular, Carolina Uribe-Echevarría de Sotheby’s asegura que “en el segmento de departamentos nuevos se registra un stock alto, por lo que las inmobiliarias se han visto impulsadas a generar descuentos atractivos, de entre 15 a 20%. Estos ajustes están comenzando a rebalsar al segmento usado, mercado que está en proceso de adaptación. La  tendencia a la baja debiera consolidarse en el segundo semestre de este año”.

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Los tres imprescindibles según José Ignacio Reyes, gerente de ventas de Almagro:

Hay varios aspectos importantes a tener en cuenta antes de comprar una propiedad.

1. Financiamiento: es importante cotizar y conocer las distintas soluciones y alternativas de financiamiento para la compra, tanto de instituciones financieras como inmobiliarias. Algunas inmobiliarias cuentan con propiedad en parte de pago que permite, en algunos casos, comprar con 0% de pie adicional; acceder a crédito a 30 años; y también, aprovechar la implementación de la garantía estatal para adquirir viviendas de hasta UF 4.500 con tan solo un 10% de pie.
2. Elegir la tasa ideal: al momento de adquirir un crédito hipotecario es importante evaluar entre una tasa fija, variable o mixta. Las tasas fijas son en UF y se establecen para todo el periodo del crédito; la variable en tanto, va cambiando año a año según la Tasa Anual Bancaria, la que a su vez depende de la coyuntura económica, lo que la hace más impredecible. En tanto, la mixta, considera un período de años de tasa fija, y luego esta pasa a ser variable. La ventaja es que, en los primeros años, es una tasa fija baja, lo que la vuelve conveniente para pasar este momento de inestabilidad en las tasas.
3. Asesorarse: contar con asesoría en todo momento resulta fundamental al momento de adquirir una propiedad. Para eso, es útil buscar el apoyo de expertos en el mercado inmobiliario, ya que pueden ayudar a encontrar opciones que se ajusten a los requisitos de cada persona y proporcionar información adicional sobre la compra de una propiedad.

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Sotheby’s: Ten en cuenta esto

Carolina Uribe-Echevarría, gerenta comercial de Sotheby’s Chile, establece que “lo primero es evaluar si la propiedad se ajusta al objetivo de la inversión, es decir, si cumple con las exigencias que el propio comprador tiene”.

Además, comenta, “hay que tener especial precaución en proteger la plusvalía del activo, de tal forma que mantenga y ojalá aumente su interés y atractivo entre los potenciales compradores. Para ello hay que considerar, por ejemplo, la ubicación, el número de estacionamientos, la cercanía al Metro y la calidad urbana del barrio”.

Luego, “es clave lograr un buen cierre de negocio. Y es que las condiciones de financiamiento pueden repartirse pero el precio de compra se define sólo una vez”.

Por último, “es importante ponderar las distintas alternativas que dan las instituciones que otorgan créditos hipotecarios, para llegar a la mejor tasa posible”.

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NO.

Lo lógico es que tasas altas detonen bajos precios. Hoy las tasas están en máximos, igual que los precios. Uno de los dos tiene que ceder para que sea un buen momento.

Pero da lo mismo. Cuando alguien tomó una decisión de consumo o inversión, en el 99,9% ya la tiene tomada antes de evaluar las cosas técnicas. Éstas solo son la confirmación racional de algo que ya decidió emocionalmente.

Las decisiones de consumo son emocionales. Especialmente si es un lugar para vivir.

Y obviamente desde la industria inmobiliaria te van a decir que no hay mejor momento para comprar que hoy…

DUH…

Ahora. Para los que van con cash a cerrar un trato, está a punto de ser un buen momento.

Cuando se piden créditos hipotecarios la capacidad negociadora es básicamente cero.

Con cash es diferente.

Pero cerrar una casa o departamento con cash debe ser para el 0,1%. Para todo el resto, la variable financiamiento es la fundamental. Y los flujos futuros que deben sostener.

Y hoy deben ser 30% o 40% más altos que hace un par de años.

En general es un negocio muy específico y también tiene complejidades regionales o territoriales.

No es una receta única para todo.

Pero finalmente lo que decide esto es la confianza en el futuro. Hoy las tasas son altas, las exigencias altas, los precios altos y la confianza en el futuro bajas.

No es una buena combinación para el rubro inmobiliario en el apartado del sueño de la casa propia.

Probablemente sea mejor para los inversionistas en multifamilies.

No tendrás nada, y serás feliz…