Inmobiliarias y bancos en alerta por alza en desistimientos de compras de viviendas

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@EyN

El "fantasma" que promete acechar al sector inmobiliario el próximo año se llama "desistimiento" o la incapacidad económica de un cliente para concretar o escriturar una promesa de compraventa de una vivienda.

En este rubro, y también en la banca (ver recuadro), admiten preocupación por un probable incremento en los desistimientos el próximo año. Algunas empresas -como lo afirmó Besalco la semana pasada- ya acusan aumentos en este aspecto, mientras que otras señalan que se verá durante 2016, cuando se escrituren las transacciones en verde o blanco de casas y departamentos efectuadas este año, que han empujado al mercado buscando sortear el pago de IVA a la venta que introdujo la reforma tributaria.

La preocupación se explica, en parte, porque a partir de 2016 comenzarán a regir las nuevas exigencias de provisiones a la banca sobre colocaciones hipotecarias para la vivienda, que consideran explícitamente la morosidad y la relación préstamo-garantía ( loan to value ) de los créditos. Este cambio derivaría en que los bancos financien solo hasta el 80% del valor de compra de una vivienda.

Nicolás Gumucio, gerente del área inmobiliaria de Toctoc.com, empresa de Iconstruye, ligada a la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) , comentó que "la venta de este año ha sido mayoritariamente en verde, por lo que el próximo año al escriturar aumentará de manera importante el desistimiento, por las restricciones bancarias".

Gumucio estimó que los cierres fallidos de compras podrían duplicarse en comparación a 2015. Añadió que un "alza brusca en los desistimientos en 2016 podría generar una caída importante de las ventas y, por lo tanto, generarse un sobrestock de viviendas nuevas".

En octubre pasado, el área de Estudios Inmobiliarios de GfK Adimark indicó que la industria prevé escriturar 25 mil unidades el próximo año y que una proporción relevante está en riesgo. El segmento más afectado por las exigencias bancarias sería el que promesó viviendas de entre dos mil y cuatro mil UF

Mauricio Varela, gerente del negocio inmobiliario de Empresas Socovesa , sostuvo que "nos parece que los desistimientos serán un tema de preocupación para la industria durante 2016". De todos modos, indicó que han tomado medidas, y "estamos bien preparados para enfrentar lo que viene".

El gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua -filial de SalfaCorp-, Hanna Hodali, señaló que los desistimientos han disminuido en el caso de esta empresa en 2015, pero "son una variable a monitorear durante 2016".

Otro factor preocupante es la situación económica, afirmó el gerente general de Echeverría Izquierdo Inmobiliaria, Raimundo Cruzat , "porque si esta continúa deteriorándose y aumenta el desempleo, podría implicar que algunos usuarios que firmaron la promesa en blanco o en verde no contarán con las condiciones necesarias para acceder a un crédito al momento de la escritura".

Cruzat aseguró que en la inmobiliaria los desistimientos han disminuido. Respecto del nuevo escenario financiero, indicó que los bancos podrían ajustar sus provisiones en otros negocios antes que en el hipotecario. "Es probable que veamos a los bancos financiando hasta un 85% del valor de la vivienda y el 5% restante, que opera actualmente, se complete con alternativas tales como los créditos de consumo", sostuvo.

Rodrigo González, gerente general de Ingevec, planteó que aunque la normativa bancaria parte en 2016, este año ya se han internalizado las restricciones en las condiciones para promesas de compraventa y en las preaprobaciones de los créditos. Así, no debería sentirse un impacto "en forma importante" en las tasas de desistimiento, dijo.

El gerente general de Moller y Pérez-Cotapos, Marcos Retamal, indicó que a nivel general no han registrado cambios relevantes en este tema, pero señaló que "respecto de las promesas de compraventa de viviendas económicas, que representan cerca de 10% del total de nuestras ventas, hemos pasado de 15 a 21% de desistimientos, debido a que entregamos etapas más grandes que las anteriores y a que las recepciones municipales están más lentas, lo que afecta la capacidad de conseguir y mantener créditos hipotecarios por parte de los interesados".

Mitigaciones de riesgos

El gerente general de Paz Corp, Ariel Magendzo, comentó que los desistimientos en el caso de esta compañía se han mantenido bajos producto de exigencias que implementaron a partir de 2010 para reducir la posibilidad de que clientes se retracten. Una de las medidas es que el pie entregado garantice, al menos, el pago de una multa (15%) por desistimiento.

Sobre las exigencias bancarias, Magendzo afirmó que si bien pueden afectar la capacidad de compra de ciertas personas, "en el largo plazo estas medidas le dan mayor solidez y estabilidad al mercado en general".

Mauricio Varela, de Socovesa, explicó que la compañía ha implementado medidas de resguardo que apuntan a mejorar el perfil de riesgo de los clientes. En 2014 aumentaron el pie que exigen a 15% del valor de la propiedad, mientras que este año algunas filiales están solicitando el 20%.

Hanna Hodali, de Aconcagua, comentó que a los clientes les han entregado información de forma anticipada respecto del nuevo escenario en la banca.

Cuando la realidad de la baja de ingresos familiares disponibles golpea, las promesas de compras comienzan a resentir el impacto. Es cierto que existen algunas medidas como las multas por desistimiento, pero ninguna multa es lo suficientemente poderosa como para obligar una compra que ya no se puede realizar de acuerdo a los flujos de ingreso disponibles y a los accesos a créditos.

Aún recuerdo hace un par de años la orgía de compras de departamentos con cero pie y hasta con un crédito de consumo adicional para amoblar…

Probablemente en el rango alto de precios no pase nada aún, pero básicamente ese es el mercado que está impulsando el rubro desde el año pasado hasta ahora. Cuando entren en vigor los impuestos a este tramo de consumo de viviendas, bye bye actividad de la construcción.

El problema de una depresión del rubro de la construcción es que es tan masivo el capital que trae a tiempo presente, hoy desde casi 40 años futuros, que cuando deja de fluir ese capital a la economía presente, el impacto puede durar años y décadas dependiendo del grado de caída.

Por lo tanto, como rubro de inversión, básicamente muere. Ahora, como necesidad de una propiedad para vivir, no. Por lo tanto, si es el caso, lo más probable es que los bienes inmuebles en un periodo recesivo del área no sean una gran oportunidad de comprar barato y vender caro, por el tiempo potencial de recuperación, que pueden ser décadas. Pero si puede representar el momento de adquirir a un muy buen precio una vivienda o propiedad para vivir, sea en ciudad o en lugares más bucólicos.

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