Tasas de interés para créditos hipotecarios cierran el primer semestre en mínimos del año tras caer a 3,34%

@latercera

Este sería el mejor momento del año para aquellos que buscan sacar un crédito hipotecario y que no alcanzaron a hacerlo el año pasado, cuando las tasas estuvieron en mínimos históricos tras alcanzar el 3,19% en agosto de 2017.

Según las últimas cifras del Banco Central (BC), las tasas promedio que los bancos entregan para financiar la compra de viviendas cerraron el primer semestre de 2018 en su menor nivel desde octubre del año pasado, llegando en junio a 3,34% anual.

Aunque fue su mayor caída del año, tras retroceder desde el 3,41% en que se encontraba en mayo, “es una baja marginal que obedece a efectos combinados, pero principalmente porque hubo una disminución en las tasas reales (UF) de largo plazo por motivos inflacionarios y porque hay una caída en el ritmo de expansión de estos créditos, lo que reduce la participación de las colocaciones más riesgosas”, explica Benjamín Sierra, economista de Scotiabank.

Desde la Asociación de Bancos argumentan que “las tasas de interés para créditos de vivienda se encuentran en niveles históricamente bajos, a pesar de las fluctuaciones del último año, donde estas se vinculan directamente con la evolución de las tasas de interés de largo plazo en los mercados internacionales”.

Por su parte, Martina Ogaz, analista de estudios de inversiones de EuroAmerica, atribuye el actual nivel de los tipos hipotecarios a que las tasas largas locales se han movido bastante poco, manteniéndose bajas. Lo anterior, por la expectativa de que la Tasa de Política Monetaria (TPM) iría subiendo lentamente.

Además, Ogaz argumenta que ha estado lenta la reactivación del mercado inmobiliario. En ese sentido, argumenta que las colocaciones hipotecarias han subido, “pero no en forma sustancial como para generar un impacto más fuerte”, dice.

De hecho, a mayo las colocaciones hipotecarias de la banca treparon 9% respecto del mismo mes del año pasado y 4% en lo que va de 2018. Con todo, el último Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del Central advirtió que el país está entrando a una fase distinta del sector inmobiliario, donde hay muchas familias que han optado por comprar viviendas como forma de inversión.

En ese sentido, cuando se trata de la deuda hipotecaria bancaria, el IEF muestra que desde el tercer trimestre del año pasado ésta ha continuado al alza, en línea con el incremento del precio de las viviendas. Esto también sería consistente con la mayor participación de deudores que tienen dos o más créditos hipotecarios. De hecho, pese a que suben los montos de deuda hipotecaria al primer trimestre de 2018, hay una menor expansión del número de deudores en esta área.

¿Es esperable que las tasas hipotecarias sigan bajando durante el segundo semestre?

No, más bien la proyección sería al alza. Eso sí, para Ogaz el incremento sería paulatino.

“Si la economía comienza a dar señales de aceleración más intensa, no sólo por condiciones estadísticas, sino por afianzamiento de la reactivación, esperamos una tendencia al alza en las tasas largas, que debería predominar sobre el efecto de una tendencia inflacionaria al alza. Por lo tanto, el efecto colateral en las tasas hipotecarias debería ser más bien al alza. En cualquier caso, la recuperación del mercado laboral será un poco lenta así que este tipo de créditos debería mostrar cierto rezago”, detalla Sierra.

Tasas comerciales

Las tasas comerciales promedio cerraron el primer semestre en su menor nivel desde julio de 2010, tras terminar en 6,05% en junio. ¿Cómo se explica esta caída?Sierra aclara que en promedio esas tasas han estado bajando, “pero considerando diferentes plazos, en casi todos ellos se registraron aumentos en las tasas, excepto a más de un año, donde prevalecen algunos efectos específicos y de indexación, similar a lo visto en los hipotecarios”, dice.

Yisus…

Más de dos hipotecarios con tasas variables…

No sé si la gente en los niveles de precios y deuda actuales calcula la “inversión” en términos de los flujos que le genera por la renta menos los impuestos y gastos generales más la tasa de ocupación.

Si existe algo que debería preocupar en la economía es precisamente esto.

Con tasas históricamente bajas, y con históricas me refiero a historia del mundo en registro, y la gente tomando hipotecas a manos llenas con tasas variables, esto va a ser una masacre épica cuando comiencen a subir las tasas. No es un “si”, es un “cuando”.

Quienes tienen deudas deberían fijar las tasas hoy. Quienes tienen tasas variables deberían cambiarlas a fijas, aún cuando eso implique un pequeño aumento en la cuota.

Las alzas de tasas serán explosivas. Y eso implicará una crisis de liquidez. Lo que implica que la gente venderá activos para cubrir malas posiciones. Entre ellas las segundas (y terceras) viviendas ultra sobrevaloradas que ahora tendrán un desembolso mensual duplicado, y con arriendos ya fijados (y con una alta oferta entrante).

Veremos como se desarrolla esto, pero la verdad es muy preocupante porque una desapalancamiento del sector inmobiliario es una mega bomba en la economía. Significa que el dinero comienza a desaparecer al borrarse las deudas, sea por default, sea por cancelación de ella vía ventas y que lógicamente no es cubierta con nuevo crédito sino con efectivo. Y eso implica una valorización del dinero, es decir, una depreciación de todo el resto. Si sumamos a eso el aumento del USD a nivel internacional…

Ni el guasón de Nolan podría haber pensado en algo más caótico.