¿Se acaba el boom inmobiliario? Ventas de viviendas anotan su mayor caída desde la crisis de 2008

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@DF

El boom inmobiliario en el que las ventas en Santiago llegaron a cifras históricas y los precios se dispararon a niveles nunca antes vistos parece estar llegando a su fin. Así se desprende de las cifras que entregó este mediodía GfK Adimark junto a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliario (ADI).

Según el estudio, en el primer trimestre del año se comercializaron 8.471 viviendas en Santiago, lo que implica un fuerte retroceso de 18% en relación al mismo lapso de 2015 y de 45,9% frente al trimestre inmediatamente anterior.

Esta cifra implica además la mayor caída observada desde el último cuarto de 2008, plena crisis financiera global.

Entre enero y marzo la venta de departamentos llegó a un total de 7.188 unidades, esto es una baja de 15,3% en doce meses y de 48,1% respeto al periodo octubre-diciembre del año pasado.

Según GFK, durante el primer trimestre del año se comercializaron 1.283 casas, lo que supone un retroceso de 29,9% frente al último cuarto de 2015 y de 30,5% en relación al mismo lapso de 2015.

El 56,4% de las viviendas vendidas entre enero y marzo corresponden a valores bajo las UF 3.000, dijo la consultora.

En materia de departamentos, los precios no paran de subir. De acuerdo al informe de GFK y ADI, el valor del m2 se ubicó en UF 65,2 lo que se compara con los cerca de UF 38 de 2010.

Los precios de las casas, no obstante, mostraron su primera baja en mucho tiempo y el promedio se ubicó en UF 51,5 (ver gráficos).

En realidad con el último gráfico no hay demasiado que decir respecto a si estamos frente a una burbuja o no. La pregunta es cuando termina el ascenso meteórico.

Y como en todo mercado, esa respuesta dependerá de cuantos compradores quedan versus los vendedores. Al parecer, en el último trimestre esta tendencia de más compradores que vendedores se revirtió completamente. Habría que ver cual es la oferta de viviendas versus la demanda promedio que es más o menos constante en sus peaks de 10.000. Si la oferta excede con mucho ese número podríamos estar ad portas de una bajada considerable en los precios de colocación, al menos de los departamentos nuevos.

O tal vez las inmobiliarias decidan hacer lo que en otras partes. Colocar los proyectos en arriendo vía alguna sociedad de inversiones construida para eso. Por lo tanto lo que sucedería es que los precios de arriendo y no de venta serían los que bajarían primero.

Y por ende quienes compraron departamentos para invertir verán que su renta disminuye e incluso pasa a ser negativa en términos del saldo entre arriendo e hipoteca e impuestos. Punto en el cual, se liquidan activos. Y comienza la baja de precios de venta.

Como sea, el mercado inmobiliario es muy resilente, por su tamaño respecto de la economía, por lo que los cambios de tendencias relevantes son medidas en trimestres y años, salvo un evento externo como una guerra. Pero como todo mercado, cuando el cambio se produce y es visto por la mayoría, como debería ser el caso ahora, suelen haber movimientos bastante violentos.

Como siempre, el único que tiene razón es el mercado, por lo que hay que ver lo que dice este. Y por el momento, dice que, en el margen, aún hay interés de compra superior a la oferta, por ende, el precio se mantiene o sube marginalmente.

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