Burbuja inmobiliaria en Chile?

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Hace unos meses llegó una propuesta de mi banco para un crédito hipotecario, entre las que se encontraba una de tasas variables que se ajustarían dentro de los próximos tres años de acuerdo a un parámetro bancario de tasas (relacionado a la política monetaria del banco central), manteniendo una tasa bastante baja en UF´s durante los primeros años. El tema es el siguiente, que provoca una burbuja en primer lugar?, obviamente la facilidad de acceso a caja, en el caso de los hipotecarios, a créditos de bajos intereses y poco o nada pago inicial. Esto produce siempre una expansión en los precios de los bienes raíces los cuales sufren una sobrevaloración (existe una medida bastante acertada respecto del valor justo de un bien raíz, y dice relación con el tiempo en que se recupera al inversión vía arriendo, si en 10 años puedes recuperar la inversión en esta, la propiedad tiene un precio “justo”, en menos tiempo está subvalorado y en más tiempo sobrevalorado), situación que se ha producido con diversa intensidad en la mayoría de los países desarrollados del mundo, y que ahora ya se encuentra en plena expansión en los países en desarrollo (China como mayor exponente). El tema es que durante una burbuja (en este caso inmobiliaria) generalmente la gente común y corriente y no los inversionistas son los que entran al final del movimiento, justo antes de que las burbujas estallen. Ahora bien, como sabemos si existe o no una burbuja inmobiliaria en Chile? difícil estimar la magnitud, pero es cosa de ver el precio de un departamento en providencia de 50 m2, casi 2500 UF¡¡, la verdad es que es impensable este tipo de precios si no existiera la posibilidad de crédito barato. El tema es que éstos créditos tienen una pequeña “trampa”, que es el reajuste de las tasas variables. Por algún motivo, cuando evaluamos estos créditos siempre pensamos que las tasas se mantendrán relativamente estables en el tiempo, por lo tanto no deberían afectarnos en el futuro. Sin embargo el problema es el siguiente, cuando uno compra una casa con estas condiciones, se calcula el pago mensual que es posible mantener a través del tiempo, y dependiendo del costo de la propiedad se ajustan los plazos para cuadrarse al presupuesto mensual, por lo tanto si uno establece una tasa variable en UFs de 4% a 20 años pagando por ejemplo 30 UFs mensuales eso está de acuerdo al presupuesto familiar y por lo tanto se ejecuta la compra, si no, se pasa al tramo superior del plazo hasta llegar al pago mensual que se ajuste al ingreso familiar Ahora bien, que pasa en 3 años más si la tasa se ajusta (como va a suceder dado que las tasas del banco central han sido históricamente bajas y de hecho ya las ha comenzado a subir), por ejemplo a 8%? (tasa muy razonable de equilibrio para la economía chilena por lo demás), eso significa que los créditos hipotecarios se ajustarían al menos a ésta tasa, lo más probable es que se ubiquen un par de puntos por encima, es decir 10%. Que sucede entonces, si originalmente tu pago era de 30 UF´s y ahora se eleva a 50 UFs? (de acuerdo al aumento del interés sobre el principal que no se ha modificado). Serás capaz de soportar esa carga?, y sobre todo, cuando éstas tasas aumenten, el mercado inmobiliario inmediatamente se deprimiría lo que haría bajar el precio de las casas (entran en la oferta de las casas aquellas que van a remate por no pago de aquellos que no pudieron con las cuotas o de quienes libremente deciden vender la casa para comprar o arrendar una más pequeña y abordable), por lo tanto tu casa que fue valorizada cuando la compraste bajo las actuales condiciones en 4000 UF por ejemplo, se deprecia a 3000 o 2500 o menos inclusive. Lo mismo con la renegociación de la deuda anterior con éstas nuevas tasas ajustables, que pasa cuando las tasas suban (no es un si, es un cuando). Este proceso no es nuevo, ya se ha producido en USA, Europa (España en particular), y se está gestando en el resto del planeta, sólo está en cuestionamiento la magnitud del reventón de la burbuja, que dado el boom de los créditos de consumo e hipotecarios en Chile puede ser bastante intenso.

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