“Corrida” de compras inmobiliarias activará la construcción durante los próximos 12 meses

 

@DF

La aceleración de las ventas inmobiliarias dará un nuevo impulso al sector de la construcción.

Las positivas cifras del primer trimestre serían sólo una muestra de lo que será el resto de 2015. Sin embargo, uno de los datos más relevantes es que gran parte de lo que hoy se está vendiendo está en verde o en blanco.

"En marzo las ventas se dispararon más de 16% y todo apunta que a lo largo del año esto será cada vez más fuerte, para terminar 2015 con ventas que podrían ser bastante importantes", dice Tomás Izquierdo, economista y gerente general de Gemines Consultores. Agrega que "en este momento prácticamente no hay viviendas para entrega inmediata".

Eso significa que las casas que se están vendiendo ahora se entregarán durante los próximos 18 ó 24 meses. Es decir, lo que hoy se vende tendrá que construirse durante el segundo semestre y el próximo año, lo que impulsará a la construcción.

De acuerdo a las cifras de GfK Adimark, el 59% de lo que hoy se está vendiendo tiene fecha de entrega para fines de 2016 e inicios de 2017.

Los factores
Las razones que explican esto son básicamente tres. A partir del 1 de enero de 2016 se aplicará una nueva normativa a los bancos que tendrán que aumentar sus provisiones cada vez coloquen un crédito hipotecario y este costo será traspasado a quienes busquen este tipo de créditos.

Además, a partir de esa misma fecha entrará en vigencia la reforma que pone fin al beneficio tributario del IVA a la construcción. Esto significa que las viviendas pagarán un 19% adicional y por esta razón las inmobiliarias, como estrategia, están apostando a adelantar la venta. En su publicidad ya aseguran un ahorro de entre un 10% y 12% si se compra ahora.

"Los clientes se han ido informando e internalizando la oportunidad que representa comprar antes de la entrada en vigencia del IVA, que generará un aumento de precios entre un 5% y 11%. En el caso de nuestros proyectos de casas, como los periodos de construcción son menores a los de un edificio, hemos sacado a la venta nuevas etapas que podrán escriturarse sin IVA dentro del año 2016", explica Rodolfo Bambach, gerente comercial de Inmobiliaria Fernández Wood Vizcaya. Clave en este crecimiento es el rol del inversionista, que busca aprovechar este beneficio.

"Hay premura en una parte del mercado de cerrar promesas de venta antes de fin de año, de manera que la compra esté exenta del IVA a la venta, también hay una mayor presencia de inversionistas, dadas las expectativas de plusvalía y renta", advierte Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

Precios versus stock
Para Javier Hurtado, gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, lo de mayores costos futuros en la compra no sólo se ha reflejado en más ventas, que en el primer semestre creció 5,1%, sino que también en un aumento de precios, que en ese período aumentó 12,7%.

"Eso también se refleja en los permisos de construcción que han crecido, trámite que te permite vender en blanco. Todas las promesas que se hagan en 2015 y se escrituren en 2016 y promesas de venta de 2016 que se logren escriturar antes del 31 de diciembre de 2016, estarán exentas de este IVA. Hay muchas obras que han comenzado su venta rápido efectivamente para que la gente aproveche", dice.

Pero no todo es tan positivo. Este mayor dinamismo podría implicar mayores tiempos de tramitación de la recepción de obras en las municipalidades, lo que podría poner en riesgo los plazos de entrega de algunos proyectos, dejándolos fuera del beneficio.

Esto podría acentuarse si se mantiene débil el crecimiento económico, dejando elevados niveles de stock.
"Si la economía no repunta y aumentan las dificultades para los créditos hipotecarios, es posible que muchas ventas no se concreten, desembocando en un aumento de los stocks, aunque esto aún es prematuro", dice Domínguez.

Para Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Inmobiliario, los precios han tenido un marcado aumento en los últimos meses. "Hemos experimentando un alza más pronunciada, dependiendo del sector donde se ubica el proyecto. La escasez de terrenos y las dificultades con los permisos de edificación son un factor que los potencia", dice.

Para Socovesa este nuevo escenario ha hecho que muchas empresas adapten su oferta. "Estamos ante una profunda sofisticación del consumo, razón por la que hemos buscado una propuesta enfocada en el diseño funcional", precisa José Antonio Bustamante, gerente general de Socovesa Santiago.

El auge de los arriendos

Una consecuencia que podrá tener el aumento de las provisiones que los bancos hagan a la hora de otorgar un crédito hipotecario, es el auge de los arriendos.

Esto porque para financiar un hipotecario del 90% del valor, los bancos tendrán que hacer una provisión importante. "Eso significa que si alguien quiere un crédito equivalente a ese porcentaje, va a tener que pagar una tasa de interés más alta porque se le traspasará el interés del costo por provisionar", dice Tomás Izquierdo.

Esto podría impactar directamente en la clase media, que es la que tiene más dificultades para generar el pie. "La clase alta, en general no tiene tantas dificultades para tener este ahorro, los con menor poder adquisitivo pueden acceder al subsidio, pero la clase media cae en esto", agrega Izquierdo. Por esta razón, el mercado de rentas puede aumentar con fuerza e inversionistas que compran un edificio completo con este fin aumentará, por lo que el negocio de arriendo se puede transformar en algo atractivo.

Oh boy…

Esta es la forma en la que se producen las burbujas. Entrada irracional del consumidor retail a una clase de activo. El que sea.

El mercado de arriendo va a subir???

Cual será la lógica de eso??

Si todos los que están arrendando hoy y no puedan comprar una casa ya lo están haciendo. Y los que se compraron una casa y no puedan pagarla en el futuro irán hacia arriendos más baratos que la hipoteca y arrendarán las muy sobrevaloradas propiedades entrando cada vez más gente al mercado de arriendo.

Y hasta donde recuerdo, a mayor oferta de algo, menor precio. Sobre todo si la demanda resulta ser la misma. Porque tampoco recuerdo que estemos en una explosión demográfica.

Con los estudiantes saliendo endeudados hasta el 2100, sin posibilidad, ni interés, real de comprar una casa, o casarse o tener hijos, de que manera el mercado inmobiliario podría crecer, salvo en el tramo de mayor valor que se piensa más bien como preservación de capital más que como uso particular??

Pueden existir booms debido al mercado laboral. Como fue en la minería y hoy en los salmones. O en las propiedades de alto valor.

Pero a nivel general…

Lo he escrito antes. Primero boom de precios de venta y arriendos. Después bajada de arriendos y finalmente baja de precios de compra.

Parece que la secuencia sigue su curso.

Solo falta que en el fututo se forme una institución de gobierno que tome las deudas hipotecarias de quienes no puedan pagarlas y arriende a precio módico a los propietarios la casa, dándoles la sensación de que no la perdieron, quedando esclavizados al gobierno de por vida. Tal como los estudiantes que usan crédito del estado o avalado por este.

Ahí cerraríamos el círculo completo.