Por restricciones a hipotecarios precios de arriendos frenan caída

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@DF

Aunque las proyecciones hablaban de una fuerte caída en el precio de los arriendos producto de una sobre oferta en el mercado, especialmente de departamentos, tras la oleada de compras por inversionistas que vieron en este nicho una forma de generar renta segura, los datos al primer trimestre muestran lo contrario.

Según un catastro de Portalinmobiliario.com, en los primeros tres meses de 2016 se vio un leve repunte en la evolución de precios de arriendo de viviendas en la Región Metropolitana, al subir 1,4% en relación al trimestre anterior.

Señalan que si bien aún es aventurado hablar de una tendencia, “esto podría ser uno de los primeros efectos en el mercado del arriendo a raíz de las mayores restricciones al financiamiento en la compra de viviendas”, señaló el Subgerente de Estudios de Portalinmobiliario.com, Nicolás Izquierdo.

Esto porque habrá usuarios finales que no podrán acceder a comprar viviendas por la nueva exigencia de contar con 20% de pie para acceder a un crédito hipotecario, por lo que deberán recurrir al mercado de los arriendos, lo que contrarresta el mayor stock tras el boom de compras.

“Hoy comprarse una casa con menos del 20% del pie se hace bastante más difícil y eso hace que la gente deba ahorrar por un tiempo más prolongado antes de comprar”, dice Izquierdo.

Este driver del mercado hizo revertir la tendencia a la baja que mostraban los canones durante los últimos trimestres. En 2015 se registró una disminución de 0,1% en el valor de los arriendos, por lo que el comportamiento a marzo es bastante positivo para los inversionistas.

Las restricciones de la banca, dice Izquierdo, “le pegarían a la clase media y emergente, porque a los segmentos de mayores ingresos no les impacta poner más pie, no es un problema tan grave para ellos”.

De esta manera, el fenómeno vendría a contrarrestar la oferta masiva ingresada a comunas como Estación Central o Quinta Normal -de la mano de los inversionistas- sectores por los que optarían los segmentos que no tengan acceso al crédito hipotecario.

La oferta de arriendos en la Región Metropolitana aumentó 22% entre el primer trimestre de este año versus igual periodo del año anterior.

Esta tendencia también se evidenció en las búsquedas dentro del portal. Si normalmente las solicitudes de información se dividían de manera equitativa entre compra y arriendo de propiedades, ahora cambió a 68% de arriendos y 32% de compras.

“Esto demuestra que el mercado de los arriendos está mucho más activo. Si bien aumentó la oferta, la demanda lo está compensando y por eso el leve aumento de precios”, comenta Izquierdo.

Valores estables

Pese a al alza registrada, los precios deberían mantenerse estables este año, no como en anteriores ejercicios. “Si bien tenemos un factor que aumenta la demanda, que son las mayores restricciones para el financiamiento, por otro lado tenemos un aumento de oferta y una situación económica que no favorece el alza de precios”, dice Izquierdo.

Por eso, apuesta porque no ocurrirá lo de 2012 y 2013, cuando los valores subieron hasta 5% trimestral.

Inversionistas

Una moderación tendrían en 2016 los inversionistas en bienes raíces, que durante 2015 registraron un explosivo aumento, explicando en parte el año histórico de ventas.

“Este ejercicio creo que será más de evaluación, ver cómo se comportarán los precios, demanda, permanencia, rentabilidades y, en base a eso, podrán tomar decisiones más a largo plazo”, opinó Izquierdo.

Fenómeno influenciado, también, en la menor rentabilidad esperada por los inversionistas.

“Desde fines de 2013 la tendencia era clara a la baja y durante este primer trimestre siguen disminuyendo los niveles de rentabilidad, porque si bien los precios de arriendo tienen un pequeño repunte, es totalmente distinto a los precios de venta, que se han subido mucho más rápido. Al largo plazo esto debiera irse alineando, la tasa de crecimiento de los precios de venta va bajando y es de esperar que esté en línea con el comportamiento de los arriendos”, dice.

SIN UNANIMIDAD EN EL MERCADO

No todos los actores del mercado apuestan por un alza en los precios de los arriendos. El gerente general de la red ProUrbe, Víctor Danús, comenta que por la mayor oferta, los valores deberían descender entre 5% y 10%.

Asimismo, la rentabilidad para los inversionistas debiera caer. "El arriendo de propiedades sin duda va a seguir reportando rentabilidad, lo que sucede es que hasta hace poco ésta era sobre lo esperado, un 7% anual, pero ahora no debería ser superior al 6%", dice.

El gerente de desarrollo de Urbest, Felipe Moreno, dice que "muchos inversionistas anticiparon las ventas, es por eso que hoy en día hay mucha oferta del mercado de renta y los precios se están ajustando a la baja. El ajuste va entre 3% y 6%, dependiendo de los sectores".

Lo dicho durante bastante tiempo. Primero bajan los arriendos, especialmente los de viviendas de segmento alto. Los arriendos de segmentos medios y bajos deberían mantenerse porque se entiende que habrá más demanda de quienes desean rebajar sus gastos. Y después cuando ya no queda renta disponible para cubrir los saldos de los hipotecarios, comienzan a bajar los precios de ventas. En las misma secuencia.

Eso sucede cuando se infla una clase de activo de la manera en que lo ha hecho el sector inmobiliario. Y no veo a la gente de gobierno preocupados por esto. Lo que es curioso, considerando que es el sector que más dinero y por lo tanto movimiento económico crea.

Tal vez no se dan aún cuenta de que eso va a golpear a la economía de manera brutal en los próximos semestres. Y como siempre, reaccionarán en la hora nona, sin posibilidades de maniobra alguna salvo las típicas tonterías del tipo subvenciones.

No queda más que ver el desarrollo de los acontecimientos que se veían venir desde hace bastante tiempo. Lo curioso de este tipo de tendencias es que se demoran en desarrollarse, pero cuando finalmente lo hacen, es de manera explosiva, tal como subieron.

Estamos en un periodo de deflación de activos definido como menores ingresos disponibles. Que es justo lo que provocan los impuestos y mayores restricciones al crédito, junto con las nulas tasas de interés a los depósitos.

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